题目
计算经济型酒店项目的税后经营净利润，并以原始投资额当作资本占用 计算会计报酬率。（计算过程和结果填入表5-12中。）
计算评价经济型酒店项目可行性应使用的折现率。
计算经济型酒店项目各年的现金流量和净现值（计算过程和结果填入表5-13中），并判断该项目是否可行。
由于估计酒店平均入住率比较困难，具有较大的不确定性，请使用最大最小法进行投资项目的敏感性分析，计算使经济型酒店项目净现值为零时的最低平均入住率。
答案解析
税后经营净利润和会计报酬率的计算如表5-7所示。
表 5-7 税后经营净利润和会计报酬率计算表
单位：元
项目 | 金额 |
营业收入 | 175×365×120×0.85 ＝ 6 515 250 |
变动成本 | 1 861 500 |
其中： |
|
特许经营费 | 6 515 250×6.5% ＝ 423 491.25 |
客房经费 | 29×365×120×0.85 ＝ 1 079 670 |
税金及附加 | 6 515 250×5.5% ＝ 358 338.75 |
固定成本 | 3 678 000 |
其中： |
|
初始加盟费摊销 | 3 000×120÷8 ＝ 45 000 |
房屋租金 | 4 200×1×365 ＝ 1 533 000 |
改造、装修费摊销 | 6 000 000÷8 ＝ 750 000 |
固定人工成本 | 1 050 000 |
固定付现成本 | 300 000 |
税前经营利润 | 975 750 |
所得税 | 975 750×25% ＝ 243 937.5 |
税后经营净利润 | 731 812.5 |
会计报酬率 | 731 812.5÷（100 000 ＋ 3 000×120 ＋ 6 000 000 ＋ 500 000）×100% ＝ 10.51% |
β资产＝1.75÷［1＋（1－25%）×（1÷1）］＝1
该项目的β权益＝1×［1＋（1－25%）×（2÷3）］＝1.5
权益资本成本＝5%＋1.5×7%＝15.5%
项目折现率＝加权平均资本成本＝9%×（1－25%）×2÷5＋15.5%×3÷5＝12%
经济型酒店项目各年的现金流量和净现值如表5-8所示。
表 5-8 经济型酒店项目各年的现金流量和净现值
单位：元
项目 | 零时点 | 第 1 至第 7 年 | 第 8 年 |
初始加盟费 | -360 000 |
|
|
加盟费摊销抵税 |
| 45 000×25% ＝ 11 250 | 11 250 |
特许经营保证金 | -100 000 |
| 100 000 |
办公楼税后租金 |
| -1 533 000×（1 － 25%）＝ -1 149 750 | -1 149 750 |
改造、装修成本 | -6 000 000 |
|
|
改造成本摊销抵税 |
| 750 000×25% ＝ 187 500 | 187 500 |
税后收入 |
| 6 515 250×（1 － 25%）＝ 4 886 437.5 | 4 886 437.5 |
税后特许经营费 |
| -4 886 437.5×6.5% ＝ -317 618.44 | -317 618.44 |
税后人工成本 |
| -1 050 000×（1 － 25%）＝ -787 500 | -787 500 |
税后经营成本 |
| -1 079 670×（1 － 25%）＝ -809 752.5 | -809 752.5 |
税后固定付现成本 |
| -300 000×（1 － 25%）＝ -225 000 | -225 000 |
税后税金及附加 |
| -358 338.75×（1 － 25%）＝ -268 754.06 | -268 754.06 |
营运资本的垫支与收回 | -500 000 |
| 500 000 |
现金净流量 | -6 960 000 | 1 526 812.5 | 2 126 812.5 |
折现系数 | 1 | 4.563 8 | 0.403 9 |
现金净流量的现值 | -6 960 000 | 6 968 066.89 | 859 019.57 |
净现值 | 867 086.46 | ||
设平均入住率最大降低Y，则：
减少的现金流量＝［（175×（1－6.5%－5.5%）-29］×120×365×Y×（1－25%） ＝4 106 250Y
4 106 250Y×（P/A，12%，8）＝867 086.46
解得：Y＝4.25%，最低平均入住率＝85%－4.25%＝80.75%
拓展练习
共同年限法和等额年金法的共同缺点有：（1）有的领域技术进步快，目前就可以预期升级换代不可避免，不可能原样复制。（2）如果通货膨胀比较严重，必须考虑重置成本的上升，两种方法均未考虑。（3）从长期来看，竞争会使项目净利润下降，甚至被淘汰，两种方法均未考虑。选项C、D当选。
假设债券的市场利率为i，则：
1000×6%×（P/A，i，5）＋1 000×（P/F，i，5）＝960×（1－2%）＝940.8
内插法求i：
当i＝7%时：1 000×6%×（P/A，7%，5）＋1 000×（P/F，7%，5）＝959.01（元）
当i＝8%时：1 000×6%×（P/A，8%，5）＋1 000×（P/F，8%，5）＝920.16（元）
（i－7%）÷（8%－7%）＝（940.8－959.01）÷（920.16－959.01）
解得：i＝7.47%
税后债务资本成本＝7.47%×（1－25%）＝5.6%
β资产＝1.5÷［1＋（1－25%）×2÷3］＝1
β权益＝1×［1＋（1－25%）×1÷1］＝1.75
股权资本成本＝3.4%＋1.75×（7.4%－3.4%）＝10.4%
加权平均资本成本＝5.6%×50%＋10.4%×50%＝8%
项目2016年及以后各年年末现金净流量及项目净现值如表5-5所示。
表 5-5 项目 2016 年及以后各年年末现金净流量及净现值
单位：万元
项目 | 2016 年年末 | 2017 年年末 | 2018 年年末 | 2019 年年末 | 2020 年年末 |
生产线购置支出 | -4 000 | ||||
年折旧额 | 4 000×（1－5%）÷ 4 ＝ 950 | 950 | 950 | ||
折旧抵税 | 950×25% ＝ 237.5 | 237.5 | 237.5 | ||
生产线变现价值 | 1 800 | ||||
变现收益纳税 | ［（4 000－950× 3）－1 800］×25% ＝-162.5 | ||||
丧失的税后租金收入 | -60×（1－ 25%）＝ -45 | -45 | -45 | -45 | |
税后销售收入 | 12 000×0.5×（1－ 25%）＝ 4 500 | 4 500×（1 ＋ 5%）＝ 4 725 | 4 725×（1 ＋ 5%）＝4 961.25 | ||
税后变动制造成本 | -12 000×0.3×（1－ 25%）＝ -2 700 | -2 700×（1 ＋ 5%）＝ -2 835 | -2 835×（1 ＋ 5%）＝ -2 976.75 | ||
税后付现销售和管理费用 | -4 500×10% ＝ -450 | -4 725×10% ＝ -472.5 | -4 961.25×10% ＝ -496.13 | ||
税后付现固定成本 | -200×（1－25%）＝ -150 | -250×（1－ 25%）＝ -187.5 | -300×（1－25%）＝ -225 | ||
营运资本需要量 | 12 000×0.5×20% ＝1 200 | 1 200×（1 ＋ 5%）＝ 1 260 | 1 260×（1 ＋ 5%）＝1 323 | ||
营运资本垫支 | -1 200 | -60 | -63 | ||
营运资本收回 | 1 323 | ||||
现金净流量 | -4 045 | -1 245 | 1 332.5 | 1 359.5 | 4 461.37 |
折现系数（8%） | 1 | 0.925 9 | 0.857 3 | 0.793 8 | 0.735 |
现金净流量现值 | -4 045 | -1 152.75 | 1 142.35 | 1 079.17 | 3 279.11 |
净现值 | -4 045 － 1 152.75 ＋ 1 142.35 ＋ 1 079.17 ＋ 3 279.11 ＝ 302.88 | ||||
项目净现值大于0，所以该项目可行。
设增加的购置成本为X万元，则：
增加的折旧＝X×（1－5%）÷4＝0.237 5X
增加的折旧抵税＝0.237 5X×25%＝0.059 375X
期末增加的账面价值＝X－0.237 5X×3＝0.287 5X
增加的变现损失抵税＝0.287 5X×25%＝0.071 875X
-X＋0.059 375X×（P/A，8%，3）×（P/F，8%，1）＋0.071 875X×（P/F，8%，4）＋302.88＝0
解得：X＝376.02（万元）
能够接受的最高购置价格＝4 000＋376.02＝4 376.02（万元）
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