2024年1月1日，承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份办公楼租赁合同，每年的租赁付款额为60万元，于每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为6%。不可撤销租赁期为5年，并且合同约定在第5年年末，甲公司有权选择以同样的租金续租1年，也有权选择以120万元购买该房产。甲公司在租赁期开始时评估认为，5年后将进行业务转型，没有购买该办公楼的必要，因此合理预计将行使续租选择权，而不会行使购买选择权。在第4年年末，由于该地区房地产价格持续上升，经评估该办公楼在租赁结束时的市价为190万元，甲公司能够合理确定将行使上述购买选择权，而不会行使上述续租选择权，甲公司无法确定租赁内含利率，年末增量借款利率为7%。自租赁期开始日，该办公楼剩余使用寿命为10年。其他资料：使用权资产采用直线法计提折旧，净残值为0，不考虑初始直接费用和其他各项税费的影响。已知：（P/A，6%，6）＝4.917 3，（P/A，6%，5）＝4.212 4，（P/A，6%，2）＝1.833 4，（P/A，7%，2）＝1.808 0，（P/F，7%，1）＝0.934 6。|制胜好题-第十四章-之了课堂

题目

[组合题]2024年1月1日，承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份办公楼租赁合同，每年的租赁付款额为60万元，于每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为6%。不可撤销租赁期为5年，并且合同约定在第5年年末，甲公司有权选择以同样的租金续租1年，也有权选择以120万元购买该房产。甲公司在租赁期开始时评估认为，5年后将进行业务转型，没有购买该办公楼的必要，因此合理预计将行使续租选择权，而不会行使购买选择权。在第4年年末，由于该地区房地产价格持续上升，经评估该办公楼在租赁结束时的市价为190万元，甲公司能够合理确定将行使上述购买选择权，而不会行使上述续租选择权，甲公司无法确定租赁内含利率，年末增量借款利率为7%。自租赁期开始日，该办公楼剩余使用寿命为10年。其他资料：使用权资产采用直线法计提折旧，净残值为0，不考虑初始直接费用和其他各项税费的影响。已知：（P/A，6%，6）＝4.917 3，（P/A，6%，5）＝4.212 4，（P/A，6%，2）＝1.833 4，（P/A，7%，2）＝1.808 0，（P/F，7%，1）＝0.934 6。

[要求1]

编制甲公司租赁期开始日的会计分录。

[要求2]

计算甲公司第4年年末租赁负债、使用权资产的账面价值。

[要求3]

第4年年末，甲公司是否调整租赁负债及使用权资产的账面价值，并说明理由。

[要求4]

编制第5年年末甲公司支付租金、确认利息费用以及行使购买选择权的会计分录。

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答案解析

[要求1]

答案解析：

租赁期开始日，甲公司预计将合理行使续租选择权，因此租赁期为6年，应确认租赁负债＝60×（P/A，6%，6）＝60×4.917 3＝295.04（万元），使用权资产的入账价值为295.04万元。

拓展练习

第1题

[单选题]关于对资产的指定和资产的实质性替换权，下列表述错误的是（　　）。

A.已识别资产可以在资产可供客户使用时隐性指定
B.如果资产供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产
C.如果资产供应方仅在特定日期或者特定事件发生当日或之后拥有替换资产的权利或义务，则供应方的替换权不具有实质性
D.企业难以确定资产供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为资产供应方拥有对该资产的实质性替换权

答案解析

答案： D

答案解析：

已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定，选项A不当选。如果资产供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产，选项B不当选。如果资产供应方仅在特定日期或者特定事件发生当日或之后拥有替换资产的权利或义务，则供应方不具有实质性替换权，选项C不当选。企业难以确定资产供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为资产供应方没有对该资产的实质性替换权，选项D当选。

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第2题

[单选题]甲公司由于近年来高速发展，规模不断扩大，为缓解办公场所紧张的状况，2024年1月1日就某栋写字楼的某一层楼与乙公司签订了为期5年的租赁协议，并拥有3年的续租选择权。与此项租赁有关的资料如下：（1）初始租赁期内的不含税租金为每年20万元，续租期间为每年23万元，租金应于每年年初（1月1日）支付。（2）为达成该项租赁，甲公司发生的初始直接费用为5万元，其中，3万元为向该楼层前任租户支付的款项，2万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金。（3）作为对签署此项租赁的承租人的激励，出租人同意给承租人报销2万元的佣金。（4）在租赁期开始日，经甲公司评估后认为，不能合理确定将行使续租选择权，因此，将租赁期确定为5年。（5）由于出租人的租赁内含利率无法取得，故采用甲公司增量借款利率5%作为折现率。已知（P/A，5%，4）＝3.546 0，（P/A，5%，5）＝4.329 5。不考虑其他因素，甲公司使用权资产的初始成本为（　　）万元。

A.93.92
B.90.92
C.89.59
D.86.59

答案解析

答案： A

答案解析：由于租金为每年年初支付，剩余 4 期租赁付款额＝20×4＝80（万元），租赁负债＝剩余4期租赁付款额的现值＝20×（P/A，5%，4）＝20×3.546 0＝70.92（万元），使用权资产的初始成本＝20＋70.92＋5－2＝93.92（万元），选项A当选。

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第3题

[单选题]下列有关承租人短期租赁和低价值资产租赁会计处理的表述中，不正确的是（　　）。

A.承租人选择简化会计处理的，应当将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益
B.包含购买选择权的租赁不属于短期租赁
C.低价值资产租赁，是指单项租赁资产在当前状况下公允价值较低的租赁
D.低价值资产租赁的标准应该是一个绝对金额，即仅与资产全新状态下的绝对价值有关，不受承租人规模、性质等影响，也不考虑该资产对于承租人或相关租赁交易的重要性

答案解析

答案： C

答案解析：对于短期租赁和低价值资产租赁，承租人选择简化会计处理的，应当将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益，选项A不当选。包含购买选择权的租赁，即使租赁期不超过12个月，也不属于短期租赁，选项B不当选。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁，选项C当选。低价值资产租赁的标准应该是一个绝对金额，即仅与资产全新状态下的绝对价值有关，不受承租人规模、性质等影响，也不考虑该资产对于承租人或相关租赁交易的重要性，选项D不当选。

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第4题

[单选题]出租人甲公司与承租人乙公司签订了一份为期5年的A设备租赁合同，租赁期开始日为2024年1月1日。每年的租赁收款额为固定金额100万元，于每年年末收取。租赁期开始日A设备的公允价值为432.95万元，账面价值为400万元。经甲公司评估此租赁属于融资租赁，租赁内含利率为5%。已知（P/A，5%，5）＝4.329 5，不考虑其他因素，下列关于甲公司的会计处理中，错误的是（　　）。

A.租赁期开始日甲公司应终止确认A设备
B.租赁期开始日甲公司应确认应收融资租赁款的金额为432.95万元
C.租赁期开始日甲公司应确认资产处置损益32.95万元
D.甲公司2024年12月31日应确认租赁收入100万元

答案解析

答案： D

答案解析：

该租赁属于融资租赁，甲公司在租赁期开始日应终止确认A设备，选项A不当选。租赁期开始日确认的应收融资租赁款的金额＝租赁投资净额＝租赁资产的公允价值＋相关初始费用＝432.95＋0＝ 432.95（万元），选项B不当选。租赁期开始日，甲公司应确认资产处置损益＝432.95－400＝32.95（万元），选项C不当选。甲公司2024年12月31日应确认租赁收入＝432.95×5%＝21.65（万元），选项D当选。甲公司相关会计分录如下：

租赁期开始日（2024年1月1日）：

借：应收融资租赁款——租赁收款额500

　贷：融资租赁资产400

　　　应收融资租赁款——未实现融资收益（500－432.95）67.05

　　　资产处置损益（432.95－400）32.95

2024年12月31日：

借：银行存款100

　贷：应收融资租赁款——租赁收款额100

借：应收融资租赁款——未实现融资收益21.65

　贷：租赁收入（432.95×5%）21.65

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第5题

[单选题]甲公司（原租赁承租人）与乙公司（原租赁出租人）就一间1 500平方米办公场所签订了一项为期5年的租赁（原租赁）合同。在第2年年初，甲公司又将该间1 500平方米办公场所转租给丙公司，期限为原租赁的剩余4年时间（转租赁）。假设不考虑初始直接费用等其他因素。甲公司下列会计处理表述不正确的是（　　）。

A.将转租赁分类为融资租赁
B.终止确认与原租赁相关且转给丙公司（转租承租人）的使用权资产，并确认转租赁投资净额
C.终止确认原租赁的租赁负债
D.将使用权资产与转租赁投资净额之间的差额确认为损益

答案解析

答案： C

答案解析：甲公司应基于原租赁形成的使用权资产对转租赁进行分类，其将原租赁中的使用权资产转租赁给丙公司，期限为原租赁的剩余期限，甲公司实质上转移了与该使用权资产有关的几乎全部的风险和报酬，甲公司应将该转租赁分类为融资租赁，选项A不当选。甲公司应终止确认与原租赁相关且转给丙公司（转租承租人）的使用权资产，并确认转租赁投资净额，将使用权资产与转租赁投资净额之间的差额确认为损益，选项B、D不当选。在转租期间，中间出租人（甲公司）既要确认转租赁的融资收益，也要确认原租赁的利息费用，即甲公司不应终止与原租赁有关的租赁负债，该负债代表应付原租赁出租人（乙公司）的租赁付款额，其是客观存在的，选项C当选。

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