题目
假如 20 年后房屋仍值 200 万元，现金流均发生在月末，不考虑其他因素，仅从经济角度考虑，通过计算判断小刘应该选择买房还是租房。
如果小刘最终决定贷款买房，在还完第 60 期贷款后，商贷利率下降至 4.2%，请计算利息下降后每月可减少的还贷金额。
答案解析
设每月还款金额为 A 元，则：
A×（P/A，6%÷12，240）＝ 1 000 000
解得：A ＝ 1 000 000÷139.580 8 ＝ 7 164.31（元）
购房相关现金流量净现值＝ -7 164.31×（P/A，0.25%，240）＋ 1 000 000 － 2 000 000 ＋ 2 000 000×（P/F，0.25%，240）＝ -1 193 403.18（元）
租房相关现金流量净现值＝ -6 000×（P/A，0.25%，240）＝ -6 000×180.310 9 ＝ -1 081 865.4（元）
由于租房相关现金流量净现值大于购房相关现金流量净现值，所以租房更划算，应该选择租房。
未还款额在第 60 期的现值＝ 7 164.31×（P/A，0.5%，180）＝ 7 164.31×118.503 5 ＝ 848 995.81（元）
利息下降后每月还款金额＝ 848 995.81÷（P/A，4.2%÷12，180）＝ 848 995.81÷133.377 7 ＝ 6 365.35（元）
每月可减少的还贷金额＝ 7 164.31 － 6 365.35 ＝ 798.96（元）
拓展练习
资本市场线是从无风险资产的报酬率开始，做投资组合有效边界的切线，切线的切点即为市场均衡点。如果无风险利率变化，或者投资组合有效边界发生变化，均会导致市场均衡点发生改变，选项A当选。风险组合的期望报酬率和标准差会使得投资组合的有效边界改变，选项B、C当选。
设各方案的有效年利率为 r，则：
方案一：
4 000 ＋ 4 000×5%×10 ＝ 5 000×（1 ＋ r）3
解得：r ＝ 6.27%
方案二：
购买债券 C 的金额＝ 5 000 － 3×980 ＝ 2 060（万元）
购买债券 C 的数量＝ 2 060÷1 030 ＝ 2（万份）
方案二的终值＝ 3×1 000×（1 ＋ 5%）×（1 ＋ 4.5%）2 ＋ 2×1 183.36 ＝ 5 806.6（万元）
5 806.6 ＝ 5 000×（1 ＋ r）3
解得：r ＝ 5.11%
方案三： r ＝（1 ＋ 5%÷2）2 － 1 ＝ 5.06%
方案一的有效年利率最高，有效年利率即为投资收益率，所以选择方案一。
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