A公司从事房地产开发经营业务，2024年1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，A公司与B公司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给B公司使用，租期3年。该商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该商品房预计可使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。A公司对出租的商品房采用成本模式进行后续计量。不考虑其他因素，A公司出租商品房2024年度应当计提的折旧是（　　）万元。|第三~四节投资性房地产的后续计量，转换和处置-之了课堂

题目

[单选题]A公司从事房地产开发经营业务，2024年1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，A公司与B公司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给B公司使用，租期3年。该商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该商品房预计可使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。A公司对出租的商品房采用成本模式进行后续计量。不考虑其他因素，A公司出租商品房2024年度应当计提的折旧是（　　）万元。

A.165.00
B.180.00
C.183.33
D.200.00

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答案解析

答案： A

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A公司是因为商品房滞销所以将两栋商品房出租，那么出租之前是作为存货核算的，作为存货核算的商品房不计提折旧，出租后采用成本模式进行后续计量，转换的分录如下：

借：投资性房地产 9 000

　贷：开发产品　 9 000

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产中，房产的折旧原则与固定资产的折旧原则一致，即当月增加当月不计提折旧，当月减少当月仍计提折旧，2024年度计提折旧的时间应该是11个月，折旧金额=9 000/50×11/12＝165（万元），选项A正确。

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拓展练习

第1题

[不定项选择题]2022年12月31日，甲公司的一项投资性房地产租赁期满，甲公司为提高以后的租金收入，对该投资性房地产进行改扩建。该投资性房地产改造前账面价值为280万元，已计提折旧20万元，未计提减值准备，原使用寿命为30年。甲公司改扩建期间发生符合资本化条件的支出35万元，至2024年6月30日改造完成。改扩建完工后投资性房地产预计尚可使用寿命为31.5年。改扩建完工后，甲公司即与乙公司签订租赁协议，租赁期开始日为2024年7月1日，租期为两年，年租金20万元，每半年确认一次租金收入。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，按照直线法计提折旧，预计净残值为零。不考虑其他因素，下列表述不正确的有（　　）。

A.甲公司2023年应计提的折旧金额为0
B.改扩建完工后，投资性房地产入账价值为315万元
C.2024年投资性房地产应计提折旧的金额为10万元
D.因该项投资性房地产影响2024年损益的金额为10万元

答案解析

答案： C,D

答案解析：2023年属于建造期间，投资性房地产不需要计提折旧，因此计提金额为0，选项A正确；改扩建完工后，投资性房地产入账价值＝280＋35＝315（万元），选项B正确；2024年应计提的折旧金额＝315/31.5×1/2＝5（万元），选项C错误；影响2024年损益的金额＝20/2（半年租金）－5（半年折旧）＝5（万元），选项D错误。

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第2题

[不定项选择题]A公司于2023年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1 800万元，A公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。2024年12月31日该建筑物的公允价值为1 850万元。不考虑其他因素，下列关于投资性房地产2024年的会计处理中，正确的有（　　）。

A.应确认其他业务收入150万元
B.应确认公允价值变动收益50万元
C.应确认公允价值变动损失150万元
D.应对投资性房地产计提折旧90万元

答案解析

答案： A,B

答案解析：

建筑物成本为2800万元，也就表示账面原值是2800万元，账面价值=2800-500-300=2000（万元），转为投资性房地产采用公允价值模式计量，所以不需要考虑折旧问题，转换日（2023年12月31日）公允价值低于账面价值的差额，计入当期公允价值变动损益。2024年应确认的租金收入为150万元，应确认的公允价值变动收益＝1 850－1 800＝50（万元）。
会计处理如下：

2023年12月31日：

借：投资性房地产——成本1800

　　累计折旧500

　　固定资产减值准备300

　　公允价值变动损益200

　贷：固定资产2800

2024年12月31日：

借：投资性房地产——公允价值变动50

　贷：公允价值变动损益50

借：银行存款150

　贷：其他业务收入150

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第3题

[单选题]某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2025年1月1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元，转换当日的公允价值为65万元。不考虑其他因素，转换日影响当期利润总额的金额是（　　）万元。

A.0
B.－5
C.15
D.10

答案解析

答案： B

答案解析：自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应该按照转换当日的公允价值计量，公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益，金额=（100－20－10）－65＝5（万元），计入公允价值变动损益的借方，减少当期利润。

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第4题

[组合题]2022年12月31日，甲企业将一自用写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于次年年末结清。租赁期间，由甲企业提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3 000万元，按直线法计提折旧，使用寿命为30年，预计净残值为零，已计提折旧1 000万元，账面价值为2 000万元。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。2023年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 700万元；2023年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付。2023年12月31日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发，开发完成后将继续用于经营租赁。2024年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2024年6月30日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次（2024年12月31日支付第一次租金，以此类推）。2024年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生资本化支出200万元，均以银行存款支付。现预计该项投资性房地产尚可使用年限为25年，预计净残值为零，折旧方法仍为直线法（假定不考虑相关税费及其他相关因素的影响）。

答案解析

[要求1]

答案解析：

借：投资性房地产——写字楼3000

　　累计折旧1000

　贷：固定资产3000

　　　投资性房地产累计折旧1000

[要求2]

答案解析：

借：银行存款300

　贷：其他业务收入300

借：其他业务成本100

　贷：投资性房地产累计折旧100

借：其他业务成本40

　贷：银行存款40

借：资产减值损失200

　贷：投资性房地产减值准备200

借：投资性房地产——写字楼（在建）1700

　　投资性房地产累计折旧1100

　　投资性房地产减值准备200

　贷：投资性房地产——写字楼3000

【提示】投资性房地产的日常修理费用，应该直接计入当期损益，通过其他业务成本核算。

[要求3]

答案解析：

2024年1月1日至6月30日：

借：投资性房地产——写字楼（在建）200

　贷：银行存款200

2024年6月30日该写字楼再开发完成：

借：投资性房地产——写字楼1900

　贷：投资性房地产——写字楼（在建）1900

[要求4]

答案解析：

借：银行存款250

　贷：其他业务收入250

借：其他业务成本[1900/25×（6/12）]38

　贷：投资性房地产累计折旧38

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第5题

[不定项选择题]采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的情况下，下列会计处理方法中，说法正确的有（　　）。

A.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目
B.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目
C.将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转“投资性房地产”的科目余额，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目
D.出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目

答案解析

答案： A,B,C

答案解析：选项D，应将其转入“其他业务成本”科目，选项A、B、C当选。

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