题目
[组合题]甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,适用的所得税税率为25%,每年均按净利润的10%计提盈余公积。(1)2021年12月31日,甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司,租赁期开始日为2021年12月31日,租期3年,年租金240万元,于每年年初支付。该办公楼原值3 000万元,预计使用年限为50年,预计净残值为0,采用直线法计提折旧,至出租时已累计使用10年,累计计提折旧600万元,未计提减值,转为投资性房地产后折旧方法、净残值等与转换前一致。税法与会计规定的折旧年限、折旧方法以及净残值相同。(2)2022年年末,由于道路修整,该出租办公楼出现减值迹象,当年年末,甲公司预计此办公楼未来现金流量的现值为2 000万元,公允价值减去处置费用后的净额为2 150万元。(3)2023年1月1日,甲公司经调查得到,此办公楼所在地的房产交易市场已经比较成熟,办公楼满足了以公允价值模式计量的条件,决定对该房产由成本模式转为公允价值模式计量,当日该办公楼的公允价值为2 700万元。2023年12月31日的公允价值为3 000万元,2024年12月31日的公允价值为3 100万元。(4)2025年1月1日,甲公司收回租赁期满的办公楼,同日以3 200万元的价格出售给丙公司,取得价款并存入银行。假定不考虑除所得税以外的其他因素。
[要求1]根据资料(1),判断投资性房地产的转换日并说明理由,并作出自用房地产转为投资性房地产的分录。
[要求2]

根据资料(2),确定该办公楼2022年年末的可收回金额,并说明此办公楼是否应该确认减值,如果需要确认,计算减值金额并编制相关分录。

[要求3]

编制甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本相关分录;计算甲公司因该项投资性房地产对2022年营业利润的影响金额。

[要求4]

根据资料(3),编制2023年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录。

[要求5]根据资料(4),编制甲公司出售投资性房地产的分录。
本题来源:第三~四节 投资性房地产的后续计量,转换和处置 点击去做题
答案解析
[要求1]
答案解析:

投资性房地产的转换日为2021年12月31日。

理由:自用房地产改为出租,则转换日通常为租赁期开始日,也就是本题中的2021年12月31日。
自用房地产转换为投资性房地产的分录如下:

借:投资性房地产3000

  累计折旧600

 贷:固定资产3000

   投资性房地产累计折旧600

[要求2]
答案解析:

办公楼2022年年末的可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额中的较高者,所以可收回金额为2 150万元;办公楼计提减值前的账面价值=3 000-600-(3 000-600)÷50-10)=2 340(万元),账面价值大于可收回金额,应该计提减值,减值金额=2 340-2 150=190(万元),分录如下:

借:资产减值损失190

 贷:投资性房地产减值准备190

借:递延所得税资产47.5(190×25%)

 贷:所得税费用47.5

[要求3]
答案解析:

甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本的分录如下:

借:银行存款240

   贷:预收账款240

借:预收账款240

 贷:其他业务收入240

借:其他业务成本60

 贷:投资性房地产累计折旧60

此业务对甲公司2022年营业利润的影响金额=240-60-190=-10(万元)。

[要求4]
答案解析:

2023年1月1日转换后,该投资性房地产计税基础即为问题(2)中按正常折旧计算,未计提减值前的金额2340万元,账面价值为转换日的公允价值2700万元,应确认递延所得税负债余额=(2700-2340)×25%=90(万元),故要新计提递延所得税负债并冲回原因减值计提的递延所得税资产。投资性房地产成本模式转公允价值模式应当作为会计政策变更处理,相关会计分录如下:

借:投资性房地产——成本 2700

  投资性房地产累计折旧660

  投资性房地产减值准备190

 贷:投资性房地产3000

   递延所得税资产47.5

   递延所得税负债90

   盈余公积41.25

   利润分配——未分配利润371.25

[要求5]
答案解析:

2025年1月1日处置前,该投资性房地产的账面价值为3100万元(2024年12月31日的公允价值),计税基础为2220万元(3000-600-3000/50×3),因此递延所得税负债余额=(3100-2220)×25%=220(万元)。 甲公司出售投资性房地产的分录如下:
借:银行存款3200
 贷:其他业务收入3200
借:其他业务成本3100
 贷:投资性房地产——成本2700
         ——公允价值变动400
借:公允价值变动损益400
 贷:其他业务成本400

借:递延所得税负债220
 贷:所得税费用220

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拓展练习
第1题
[单选题]下列关于成本模式计量的投资性房地产的说法中,不正确的是(  )。
  • A.租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 
  • B.在每期计提折旧或者摊销时,计提的折旧和摊销金额需要记入“管理费用”科目
  • C.发生减值时,需要将减值的金额记入“资产减值损失”科目
  • D.在满足一定条件时,可以转换为公允价值模式进行后续计量
答案解析
答案: B
答案解析:选项B,采用成本模式计量的投资性房地产,每期的折旧或摊销金额应记入“其他业务成本”等科目。
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第2题
[不定项选择题]甲公司为房地产开发企业,2024年与房地产开发、建设和投资有关的业务如下:(1)自行开发建造一栋用于对外出租的写字楼,建造成本合计为2 200万元,董事会作出书面决议,将办公楼对外出租,由于规模较小,年中完工并实际对外出租,期末收到300万元租金,并发生修理费用20万元;(2)外购一块土地并在土地上建造一栋自用办公楼,土地的购买价款为400万元,本期发生建造成本130万元,期末尚未完工;(3)自行开发一项对外出售的公寓,本期累计发生建造成本4 200万元,所在地块土地使用权的价值为2 000万元。假定甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,本题不考虑资产的公允价值变动、折旧或摊销等其他因素的影响。下列说法中,正确的有(  )。
  • A.甲公司期末投资性房地产项目列示金额为2 220万元 
  • B.甲公司期末在建工程科目余额为530万元
  • C.本期房地产相关业务影响营业利润的金额为280万元
  • D.甲公司期末存货项目的列示金额为6 200万元
答案解析
答案: C,D
答案解析:

 选项A,投资性房地产列示金额为2 200万元,修理费用计入当期损益;选项B,期末在建工程科目列示金额为130万元,土地使用权单独作为无形资产列示。
会计处理如下:

事项(1)

借:投资性房地产——在建2200

 贷:应付职工薪酬/工程物资/银行存款等2200

完工后:

借:投资性房地产——成本2200

 贷:投资性房地产——在建2200

收到租金时:

借:银行存款300

 贷:其他业务收入300

发生修理费用时:

借:其他业务成本20

 贷:银行存款20

事项(2)

购入土地:

借:无形资产400

 贷:银行存款400

发生建造成本:

借:在建工程130

 贷:应付职工薪酬/工程物资/银行存款等130

事项(3)

借:开发成本(4200+2000)6200

 贷:银行存款/应付职工薪酬/工程物资等6200

 

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第3题
[单选题]某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2025年1月1日,该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元,已提折旧20万元,已经计提的减值准备为10万元,转换当日的公允价值为65万元。不考虑其他因素,转换日影响当期利润总额的金额是(  )万元。
  • A.0
  • B.-5
  • C.15
  • D.10
答案解析
答案: B
答案解析:自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产应该按照转换当日的公允价值计量,公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益,金额=(100-20-10)-65=5(万元),计入公允价值变动损益的借方,减少当期利润。
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第4题
[单选题]下列各项投资性房地产业务中,应通过“其他综合收益”科目核算的是(  )。
  • A.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产,转换当日公允价值大于投资性房地产原账面价值
  • B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产,转换当日公允价值小于投资性房地产原账面价值
  • C.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,转换当日公允价值大于其账面价值
  • D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,转换当日公允价值小于其账面价值
答案解析
答案: C
答案解析:选项ABD中,都是计入当期损益(公允价值变动损益);选项C,自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,转换当日公允价值大于其账面价值,其差额作为其他综合收益,计入所有者权益。处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。
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第5题
[单选题]甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2024年12月31日,甲公司的一项投资性房地产发生了减值迹象,预计未来现金流量现值为3 500万元,公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元。该项投资性房地产的账面原值为6 000万元,已计提折旧1 500万元,已计提减值准备500万元。假定不考虑其他因素,甲公司2024年应确认的减值损失为(  )万元。
  • A.300
  • B.500
  • C.0
  • D.800
答案解析
答案: A
答案解析:

成本模式下,投资性房地产采用账面价值与可收回金额孰低进行期末计量。本题中预计未来现金流量现值为3 500万元,公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元,确定可收回金额时,按照未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后的净额孰高确定,因此可收回金额为3 700万元,投资性房地产的账面价值=6 000-1 500-500=4 000(万元),所以应确认的减值损失=4 000-3 700=300(万元)。

相关会计处理如下:

借:资产减值损失300

 贷:投资性房地产减值准备300

 

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