题目
[组合题]甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,适用的所得税税率为25%,每年均按净利润的10%计提盈余公积。(1)2021年12月31日,甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司,租赁期开始日为2021年12月31日,租期3年,年租金240万元,于每年年初支付。该办公楼原值3 000万元,预计使用年限为50年,预计净残值为0,采用直线法计提折旧,至出租时已累计使用10年,累计计提折旧600万元,未计提减值,转为投资性房地产后折旧方法、净残值等与转换前一致。税法与会计规定的折旧年限、折旧方法以及净残值相同。(2)2022年年末,由于道路修整,该出租办公楼出现减值迹象,当年年末,甲公司预计此办公楼未来现金流量的现值为2 000万元,公允价值减去处置费用后的净额为2 150万元。(3)2023年1月1日,甲公司经调查得到,此办公楼所在地的房产交易市场已经比较成熟,办公楼满足了以公允价值模式计量的条件,决定对该房产由成本模式转为公允价值模式计量,当日该办公楼的公允价值为2 700万元。2023年12月31日的公允价值为3 000万元,2024年12月31日的公允价值为3 100万元。(4)2025年1月1日,甲公司收回租赁期满的办公楼,同日以3 200万元的价格出售给丙公司,取得价款并存入银行。假定不考虑除所得税以外的其他因素。
[要求1]根据资料(1),判断投资性房地产的转换日并说明理由,并作出自用房地产转为投资性房地产的分录。
[要求2]

根据资料(2),确定该办公楼2022年年末的可收回金额,并说明此办公楼是否应该确认减值,如果需要确认,计算减值金额并编制相关分录。

[要求3]

编制甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本相关分录;计算甲公司因该项投资性房地产对2022年营业利润的影响金额。

[要求4]

根据资料(3),编制2023年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录。

[要求5]根据资料(4),编制甲公司出售投资性房地产的分录。
本题来源:第三~四节 投资性房地产的后续计量,转换和处置 点击去做题
答案解析
[要求1]
答案解析:

投资性房地产的转换日为2021年12月31日。

理由:自用房地产改为出租,则转换日通常为租赁期开始日,也就是本题中的2021年12月31日。
自用房地产转换为投资性房地产的分录如下:

借:投资性房地产3000

  累计折旧600

 贷:固定资产3000

   投资性房地产累计折旧600

[要求2]
答案解析:

办公楼2022年年末的可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额中的较高者,所以可收回金额为2 150万元;办公楼计提减值前的账面价值=3 000-600-(3 000-600)÷50-10)=2 340(万元),账面价值大于可收回金额,应该计提减值,减值金额=2 340-2 150=190(万元),分录如下:

借:资产减值损失190

 贷:投资性房地产减值准备190

借:递延所得税资产47.5(190×25%)

 贷:所得税费用47.5

[要求3]
答案解析:

甲公司2022年收取租金、确认租金收入以及结转成本的分录如下:

借:银行存款240

   贷:预收账款240

借:预收账款240

 贷:其他业务收入240

借:其他业务成本60

 贷:投资性房地产累计折旧60

此业务对甲公司2022年营业利润的影响金额=240-60-190=-10(万元)。

[要求4]
答案解析:

2023年1月1日转换后,该投资性房地产计税基础即为问题(2)中按正常折旧计算,未计提减值前的金额2340万元,账面价值为转换日的公允价值2700万元,应确认递延所得税负债余额=(2700-2340)×25%=90(万元),故要新计提递延所得税负债并冲回原因减值计提的递延所得税资产。投资性房地产成本模式转公允价值模式应当作为会计政策变更处理,相关会计分录如下:

借:投资性房地产——成本 2700

  投资性房地产累计折旧660

  投资性房地产减值准备190

 贷:投资性房地产3000

   递延所得税资产47.5

   递延所得税负债90

   盈余公积41.25

   利润分配——未分配利润371.25

[要求5]
答案解析:

2025年1月1日处置前,该投资性房地产的账面价值为3100万元(2024年12月31日的公允价值),计税基础为2220万元(3000-600-3000/50×3),因此递延所得税负债余额=(3100-2220)×25%=220(万元)。 甲公司出售投资性房地产的分录如下:
借:银行存款3200
 贷:其他业务收入3200
借:其他业务成本3100
 贷:投资性房地产——成本2700
         ——公允价值变动400
借:公允价值变动损益400
 贷:其他业务成本400

借:递延所得税负债220
 贷:所得税费用220

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拓展练习
第1题
[单选题]

甲公司拥有一项投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。20251月1日,甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟,具备了采用公允价值模式计量的条件,决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。20251月1日,该写字楼的原价为3 000万元,已计提折旧300万元,账面价值为2 700万元,公允价值为3 200万元。不考虑所得税等因素的影响,甲公司按照净利润的10%计提法定盈余公积,甲公司的下列处理中,正确的是(  )。

  • A.确认其他综合收益500万元 
  • B.确认其他综合收益200万元
  • C.确认公允价值变动损益500万元
  • D.调整留存收益500万元
答案解析
答案: D
答案解析:

20251月1日,甲公司对该项投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时,应作为会计政策变更,账务处理如下:

借:投资性房地产——成本3200
  投资性房地产累计折旧300
 贷:投资性房地产3000
   盈余公积50
   利润分配——未分配利润450

注意:投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时,应作为会计政策变更,要追溯调整,转换日公允价值与账面价值的差额调整留存收益。

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第2题
[单选题]A公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2024年6月30日,A公司处置了其持有的一项投资性房地产,取得价款5 000万元。该项投资性房地产原值为6 000万元,于2013年12月31日取得,预计使用年限为50年,预计净残值为0,采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑相关税费,A公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为(  )万元。
  • A.260 
  • B.10
  • C.140
  • D.-110
答案解析
答案: A
答案解析:

至处置时该项投资性房地产计提的折旧金额=6 000/50×10.5=1 260(万元),则A公司应确认的处置损益=5 000-(6 000-1 260)=260(万元)。

会计处理:

借:银行存款5000

 贷:其他业务收入5000

借:其他业务成本4740

  投资性房地产累计折旧1260

 贷:投资性房地产6000

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第3题
[不定项选择题]甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。有关资料如下:(1)2024年9月30日,公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司,租期为3年,月租金为200万元。2024年9月30日为租赁期开始日,当日的公允价值为30 000万元。该办公楼原值为20 000万元,预计使用年限为40年,已计提固定资产折旧500万元。每季度末支付租金并按季度确认收入。(2)2024年年末该房地产的公允价值为31 000万元。不考虑增值税和其他因素。下列关于甲公司2024年的会计处理中,正确的有(  )。
  • A.2024年9月30日确认投资性房地产的价值为30 000万元   
  • B.2024年9月30日投资性房地产的公允价值大于其账面价值的差额10 500万元计入其他综合收益  
  • C.2024年年末调增投资性房地产的账面价值,并确认公允价值变动收益1 000万元  
  • D.2024年第四季度该业务影响利润表营业利润的金额为1 600万元
答案解析
答案: A,B,C,D
答案解析:

①2024年9月30日将写字楼转为投资性房地产:

借:投资性房地产——成本30000

  累计折旧500

 贷:固定资产20000

   其他综合收益10500

②2024年年末收到租金:

借:银行存款(200×3)600

 贷:其他业务收入600

③2024年年末调整投资性房地产的公允价值变动:

借:投资性房地产——公允价值变动1000

 贷:公允价值变动损益(31000-30000)1000

④2024年第四季度该业务影响利润表营业利润的金额=600+1000=1600(万元)。

选项A、B、C、D当选。

 

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第4题
[组合题]2022年12月31日,甲企业将一自用写字楼经营租赁给乙公司,租赁期为1年,年租金为300万元,租金于次年年末结清。租赁期间,由甲企业提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3 000万元,按直线法计提折旧,使用寿命为30年,预计净残值为零,已计提折旧1 000万元,账面价值为2 000万元。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。2023年12月,该办公楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为1 700万元;2023年共发生日常维护费用40万元,均以银行存款支付。2023年12月31日,甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发,开发完成后将继续用于经营租赁。2024年4月20日,甲企业与丙公司签订经营租赁合同,约定自2024年6月30日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年,年租金为500万元,租金每半年支付一次(2024年12月31日支付第一次租金,以此类推)。2024年6月30日,该写字楼再开发完成,共发生资本化支出200万元,均以银行存款支付。现预计该项投资性房地产尚可使用年限为25年,预计净残值为零,折旧方法仍为直线法(假定不考虑相关税费及其他相关因素的影响)。
答案解析
[要求1]
答案解析:

借:投资性房地产——写字楼3000

  累计折旧1000

 贷:固定资产3000

   投资性房地产累计折旧1000

[要求2]
答案解析:

借:银行存款300

 贷:其他业务收入300

借:其他业务成本100

 贷:投资性房地产累计折旧100

借:其他业务成本40

 贷:银行存款40

借:资产减值损失200

 贷:投资性房地产减值准备200

借:投资性房地产——写字楼(在建)1700

  投资性房地产累计折旧1100

  投资性房地产减值准备200

 贷:投资性房地产——写字楼3000

【提示】 投资性房地产的日常修理费用,应该直接计入当期损益,通过其他业务成本核算。

[要求3]
答案解析:

2024年1月1日至6月30日:

借:投资性房地产——写字楼(在建)200

 贷:银行存款200

2024年6月30日该写字楼再开发完成:

借:投资性房地产——写字楼1900

 贷:投资性房地产——写字楼(在建)1900

[要求4]
答案解析:

借:银行存款250

 贷:其他业务收入250

借:其他业务成本[1900/25×(6/12)]38

 贷:投资性房地产累计折旧38

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第5题
[单选题]甲公司是一家房地产开发企业,2024年发生的与土地使用权有关的交易或事项如下:(1)1月1日,以出让方式取得一块土地使用权,支付价款1060万元,甲公司打算在该土地上建造对外出售的商品房。(2)3月1日,取得其他企业转让的一块土地使用权,支付价款950万元,该土地使用权用于商品房开发后出售。2024年年末,该土地使用权的公允价值为900万元,管理层决定改变用途,将其持有待增值后再转让。(3)5月1日,以出让方式取得一块土地使用权,支付出让金1980万元。当日,甲公司与乙公司签订了土地使用权经营租赁合同,将该土地使用权自2024年5月1日起出租给乙公司使用,租赁期限10年。2024年年末,该土地使用权的公允价值为2300万元。甲公司对其投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,对其无形资产采用直线法摊销。假定上述土地使用权的预计使用年限均为50年,预计净残值均为0。假定不考虑其他因素,甲公司在期末编制资产负债表时,下列表述正确的是(  )。
  • A.1月1日取得的土地使用权应该作为无形资产,期末按照1060万元列示
  • B.3月1日取得的土地使用权应该作为投资性房地产,期末按照900万元列示
  • C.5月1日取得的土地使用权应该作为投资性房地产,期末按照2300万元列示
  • D.企业取得上述土地使用权后,期末投资性房地产的列示金额为3200万元
答案解析
答案: C
答案解析:房地产开发企业取得的准备建造对外出售的商品房的土地使用权应作为存货核算,选项A不当选;房地产开发企业取得的用于开发后出售的土地使用权,属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让该企业开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产,选项B不当选;甲公司取得的用于经营租赁的土地使用权,自租赁合同约定的租赁期开始日(2024年5月1日)起,应作为“投资性房地产”核算,期末列示金额为2300万元,选项C当选;企业取得上述土地使用权后,期末投资性房地产的列示金额为2300万元,选项D不当选。
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