2024年1月1日，承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份办公楼租赁合同，每年的租赁付款额为60万元，于每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为6%。不可撤销租赁期为5年，并且合同约定在第5年年末，甲公司有权选择以同样的租金续租1年，也有权选择以120万元购买该房产。甲公司在租赁期开始时评估认为，5年后将进行业务转型，没有购买该办公楼的必要，因此合理预计将行使续租选择权，而不会行使购买选择权。在第4年年末，由于该地区房地产价格持续上升，经评估该办公楼在租赁结束时的市价为190万元，甲公司能够合理确定将行使上述购买选择权，而不会行使上述续租选择权，甲公司无法确定租赁内含利率，年末增量借款利率为7%。自租赁期开始日，该办公楼剩余使用寿命为10年。其他资料：使用权资产采用直线法计提折旧，净残值为0，不考虑初始直接费用和其他各项税费的影响。已知：（P/A，6%，6）＝4.917 3，（P/A，6%，5）＝4.212 4，（P/A，6%，2）＝1.833 4，（P/A，7%，2）＝1.808 0，（P/F，7%，1）＝0.934 6。|2026制胜好题-第十四章-之了课堂

题目

[组合题]2024年1月1日，承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份办公楼租赁合同，每年的租赁付款额为60万元，于每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为6%。不可撤销租赁期为5年，并且合同约定在第5年年末，甲公司有权选择以同样的租金续租1年，也有权选择以120万元购买该房产。甲公司在租赁期开始时评估认为，5年后将进行业务转型，没有购买该办公楼的必要，因此合理预计将行使续租选择权，而不会行使购买选择权。在第4年年末，由于该地区房地产价格持续上升，经评估该办公楼在租赁结束时的市价为190万元，甲公司能够合理确定将行使上述购买选择权，而不会行使上述续租选择权，甲公司无法确定租赁内含利率，年末增量借款利率为7%。自租赁期开始日，该办公楼剩余使用寿命为10年。其他资料：使用权资产采用直线法计提折旧，净残值为0，不考虑初始直接费用和其他各项税费的影响。已知：（P/A，6%，6）＝4.917 3，（P/A，6%，5）＝4.212 4，（P/A，6%，2）＝1.833 4，（P/A，7%，2）＝1.808 0，（P/F，7%，1）＝0.934 6。

[要求1]

编制甲公司租赁期开始日的会计分录。

[要求2]

计算甲公司第4年年末租赁负债、使用权资产的账面价值。

[要求3]

第4年年末，甲公司是否调整租赁负债及使用权资产的账面价值，并说明理由。

[要求4]

编制第5年年末甲公司支付租金、确认利息费用以及行使购买选择权的会计分录。

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答案解析

[要求1]

答案解析：

租赁期开始日，甲公司预计将合理行使续租选择权，因此租赁期为6年，应确认租赁负债＝60×（P/A，6%，6）＝60×4.917 3＝295.04（万元），使用权资产的入账价值为295.04万元。相关会计分录如下：

借：使用权资产295.04

　　租赁负债——未确认融资费用（360－295.04）64.96

　贷：租赁负债——租赁付款额（60×6）360

[要求2]

答案解析：

第4年年末，使用权资产账面价值＝295.04－295.04÷6×4＝98.35（万元）。

第4年年末，租赁负债账面价值＝60×（P/A，6%，2）＝60×1.833 4＝110（万元）。

[要求3]

答案解析：

第4年年末，甲公司不应调整租赁负债及使用权资产的账面价值。

理由：该地区的房地产价格上涨属于市场情况发生的变化，不属于发生甲公司可控范围内的重大事件或变化而影响了甲公司合理确定行使购买选择权，甲公司不应调整租赁负债及使用权资产的账面价值。

[要求4]

答案解析：

甲公司第5年年末确认利息费用＝110×6%＝6.60（万元）。

截至第5年年末甲公司使用权资产累计计提的折旧＝295.04÷6×5＝245.87（万元）。

拓展练习

第1题

[单选题]下列关于对租赁期和购买选择权重新评估的表述中，不正确的是（　　）。

A.承租人不可控范围内重大事件或变化影响承租人是否合理行使续租选择权导致的租赁期变更，应维持原租赁期不变
B.承租人因市场原因导致的房屋租金大幅上涨而放弃行使租赁期开始日预计将行使的续租选择权，导致的租赁期变更应予修改
C.承租人因业务缩减，由原预计行使续租选择权转为放弃行使续租选择权属于可控范围内的变化，导致的租赁期变更应予修改
D.承租人可控范围内重大事件或变化影响承租人是否合理行使续租选择权导致租赁期变更的，承租人应对其是否合理确定将行使续租选择权进行重新评估，并根据重新评估结果修改租赁期

答案解析

答案： B

答案解析：承租人不可控范围内重大事件或变化影响承租人是否合理行使续租选择权导致的租赁期变更，应维持原租赁期不变，选项A不当选。承租人因市场原因导致的房屋租金大幅上涨而放弃行使租赁期开始日预计将行使的续租选择权，属于承租人不可控范围内的重大事件或变化，承租人将不行使续租选择权而导致租赁期变更，不应予以修改，选项B当选。承租人因业务缩减，由原预计行使续租选择权转为放弃行使续租选择权，属于承租人可控范围内的重大事件或变化，承租人放弃续租选择权而导致租赁期变更，应予以修改，选项C不当选。发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使相应选择权的，承租人应当对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估，并根据评估的结果修改租赁期，选项D不当选。

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第2题

[单选题]承租人甲公司与出租人乙公司于2024年1月1日签订了为期5年的商铺租赁合同。每年的租赁付款额为30万元，在每年年末支付。甲公司确定租赁内含利率为6%。在租赁期开始日，甲公司按租赁付款额的现值所确认的租赁负债为126.37万元。假定不考虑担保余值预计应支付的款项等其他因素，2024年12月31日租赁负债的账面价值为（　　）万元。

A.120
B.96.37
C.103.95
D.118.79

答案解析

答案： C

答案解析：2024年12月31日，甲公司向乙公司支付第1年的租赁付款额30万元，其中：7.58（126.37×6%）万元是当年的利息，22.42（30－7.58）万元是本金，即租赁负债的账面价值减少22.42万元。2024年12月31日，租赁负债的账面价值＝126.37－22.42＝103.95（万元），选项C当选。

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第3题

[不定项选择题]关于租赁期的确定，下列表述错误的有（　　）。

A.
承租人与出租人签订了一份办公楼租赁合同，约定自租赁期开始日6年内不可撤销，如果撤销，双方将支付重大罚金。6年期满后，经双方同意可再延长2年，如有任何一方不同意，将不再续期，且没有罚款。假设承租人对于租赁资产并不具有重大依赖，则此项租赁不可撤销期间为8年
B.承租人签订了一份生产设备租赁合同，包括4年不可撤销期限和2年期固定价格续租选择权，续租选择权期间的合同条款和条件与市价接近，没有终止罚款或其他因素表明承租人合理确定将行使续租选择权。此项租赁在租赁期开始日，确定租赁期为4年
C.
承租人签订了一份商铺租赁合同，包括5年不可撤销期限和2年按照市价行使的续租选择权。在搬入该商铺之前，承租人花费了大量资金对租赁商铺进行了改良，预计在第5年结束时租赁资产改良仍将具有重大价值，且该价值仅可通过继续使用租赁资产实现，因此在租赁期开始日，确定租赁期为5年
D.承租人签订了一份公寓楼租赁合同，将租入公寓楼用于职工居住。租赁合同约定出租人于2024年1月1日将房屋钥匙交付承租人，承租人在收到钥匙后，就可以自主安排公寓楼的装修。合同约定有2个月的免租期，起租日为2024年3月1日，承租人自起租日开始支付租金，则此项租赁的租赁期开始日为2024年1月1日

答案解析

答案： A,C

答案解析：承租人与出租人签订了一份办公楼租赁合同，约定自租赁期开始日6年内不可撤销，如果撤销，双方将支付重大罚金，6年内有强制的权利和义务，是不可撤销期间，而此后2年的延长期并非不可撤销期间，因为承租人或出租人均可单方面选择不续约且无须支付任何罚款，因此租赁不可撤销期间为6年，选项A当选。承租人签订了一份生产设备租赁合同，包括4年不可撤销期限和2年期固定价格续租选择权，续租选择权期间的合同条款和条件与市价接近，没有终止罚款或其他因素表明承租人合理确定将行使续租选择权，该合同的租赁期为4年，选项B不当选。承租人签订了一份商铺租赁合同，包括5年不可撤销期限和2年按照市价行使的续租选择权，在搬入该商铺之前，承租人花费了大量资金对租赁商铺进行了改良，预计在第5年结束时租赁资产改良仍将具有重大价值且该价值仅可通过继续使用租赁资产实现，合理确定承租人将行使续租选择权，该合同的租赁期为7年，选项C当选。承租人签订了一份公寓楼租赁合同，将租入公寓楼用于职工居住。租赁合同约定出租人于2024年1月1日将房屋钥匙交付承租人，承租人在收到钥匙后，就可以自主安排公寓楼的装修，承租人在2024年1月1日取得了租赁资产使用权的控制，租赁期开始日为2024年1月1日，选项D不当选。

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第4题

[组合题]

甲公司是一家设备生产商，与乙公司（生产型企业）签订了一份租赁合同，向乙公司出租所生产的设备，合同主要条款如下：

（1）租赁资产：设备A。

（2）租赁期：2023年1月1日至2026年12月31日，共4年。

（3）租金支付：自2023年起，每年年末支付租金100万元。

（4）合同约定年利率：5%（同市场利率）。

（5）该设备于2023年1月1日的公允价值为350万元，账面价值为300万元。

（6）甲公司达成该租赁发生的相关成本为1万元。

（7）该设备于2023年1月1日交付乙公司，使用寿命7年，预计剩余使用寿命为5年，无残值。

（8）预计租赁到期日该设备公允价值30万元，乙公司对此金额提供担保20万元。

其他资料：不考虑相关税费等其他因素的影响。已知（P/A，5%，3）＝2.723 2，（P/A，5%，4）＝3.546 0，（P/F，5%，3）＝0.863 8，（P/F，5%，4）＝0.822 7，（P/A，8%，3）＝2.577 1，（P/A，8%，4）＝3.312 1，（P/F，8%，3）＝0.793 8，（P/F，8%，4）＝0.735 0。

答案解析

[要求1]

答案解析：

甲公司的租赁类型为融资租赁。

理由：①资产的所有权虽然未转移，但租赁期（4年）占租赁资产尚可使用寿命（5年）的75%以上（4÷5＝80%＞75%）。②租赁期开始日，租赁收款额的现值超过租赁资产的公允价值，因此应分类为融资租赁。

[要求2]

答案解析：

2023年1月1日，租赁收款额＝100×4＋20＝420（万元）；租赁收款额按照市场利率折现的现值＝100×（P/A，5%，4）＋20×（P/F，5%，4）＝100×3.546 0＋20×0.822 7＝371.05（万元）；按照租赁资产公允价值（350万元）与租赁收款额按市场利率折现的现值（371.05万元）两者孰低的原则，确认收入350万元。

甲公司应结转的销售成本＝资产账面价值－未担保余值现值＝300－（30－20）×（P/F，5%，4）＝300－（30－20）×0.822 7＝291.77（万元）。

[要求3]

答案解析：

相关会计分录如下：

借：应收融资租赁款——租赁收款额420

　　　　　　　　　——未担保余值（30－20）10

　　主营业务成本291.77

　贷：主营业务收入350

　　　库存商品300

　　　应收融资租赁款——未实现融资收益71.77（倒挤）

借：销售费用1

　贷：银行存款1

[要求4]

答案解析：

2023年12月31日，“应收融资租赁款——未实现融资收益”科目摊销金额＝（420＋10－71.77）×7.40%＝26.51（万元）。相关会计分录如下：

借：银行存款100

　贷：应收融资租赁款——租赁收款额100

借：应收融资租赁款——未实现融资收益26.51

　贷：财务费用26.51

[要求5]

答案解析：

2024年12月31日，“应收融资租赁款——未实现融资收益”科目摊销金额＝（420＋10－71.77－100＋26.51）×7.40%＝21.07（万元）。

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第5题

[组合题]

2023年12月31日，甲公司（承租人）同乙公司（出租人）签订了为期5年的商铺租赁协议，并拥有1年按照原租金行使的续租选择权。有关资料如下：

（1）起租日为2024年1月1日，租金于每年年初支付200万元。除固定付款额外，合同还规定租赁期间该商铺当年销售额超过2 000万元的，甲公司当年年末还应再支付按销售额的3%计算的提成租金。甲公司产品销量较好，预计很可能支付提成租金。

（2）为获得该项租赁，甲公司于租赁期开始日发生的初始直接费用为31.55万元，其中，30万元为向该商铺前任租户支付的款项，1.55万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金。

（3）作为对签署此项租赁的承租人的激励，乙公司同意补偿甲公司1万元的佣金，于租赁期开始日支付。

（4）甲公司于2024年1月1日进驻该商铺并开始装修，至2024年6月30日装修完毕，支付装修费用165万元。

（5）在租赁期开始日，甲公司评估后认为，可以合理确定将行使续租选择权，且预计6年后为将商铺恢复至租赁条款约定状态将发生成本20万元。

（6）2024年，甲公司实现销售收入2 200万元。当年年末，甲公司已支付按销售额计算的提成租金。

其他资料：假设租赁内含利率为10%，不考虑担保余值、未担保余值等其他因素。已知（P/A，10%，5）＝3.790 8，（P/A，10%，6）＝4.355 3，（P/F，10%，5）＝0.620 9，（P/F，10%，6）＝0.564 5。

答案解析

[要求1]

答案解析：

①租赁期开始日为2024年1月1日，使用权资产的入账价值＝200＋200×（P/A，10%，5）＋31.55－1＋20×（P/F，10%，6）＝1 000（万元）。

②租赁负债＝剩余5期租赁付款额的现值＝200×（P/A，10%，5）＝758.16（万元）。

未确认融资费用＝200×5－758.16＝241.84（万元）。相关会计分录如下：

借：使用权资产 1 001

　　租赁负债——未确认融资费用241.84

　贷：租赁负债——租赁付款额（200×5）1 000

　　　预计负债［20×（P/F，10%，6）］11.29

　　　银行存款（200＋31.55）231.55

借：银行存款1

　贷：使用权资产1

[要求2]

答案解析：

2024年6月30日：

借：长期待摊费用165

　贷：银行存款165

[要求3]

答案解析：

2024年12月31日：

①与租赁相关的后续计量：

借：销售费用166.67

　贷：使用权资产累计折旧（1 000÷6）166.67

借：财务费用75.82

　贷：租赁负债——未确认融资费用（758.16×10%）75.82

借：财务费用1.13

　贷：预计负债（11.29×10%）1.13

②与装修相关的后续计量：

借：销售费用15

　贷：长期待摊费用（165÷5.50×6/12）15

③源自租赁资产绩效的可变租赁付款额的确认：

借：销售费用（2 200×3%）66

　贷：银行存款66

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