根据资料(2),确定该办公楼2022年年末的可收回金额,并说明此办公楼是否应该确认减值,如果需要确认,计算减值金额并编制相关分录。
编制甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本相关分录;计算甲公司因该项投资性房地产对2022年营业利润的影响金额。
根据资料(3),编制2023年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录。

投资性房地产的转换日为2021年12月31日。
理由:自用房地产改为出租,则转换日通常为租赁期开始日,也就是本题中的2021年12月31日。
自用房地产转换为投资性房地产的分录如下:
借:投资性房地产3000
累计折旧600
贷:固定资产3000
投资性房地产累计折旧600
办公楼2022年年末的可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额中的较高者,所以可收回金额为2 150万元;办公楼计提减值前的账面价值=3 000-600-(3 000-600)÷(50-10)=2 340(万元),账面价值大于可收回金额,应该计提减值,减值金额=2 340-2 150=190(万元),分录如下:
借:资产减值损失190
贷:投资性房地产减值准备190
借:递延所得税资产47.5(190×25%)
贷:所得税费用47.5
甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本的分录如下:
借:银行存款240
贷:预收账款240
借:预收账款240
贷:其他业务收入240
借:其他业务成本60
贷:投资性房地产累计折旧60
此业务对甲公司2022年营业利润的影响金额=240-60-190=-10(万元)。
2023年1月1日转换后,该投资性房地产计税基础即为问题(2)中按正常折旧计算,未计提减值前的金额2340万元,账面价值为转换日的公允价值2700万元,应确认递延所得税负债余额=(2700-2340)×25%=90(万元),故要新计提递延所得税负债并冲回原因减值计提的递延所得税资产。投资性房地产成本模式转公允价值模式应当作为会计政策变更处理,相关会计分录如下:
借:投资性房地产——成本 2700
投资性房地产累计折旧660
投资性房地产减值准备190
贷:投资性房地产3000
递延所得税资产47.5
递延所得税负债90
盈余公积41.25
利润分配——未分配利润371.25
2025年1月1日处置前,该投资性房地产的账面价值为3100万元(2024年12月31日的公允价值),计税基础为2220万元(3000-600-3000/50×3),因此递延所得税负债余额=(3100-2220)×25%=220(万元)。
甲公司出售投资性房地产的分录如下:
借:银行存款3200
贷:其他业务收入3200
借:其他业务成本3100
贷:投资性房地产——成本2700
——公允价值变动400
借:公允价值变动损益400
贷:其他业务成本400
借:递延所得税负债220
贷:所得税费用220


建筑物成本为2800万元,也就表示账面原值是2800万元,账面价值=2800-500-300=2000(万元),转为投资性房地产采用公允价值模式计量,所以不需要考虑折旧问题,转换日(2023年12月31日)公允价值低于账面价值的差额,计入当期公允价值变动损益。2024年应确认的租金收入为150万元,应确认的公允价值变动收益=1 850-1 800=50(万元)。
会计处理如下:
2023年12月31日:
借:投资性房地产——成本1800
累计折旧500
固定资产减值准备300
公允价值变动损益200
贷:固定资产2800
2024年12月31日:
借:投资性房地产——公允价值变动50
贷:公允价值变动损益50
借:银行存款150
贷:其他业务收入150


A公司是因为商品房滞销所以将两栋商品房出租,那么出租之前是作为存货核算的,作为存货核算的商品房不计提折旧,出租后采用成本模式进行后续计量,转换的分录如下:
借:投资性房地产 9 000
贷:开发产品 9 000
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产中,房产的折旧原则与固定资产的折旧原则一致,即当月增加当月不计提折旧,当月减少当月仍计提折旧,2024年度计提折旧的时间应该是11个月,折旧金额=9 000/50×11/12=165(万元),选项A正确。

下列关于投资性房地产转换日的表述中,错误的是( )。
对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物,如董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也应视为投资性房地产,因此,转换日通常为董事会或类似机构作出书面决议的日期,选项C当选。

