关于租赁期的确定，下列表述错误的有（　　）。|制胜好题-第十四章-之了课堂

题目

A.
承租人与出租人签订了一份办公楼租赁合同，约定自租赁期开始日6年内不可撤销，如果撤销，双方将支付重大罚金。6年期满后，经双方同意可再延长2年，如有任何一方不同意，将不再续期，且没有罚款。假设承租人对于租赁资产并不具有重大依赖，则此项租赁不可撤销期间为8年
B.承租人签订了一份生产设备租赁合同，包括4年不可撤销期限和2年期固定价格续租选择权，续租选择权期间的合同条款和条件与市价接近，没有终止罚款或其他因素表明承租人合理确定将行使续租选择权。此项租赁在租赁期开始日，确定租赁期为4年
C.
承租人签订了一份商铺租赁合同，包括5年不可撤销期限和2年按照市价行使的续租选择权。在搬入该商铺之前，承租人花费了大量资金对租赁商铺进行了改良，预计在第5年结束时租赁资产改良仍将具有重大价值，且该价值仅可通过继续使用租赁资产实现，因此在租赁期开始日，确定租赁期为5年
D.承租人签订了一份公寓楼租赁合同，将租入公寓楼用于职工居住。租赁合同约定出租人于2024年1月1日将房屋钥匙交付承租人，承租人在收到钥匙后，就可以自主安排公寓楼的装修。合同约定有2个月的免租期，起租日为2024年3月1日，承租人自起租日开始支付租金，则此项租赁的租赁期开始日为2024年1月1日

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答案解析

答案： A,C

答案解析：承租人与出租人签订了一份办公楼租赁合同，约定自租赁期开始日6年内不可撤销，如果撤销，双方将支付重大罚金，6年内有强制的权利和义务，是不可撤销期间，而此后2年的延长期并非不可撤销期间，因为承租人或出租人均可单方面选择不续约且无须支付任何罚款，因此租赁不可撤销期间为6年，选项A当选。承租人签订了一份生产设备租赁合同，包括4年不可撤销期限和2年期固定价格续租选择权，续租选择权期间的合同条款和条件与市价接近，没有终止罚款或其他因素表明承租人合理确定将行使续租选择权，该合同的租赁期为4年，选项B不当选。承租人签订了一份商铺租赁合同，包括5年不可撤销期限和2年按照市价行使的续租选择权，在搬入该商铺之前，承租人花费了大量资金对租赁商铺进行了改良，预计在第5年结束时租赁资产改良仍将具有重大价值且该价值仅可通过继续使用租赁资产实现，合理确定承租人将行使续租选择权，该合同的租赁期为7年，选项C当选。承租人签订了一份公寓楼租赁合同，将租入公寓楼用于职工居住。租赁合同约定出租人于2024年1月1日将房屋钥匙交付承租人，承租人在收到钥匙后，就可以自主安排公寓楼的装修，承租人在2024年1月1日取得了租赁资产使用权的控制，租赁期开始日为2024年1月1日，选项D不当选。

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拓展练习

第1题

[单选题]2024年1月1日，甲公司与乙公司签订租赁合同，从乙公司租入一间商铺，当日取得对该商铺的实际使用权。合同约定，该商铺不可撤销的租赁期为 10年，起租日为2024年4月1日，月租金为10万元，于每月月初支付，免租期3个月，在不可撤销的租赁期到期后，甲公司拥有8年按市场租金行使的续租选择权。2024年1月1日，该商铺剩余使用寿命为20年。假设在不可撤销的租赁期结束时甲公司将行使续租选择权，不考虑其他因素，甲公司对该租入商铺而确认的使用权资产计提折旧的年限是（　　）年。

A.10
B.18
C.20
D.9.75

答案解析

答案： B

答案解析：承租人合理确定将行使续租选择权的，租赁期应当包括续租选择权涵盖的期间，因此甲公司应按 18（10＋8）年确认租赁期并对使用权资产计提折旧，选项B当选。

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第2题

[单选题]甲公司（承租人）与乙公司（出租人）就上下两层每层800平方米的办公场所签订了一项为期5年的租赁合同。年固定租赁付款额为50万元，在每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率。甲公司在租赁期开始日的增量借款利率为5%。在第4年年初，甲公司与乙公司协商在原来的基础上续租2年，续租期年固定租赁付款额为55万元，第4年年初的增量借款利率为6%。已知：（P/A，5%，2）＝1.859 4，（P/A，6%，2）＝1.833 4，（P/F，6%，2）＝0.890 0。不考虑其他因素，则第4年年初，甲公司应调整使用权资产账面价值的金额为（　　）万元。

A.0
B.88.44
C.92.76
D.110

答案解析

答案： B

答案解析：租赁变更前，第4年年初租赁负债的账面价值＝50×（P/A，5%，2）＝50×1.859 4＝92.97（万元）；第4年年初，经与出租方协商续租2年，租赁变更后应采用修订后的折现率对变动后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债，第4年年初重新计量租赁负债的账面价值＝50×（P/A，6%，2）＋55×（P/A，6%，2）×（P/F，6%，2）＝50×1.833 4＋55×1.833 4×0.890 0＝181.41（万元），增加使用权资产的账面价值＝181.41－92.97＝88.44（万元），选项B当选。

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第3题

[单选题]下列关于出租人的租赁分类中，表述不正确的是（　　）。

A.租赁开始日后，除非发生租赁变更，出租人无须对租赁的分类进行重新评估
B.租赁资产预计使用寿命、预计余值等会计估计变更将导致出租人对租赁进行重分类
C.出租人的租赁分类是以租赁转移与租赁资产所有权相关的风险和报酬的程度为依据的
D.如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部的风险和报酬，出租人应当将该项租赁分类为融资租赁

答案解析

答案： B

答案解析：租赁开始日后，除非发生租赁变更，出租人无须对租赁的分类进行重新评估，选项A不当选。租赁资产预计使用寿命、预计余值等会计估计变更，出租人不对租赁进行重分类，选项B当选。一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质，而不是合同的形式，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部的风险和报酬，出租人应将该租赁分类为融资租赁，选项C、D不当选。

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第4题

[组合题]

2024年1月1日，承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份办公楼租赁合同，每年的租赁付款额为60万元，于每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为6%。不可撤销租赁期为5年，并且合同约定在第5年年末，甲公司有权选择以同样的租金续租1年，也有权选择以120万元购买该房产。甲公司在租赁期开始时评估认为，5年后将进行业务转型，没有购买该办公楼的必要，因此合理预计将行使续租选择权，而不会行使购买选择权。在第4年年末，由于该地区房地产价格持续上升，经评估该办公楼在租赁结束时的市价为190万元，甲公司能够合理确定将行使上述购买选择权，而不会行使上述续租选择权，甲公司无法确定租赁内含利率，年末增量借款利率为7%。自租赁期开始日，该办公楼剩余使用寿命为10年。

其他资料：使用权资产采用直线法计提折旧，净残值为0，不考虑初始直接费用和其他各项税费的影响。

已知：（P/A，6%，6）＝4.917 3，（P/A，6%，5）＝4.212 4，（P/A，6%，2）＝1.833 4，（P/A，7%，2）＝1.808 0，（P/F，7%，1）＝0.934 6。

答案解析

[要求1]

答案解析：

租赁期开始日，甲公司预计将合理行使续租选择权，因此租赁期为6年，应确认租赁负债＝60×（P/A，6%，6）＝60×4.917 3＝295.04（万元），使用权资产的入账价值为295.04万元。

相关会计分录如下：

借：租赁负债——租赁付款额 60

　贷：银行存款60

借：财务费用6.60

　贷：租赁负债——未确认融资费用6.60

借：固定资产112.57

　　租赁负债——租赁付款额60

　　使用权资产累计折旧245.87

　贷：使用权资产295.04

　　　租赁负债——未确认融资费用［60－60÷（1＋6%）］3.40

　　　银行存款120

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第5题

[组合题]

甲公司在人流密集的市中心商业区拥有一间商铺，其账面原值为2 000万元，累计折旧为500万元（剩余使用年限为30年）。2024年1月1日，甲公司因资金链断裂，以2 000万元的价格向乙公司转让商铺，乙公司以银行存款支付相关款项。甲公司考虑到该商铺地处人流密集的市中心商业区，运营该商铺可以带来稳定的现金流，准备将此商铺租回。转让当日，甲公司与乙公司又签订了一份为期15年的商铺租赁协议，并以该日为租赁期开始日。当日，甲公司确定的租赁内含利率为6%。协议约定，年租金为100万元，于每年年末支付。根据交易的条款和条件，甲公司转让该商铺符合收入准则中关于销售成立的条件。该商铺在转让当日的公允价值为2 000万元。

其他资料：（1）租赁负债按年计提利息费用。（2）使用权资产当月开始计提折旧，按年计算相关折旧金额。（3）（P/A，6%，15）＝9.712 2。（4）不考虑其他相关因素。

答案解析

[要求1]

答案解析：

租赁付款额的现值＝ 100×（P/A，6%，15）＝ 971.22（万元）。按该商铺原账面价值中与租回获得的使用权有关的部分计算售后租回所保留的权利占比：租回所保留的权利占比＝租赁相关付款额的现值 ÷ 该商铺的公允价值＝ 971.22÷2 000 ＝ 48.56%。

使用权资产＝该商铺原账面价值×租回所保留的权利占比＝（2 000－500）×48.56%＝728.40（万元）。

未确认融资费用＝租赁付款额－租赁付款额的现值＝100×15－971.22＝528.78（万元）

[要求2]

答案解析：

在租赁期开始日，甲公司的会计分录如下：

借：固定资产清理1 500

　　累计折旧500

　贷：固定资产2 000

借：银行存款2 000

　　使用权资产728.40

　　租赁负债——未确认融资费用528.78

　贷：固定资产清理1 500

　　　租赁负债——租赁付款额（100×15）1 500

　　　资产处置损益257.18

[要求3]

答案解析：

甲公司的相关会计分录如下：

借：销售费用48.56

　贷：使用权资产累计折旧（728.40÷15）48.56

借：租赁负债——租赁付款额100

　　财务费用58.27

　贷：租赁负债——未确认融资费用（971.22×6%）58.27

　　　银行存款100

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