根据资料(2),确定该办公楼2022年年末的可收回金额,并说明此办公楼是否应该确认减值,如果需要确认,计算减值金额并编制相关分录。
编制甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本相关分录;计算甲公司因该项投资性房地产对2022年营业利润的影响金额。
根据资料(3),编制2023年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录。

投资性房地产的转换日为2021年12月31日。
理由:自用房地产改为出租,则转换日通常为租赁期开始日,也就是本题中的2021年12月31日。
自用房地产转换为投资性房地产的分录如下:
借:投资性房地产3000
累计折旧600
贷:固定资产3000
投资性房地产累计折旧600
办公楼2022年年末的可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额中的较高者,所以可收回金额为2 150万元;办公楼计提减值前的账面价值=3 000-600-(3 000-600)÷(50-10)=2 340(万元),账面价值大于可收回金额,应该计提减值,减值金额=2 340-2 150=190(万元),分录如下:
借:资产减值损失190
贷:投资性房地产减值准备190
借:递延所得税资产47.5(190×25%)
贷:所得税费用47.5
甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本的分录如下:
借:银行存款240
贷:预收账款240
借:预收账款240
贷:其他业务收入240
借:其他业务成本60
贷:投资性房地产累计折旧60
此业务对甲公司2022年营业利润的影响金额=240-60-190=-10(万元)。
2023年1月1日转换后,该投资性房地产计税基础即为问题(2)中按正常折旧计算,未计提减值前的金额2340万元,账面价值为转换日的公允价值2700万元,应确认递延所得税负债余额=(2700-2340)×25%=90(万元),故要新计提递延所得税负债并冲回原因减值计提的递延所得税资产。投资性房地产成本模式转公允价值模式应当作为会计政策变更处理,相关会计分录如下:
借:投资性房地产——成本 2700
投资性房地产累计折旧660
投资性房地产减值准备190
贷:投资性房地产3000
递延所得税资产47.5
递延所得税负债90
盈余公积41.25
利润分配——未分配利润371.25
2025年1月1日处置前,该投资性房地产的账面价值为3100万元(2024年12月31日的公允价值),计税基础为2220万元(3000-600-3000/50×3),因此递延所得税负债余额=(3100-2220)×25%=220(万元)。
甲公司出售投资性房地产的分录如下:
借:银行存款3200
贷:其他业务收入3200
借:其他业务成本3100
贷:投资性房地产——成本2700
——公允价值变动400
借:公允价值变动损益400
贷:其他业务成本400
借:递延所得税负债220
贷:所得税费用220

甲公司拥有一项投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。2025年1月1日,甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟,具备了采用公允价值模式计量的条件,决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。2025年1月1日,该写字楼的原价为3 000万元,已计提折旧300万元,账面价值为2 700万元,公允价值为3 200万元。不考虑所得税等因素的影响,甲公司按照净利润的10%计提法定盈余公积,甲公司的下列处理中,正确的是( )。
2025年1月1日,甲公司对该项投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时,应作为会计政策变更,账务处理如下:
借:投资性房地产——成本3200
投资性房地产累计折旧300
贷:投资性房地产3000
盈余公积50
利润分配——未分配利润450
注意:投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时,应作为会计政策变更,要追溯调整,转换日公允价值与账面价值的差额调整留存收益。

至处置时该项投资性房地产计提的折旧金额=6 000/50×10.5=1 260(万元),则A公司应确认的处置损益=5 000-(6 000-1 260)=260(万元)。
会计处理:
借:银行存款5000
贷:其他业务收入5000
借:其他业务成本4740
投资性房地产累计折旧1260
贷:投资性房地产6000

①2024年9月30日将写字楼转为投资性房地产:
借:投资性房地产——成本30000
累计折旧500
贷:固定资产20000
其他综合收益10500
②2024年年末收到租金:
借:银行存款(200×3)600
贷:其他业务收入600
③2024年年末调整投资性房地产的公允价值变动:
借:投资性房地产——公允价值变动1000
贷:公允价值变动损益(31000-30000)1000
④2024年第四季度该业务影响利润表营业利润的金额=600+1000=1600(万元)。
选项A、B、C、D当选。

借:投资性房地产——写字楼3000
累计折旧1000
贷:固定资产3000
投资性房地产累计折旧1000
借:银行存款300
贷:其他业务收入300
借:其他业务成本100
贷:投资性房地产累计折旧100
借:其他业务成本40
贷:银行存款40
借:资产减值损失200
贷:投资性房地产减值准备200
借:投资性房地产——写字楼(在建)1700
投资性房地产累计折旧1100
投资性房地产减值准备200
贷:投资性房地产——写字楼3000
【提示】 投资性房地产的日常修理费用,应该直接计入当期损益,通过其他业务成本核算。
2024年1月1日至6月30日:
借:投资性房地产——写字楼(在建)200
贷:银行存款200
2024年6月30日该写字楼再开发完成:
借:投资性房地产——写字楼1900
贷:投资性房地产——写字楼(在建)1900
借:银行存款250
贷:其他业务收入250
借:其他业务成本[1900/25×(6/12)]38
贷:投资性房地产累计折旧38


