题目
[组合题]甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,适用的所得税税率为25%,每年均按净利润的10%计提盈余公积。(1)2021年12月31日,甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司,租赁期开始日为2021年12月31日,租期3年,年租金240万元,于每年年初支付。该办公楼原值3 000万元,预计使用年限为50年,预计净残值为0,采用直线法计提折旧,至出租时已累计使用10年,累计计提折旧600万元,未计提减值,转为投资性房地产后折旧方法、净残值等与转换前一致。税法与会计规定的折旧年限、折旧方法以及净残值相同。(2)2022年年末,由于道路修整,该出租办公楼出现减值迹象,当年年末,甲公司预计此办公楼未来现金流量的现值为2 000万元,公允价值减去处置费用后的净额为2 150万元。(3)2023年1月1日,甲公司经调查得到,此办公楼所在地的房产交易市场已经比较成熟,办公楼满足了以公允价值模式计量的条件,决定对该房产由成本模式转为公允价值模式计量,当日该办公楼的公允价值为2 700万元。2023年12月31日的公允价值为3 000万元,2024年12月31日的公允价值为3 100万元。(4)2025年1月1日,甲公司收回租赁期满的办公楼,同日以3 200万元的价格出售给丙公司,取得价款并存入银行。假定不考虑除所得税以外的其他因素。
[要求1]根据资料(1),判断投资性房地产的转换日并说明理由,并作出自用房地产转为投资性房地产的分录。
[要求2]

根据资料(2),确定该办公楼2022年年末的可收回金额,并说明此办公楼是否应该确认减值,如果需要确认,计算减值金额并编制相关分录。

[要求3]

编制甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本相关分录;计算甲公司因该项投资性房地产对2022年营业利润的影响金额。

[要求4]

根据资料(3),编制2023年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录。

[要求5]根据资料(4),编制甲公司出售投资性房地产的分录。
本题来源:第三~四节 投资性房地产的后续计量,转换和处置 点击去做题
答案解析
[要求1]
答案解析:

投资性房地产的转换日为2021年12月31日。

理由:自用房地产改为出租,则转换日通常为租赁期开始日,也就是本题中的2021年12月31日。
自用房地产转换为投资性房地产的分录如下:

借:投资性房地产3000

  累计折旧600

 贷:固定资产3000

   投资性房地产累计折旧600

[要求2]
答案解析:

办公楼2022年年末的可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额中的较高者,所以可收回金额为2 150万元;办公楼计提减值前的账面价值=3 000-600-(3 000-600)÷50-10)=2 340(万元),账面价值大于可收回金额,应该计提减值,减值金额=2 340-2 150=190(万元),分录如下:

借:资产减值损失190

 贷:投资性房地产减值准备190

借:递延所得税资产47.5(190×25%)

 贷:所得税费用47.5

[要求3]
答案解析:

甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本的分录如下:

借:银行存款240

   贷:预收账款240

借:预收账款240

 贷:其他业务收入240

借:其他业务成本60

 贷:投资性房地产累计折旧60

此业务对甲公司2022年营业利润的影响金额=240-60-190=-10(万元)。

[要求4]
答案解析:

2023年1月1日转换后,该投资性房地产计税基础即为问题(2)中按正常折旧计算,未计提减值前的金额2340万元,账面价值为转换日的公允价值2700万元,应确认递延所得税负债余额=(2700-2340)×25%=90(万元),故要新计提递延所得税负债并冲回原因减值计提的递延所得税资产。投资性房地产成本模式转公允价值模式应当作为会计政策变更处理,相关会计分录如下:

借:投资性房地产——成本 2700

  投资性房地产累计折旧660

  投资性房地产减值准备190

 贷:投资性房地产3000

   递延所得税资产47.5

   递延所得税负债90

   盈余公积41.25

   利润分配——未分配利润371.25

[要求5]
答案解析:

2025年1月1日处置前,该投资性房地产的账面价值为3100万元(2024年12月31日的公允价值),计税基础为2220万元(3000-600-3000/50×3),因此递延所得税负债余额=(3100-2220)×25%=220(万元)。 甲公司出售投资性房地产的分录如下:
借:银行存款3200
 贷:其他业务收入3200
借:其他业务成本3100
 贷:投资性房地产——成本2700
         ——公允价值变动400
借:公允价值变动损益400
 贷:其他业务成本400

借:递延所得税负债220
 贷:所得税费用220

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拓展练习
第1题
[单选题]下列关于成本模式计量的投资性房地产的说法中,不正确的是(  )。
  • A.租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 
  • B.在每期计提折旧或者摊销时,计提的折旧和摊销金额需要记入“管理费用”科目
  • C.发生减值时,需要将减值的金额记入“资产减值损失”科目
  • D.在满足一定条件时,可以转换为公允价值模式进行后续计量
答案解析
答案: B
答案解析:选项B,采用成本模式计量的投资性房地产,每期的折旧或摊销金额应记入“其他业务成本”等科目。
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第2题
[不定项选择题]A公司于2023年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量,租期为3年,每年12月31日收取租金150万元,出租时,该建筑物的成本为2 800万元,已提折旧500万元,已提减值准备300万元,尚可使用年限为20年,公允价值为1 800万元,A公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧,无残值。2024年12月31日该建筑物的公允价值为1 850万元。不考虑其他因素,下列关于投资性房地产2024年的会计处理中,正确的有(  )。
  • A.应确认其他业务收入150万元 
  • B.应确认公允价值变动收益50万元
  • C.应确认公允价值变动损失150万元
  • D.应对投资性房地产计提折旧90万元
答案解析
答案: A,B
答案解析:

建筑物成本为2800万元,也就表示账面原值是2800万元,账面价值=2800-500-300=2000(万元),转为投资性房地产采用公允价值模式计量,所以不需要考虑折旧问题,转换日(2023年12月31日)公允价值低于账面价值的差额,计入当期公允价值变动损益。2024年应确认的租金收入为150万元,应确认的公允价值变动收益=1 850-1 800=50(万元)。
会计处理如下:

2023年12月31日:

借:投资性房地产——成本1800

  累计折旧500

  固定资产减值准备300

  公允价值变动损益200

 贷:固定资产2800

2024年12月31日:

借:投资性房地产——公允价值变动50

 贷:公允价值变动损益50

借:银行存款150

 贷:其他业务收入150

 

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第3题
[单选题]甲公司从事房地产开发经营业务,2024年度发生的有关交易或事项如下:(1)因商品房滞销,董事会决定将两栋商品房用于出租。(2)收回租赁期届满的一宗土地使用权,经批准用于建造自用的办公楼。(3)收回租赁期届满的商铺,并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中,正确的是(  )。
  • A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 
  • B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报
  • C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本
  • D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值
答案解析
答案: D
答案解析:选项A,商铺重新装修所发生的支出应该资本化,计入投资性房地产的成本;选项B,重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺,仍然应该作为投资性房地产核算;选项C,用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产,而不是计入所建造办公楼的成本。 
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第4题
[单选题]A公司从事房地产开发经营业务,2024年1月1日,因商品房滞销,董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日,A公司与B公司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给B公司使用,租期3年。该商品房的账面余额为9 000万元,未计提跌价准备,公允价值为10 000万元。该商品房预计可使用50年,预计净残值为零,采用年限平均法计提折旧。A公司对出租的商品房采用成本模式进行后续计量。不考虑其他因素,A公司出租商品房2024年度应当计提的折旧是(  )万元。
  • A.165.00
  • B.180.00
  • C.183.33
  • D.200.00
答案解析
答案: A
答案解析:

A公司是因为商品房滞销所以将两栋商品房出租,那么出租之前是作为存货核算的,作为存货核算的商品房不计提折旧,出租后采用成本模式进行后续计量,转换的分录如下:

借:投资性房地产 9 000

 贷:开发产品       9 000

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产中,房产的折旧原则与固定资产的折旧原则一致,即当月增加当月不计提折旧,当月减少当月仍计提折旧,2024年度计提折旧的时间应该是11个月,折旧金额=9 000/50×11/12=165(万元),选项A正确。

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第5题
[单选题]

下列关于投资性房地产转换日的表述中,错误的是(  )。

  • A.

    作为存货的房地产改为出租,转换日通常为租赁期开始日

  • B.

    投资性房地产开始自用,转换日为房地产达到自用状态,企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

  • C.

    持有以备经营出租的空置建筑物用于出租,转换日为租赁期开始日

  • D.

    投资性房地产转换为存货,转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期

答案解析
答案: C
答案解析:

对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物,如董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也应视为投资性房地产,因此,转换日通常为董事会或类似机构作出书面决议的日期,选项C当选。

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