甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2024年12月31日，甲公司的一项投资性房地产发生了减值迹象，预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元。该项投资性房地产的账面原值为6 000万元，已计提折旧1 500万元，已计提减值准备500万元。假定不考虑其他因素，甲公司2024年应确认的减值损失为（　　）万元。|第三~四节投资性房地产的后续计量、转换和处置-之了课堂

题目

[单选题]甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2024年12月31日，甲公司的一项投资性房地产发生了减值迹象，预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元。该项投资性房地产的账面原值为6 000万元，已计提折旧1 500万元，已计提减值准备500万元。假定不考虑其他因素，甲公司2024年应确认的减值损失为（　　）万元。

A.300
B.500
C.0
D.800

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答案解析

答案： A

答案解析：

成本模式下，投资性房地产采用账面价值与可收回金额孰低进行期末计量。本题中预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元，确定可收回金额时，按照未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后的净额孰高确定，因此可收回金额为3 700万元，投资性房地产的账面价值＝6 000－1 500－500＝4 000（万元），所以应确认的减值损失＝4 000－3 700＝300（万元）。

拓展练习

第1题

[单选题]甲公司为房地产开发企业，2024年3月31日收回一项已到期的用于经营租赁的办公楼当即改为自用，该办公楼的原价为1200万元，累计的公允价值变动收益为100万元，系2018年12月自建完成并开始出租，预计使用年限为30年。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，收回办公楼时其公允价值为1500万元，转换日对其使用年限估计不变，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。不考虑其他因素，下列说法不正确的是（　　）。

A.转换当日的固定资产的入账价值为1500万元
B.转换当日影响当期损益的金额为200万元
C.转换日结转的投资性房地产的账面价值为1300万元
D.转换当日影响其他综合收益的金额为200万元

答案解析

答案： D

答案解析：

选项D，公允价值模式下投资性房地产转为非投资性房地产的公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，而不是其他综合收益。相关的会计处理如下：

借：固定资产1500

　贷：投资性房地产——成本1200

　　　　　　　　　——公允价值变动100

　　　公允价值变动损益200

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第2题

[不定项选择题]下列各项有关投资性房地产转换会计处理的表述中，正确的有（　　）。

A.存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值，不确认转换损益
D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价

答案解析

答案： A,B

答案解析：选项C，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；选项D，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。

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第3题

[组合题]2022年12月31日，甲企业将一自用写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于次年年末结清。租赁期间，由甲企业提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3 000万元，按直线法计提折旧，使用寿命为30年，预计净残值为零，已计提折旧1 000万元，账面价值为2 000万元。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。2023年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 700万元；2023年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付。2023年12月31日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发，开发完成后将继续用于经营租赁。2024年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2024年6月30日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次（2024年12月31日支付第一次租金，以此类推）。2024年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生资本化支出200万元，均以银行存款支付。现预计该项投资性房地产尚可使用年限为25年，预计净残值为零，折旧方法仍为直线法（假定不考虑相关税费及其他相关因素的影响）。

答案解析

[要求1]

答案解析：

借：投资性房地产——写字楼3000

　　累计折旧1000

　贷：固定资产3000

　　　投资性房地产累计折旧1000

[要求2]

答案解析：

借：银行存款300

　贷：其他业务收入300

借：其他业务成本100

　贷：投资性房地产累计折旧100

借：其他业务成本40

　贷：银行存款40

借：资产减值损失200

　贷：投资性房地产减值准备200

借：投资性房地产——写字楼（在建）1700

　　投资性房地产累计折旧1100

　　投资性房地产减值准备200

　贷：投资性房地产——写字楼3000

【提示】投资性房地产的日常修理费用，应该直接计入当期损益，通过其他业务成本核算。

[要求3]

答案解析：

2024年1月1日至6月30日：

借：投资性房地产——写字楼（在建）200

　贷：银行存款200

2024年6月30日该写字楼再开发完成：

借：投资性房地产——写字楼1900

　贷：投资性房地产——写字楼（在建）1900

[要求4]

答案解析：

借：银行存款250

　贷：其他业务收入250

借：其他业务成本[1900/25×（6/12）]38

　贷：投资性房地产累计折旧38

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第4题

[单选题]下列关于投资性房地产有关的支出中，说法正确的是（　　）。

A.采用成本模式计量下当月增加的土地使用权当月不进行摊销
B.采用公允模式计量下当月增加的房屋下月开始计提折旧
C.采用成本模式计量下当月增加的土地使用权当月进行摊销
D.采用成本模式计量下当月增加的房屋当月计提折旧

答案解析

答案： C

答案解析：采用成本模式计量的投资性房地产属于房屋建筑物等不动产的，按照固定资产的核算原则处理；属于土地使用权等的，按照无形资产的核算原则处理，所以选项C正确。

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第5题

[不定项选择题]下列有关投资性房地产后续计量模式的表述中，正确的有（）。

A.公允价值模式不得转为成本模式
B.
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式
C.同一企业满足特定条件时可以分别采用成本模式和公允价值模式
D.同一企业在任何情况下均不得同时采用成本模式和公允价值模式

答案解析

答案： A,B,C

答案解析：

关于投资性房地产的核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量，对于浮动收费法下作为保险合同基础项目持有的投资性房地产除外，选项D过于绝对，不当选。

【提示】同一个企业持有两种性质的投资性房地产，一种是一般情形下的投资性房地产，另外一种是浮动收费法下作为保险合同基础项目持有的投资性房地产，那么前一种应在两种后续计量模式中二选一，后一种应在两种后续计量模式中二选一，前一种的模式选择不影响后一种的计量模式选择，但是在同一个性质类别内，只能有一种计量模式。

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