题目
计算第 6 年年初的公积金贷款余额和商业贷款余额。
计算后 5 年每年年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。
计算整个购房方案的净现值，并判断该方案在经济上是否可行。
答案解析
公积金年还款金额＝ 60÷（P/A，4%，10）＝ 60÷8.110 9 ＝ 7.4（万元）
商业贷款年还款金额＝（360 － 140 － 60）÷（P/A，6%，10）＝ 160÷7.360 1 ＝ 21.74（万元）
公积金贷款余额＝ 7.4×（P/A，4%，5）＝ 7.4×4.451 8 ＝ 32.94（万元）
商业贷款余额＝ 21.74×（P/A，6%，5）－ 10 ＝ 21.74×4.212 4 － 10 ＝ 81.58（万元）
公积金等额年金＝ 32.94÷（P/A，3%，5）＝ 32.94÷4.579 7 ＝ 7.19（万元）
商业贷款等额年金＝ 81.58÷（P/A，5%，5）＝ 81.58÷4.329 5 ＝ 18.84（万元）
公积金还款的净现值＝ 7.4×（P/A，9%，5）＋ 7.19×（P/A，9%，5）×（P/F，9%，5）＝ 7.4×3.889 7 ＋ 7.19×3.889 7×0.649 9 ＝ 46.96（万元）
商业贷款还款的净现值＝ 21.74×（P/A，9%，5）＋［18.84×（P/A，9%，5）＋ 10］×（P/F， 9%，5）＝ 21.74×3.889 7 ＋（18.84×3.889 7 ＋ 10）×0.649 9 ＝ 138.69（万元）
每年租金的净现值＝ 6×（P/A，9%，8）×（P/F，9%，2）＝ 6×5.534 8×0.841 7 ＝ 27.95（万元）
整个购房方案的净现值＝ 450×（P/F，9%，10）－ 140 － 46.96 － 138.69 ＋ 27.95 ＝ 450× 0.422 4 － 140 － 46.96 －138.69 ＋ 27.95 ＝ -107.62（万元）
因为整个购房方案的净现值小于零，所以购房方案在经济价值上是不可行的。
拓展练习
半年期的折现率＝（1＋12.36%）0.5－1＝6%，债券的价值＝1 000×10%÷2×（P/A，6%，10）＋1 000×（P/F，6%，10）＝50×7.360 1＋1 000×0.558 4＝926.41（元）。
在保持经营效率和财务政策不变，且不从外部进行股权融资和回购股票的情况下，股利增长率＝可持续增长率＝10%，股利收益率＝2×（1＋10%）÷20＝11%，股票期望报酬率＝11%＋10%＝21%。
设各方案的有效年利率为 r，则：
方案一：
4 000 ＋ 4 000×5%×10 ＝ 5 000×（1 ＋ r）3
解得：r ＝ 6.27%
方案二：
购买债券 C 的金额＝ 5 000 － 3×980 ＝ 2 060（万元）
购买债券 C 的数量＝ 2 060÷1 030 ＝ 2（万份）
方案二的终值＝ 3×1 000×（1 ＋ 5%）×（1 ＋ 4.5%）2 ＋ 2×1 183.36 ＝ 5 806.6（万元）
5 806.6 ＝ 5 000×（1 ＋ r）3
解得：r ＝ 5.11%
方案三： r ＝（1 ＋ 5%÷2）2 － 1 ＝ 5.06%
方案一的有效年利率最高，有效年利率即为投资收益率，所以选择方案一。
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