投资性房地产的转换日为2021年12月31日。

理由：自用房地产改为出租，则转换日通常为租赁期开始日，也就是本题中的2021年12月31日。
自用房地产转换为投资性房地产的分录如下：

借：投资性房地产3000

　　累计折旧600

　贷：固定资产3000

　　　投资性房地产累计折旧600

办公楼2022年年末的可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额中的较高者，所以可收回金额为2 150万元；办公楼计提减值前的账面价值＝3 000－600－（3 000－600）÷（50－10）＝2 340（万元），账面价值大于可收回金额，应该计提减值，减值金额＝2 340－2 150＝190（万元），分录如下：

借：资产减值损失190

　贷：投资性房地产减值准备190

借：递延所得税资产47.5(190×25%）

　贷：所得税费用47.5

甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本的分录如下：

借：银行存款240

   贷：预收账款240

借：预收账款240

　贷：其他业务收入240

借：其他业务成本60

　贷：投资性房地产累计折旧60

此业务对甲公司2022年营业利润的影响金额＝240－60－190＝－10（万元）。

2023年1月1日转换后，该投资性房地产计税基础即为问题（2）中按正常折旧计算，未计提减值前的金额2340万元，账面价值为转换日的公允价值2700万元，应确认递延所得税负债余额=（2700-2340）×25%=90（万元），故要新计提递延所得税负债并冲回原因减值计提的递延所得税资产。投资性房地产成本模式转公允价值模式应当作为会计政策变更处理，相关会计分录如下：

借：投资性房地产——成本 2700

　　投资性房地产累计折旧660

　　投资性房地产减值准备190

　贷：投资性房地产3000

　　　递延所得税资产47.5

　　　递延所得税负债90

　　　盈余公积41.25

　　　利润分配——未分配利润371.25

2025年1月1日处置前，该投资性房地产的账面价值为3100万元（2024年12月31日的公允价值），计税基础为2220万元（3000-600-3000/50×3），因此递延所得税负债余额=（3100-2220）×25%=220（万元）。 甲公司出售投资性房地产的分录如下：
借：银行存款3200
　贷：其他业务收入3200
借：其他业务成本3100
　贷：投资性房地产——成本2700
　　　　　　　　　——公允价值变动400
借：公允价值变动损益400
　贷：其他业务成本400

借：递延所得税负债220
　贷：所得税费用220

借：投资性房地产——写字楼3000

　　累计折旧1000

　贷：固定资产3000

　　　投资性房地产累计折旧1000

借：银行存款300

　贷：其他业务收入300

借：其他业务成本100

　贷：投资性房地产累计折旧100

借：其他业务成本40

　贷：银行存款40

借：资产减值损失200

　贷：投资性房地产减值准备200

借：投资性房地产——写字楼（在建）1700

　　投资性房地产累计折旧1100

　　投资性房地产减值准备200

　贷：投资性房地产——写字楼3000

【提示】 投资性房地产的日常修理费用，应该直接计入当期损益，通过其他业务成本核算。

2024年1月1日至6月30日：

借：投资性房地产——写字楼（在建）200

　贷：银行存款200

2024年6月30日该写字楼再开发完成：

借：投资性房地产——写字楼1900

　贷：投资性房地产——写字楼（在建）1900

借：银行存款250

　贷：其他业务收入250

借：其他业务成本[1900/25×（6/12）]38

　贷：投资性房地产累计折旧38