一项租赁存在下列一种或者多种情形的，通常分类为融资租赁：
（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；
（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权；
（3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分，“大部分”一般指的是租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的 75% 以上（含 75%）；
（4）租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值，“几乎相当于”，通常指占比在 90% 以上；
（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
综上所述，选项 A、B、C、D 均当选。
2022 年 1 月 1 日，承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份办公楼租赁合同，每年的租赁付款额为 60 万元，于每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为 6%。不可撤销租赁期为 5 年，并且合同约定在第五年年末，甲公司有权选择以同样的租金续租1 年，也有权选择以 120 万元购买该房产。甲公司在租赁期开始时评估认为，5 年后将进行业务转型，没有购买该办公楼的必要，因此合理预计将行使续租选择权，而不会行使购买选择权。在第四年年末，由于该地区房地产价格持续上升，经评估该办公楼在租赁结束时的市价为 190 万元，甲公司能够合理确定将行使上述购买选择权，而不会行使上述续租选择权，甲公司无法确定租赁内含利率，年末增量借款利率为 7%。自租赁期开始日，该办公楼剩余使用寿命为 10 年。其他资料：使用权资产采用直线法计提折旧，净残值为 0，不考虑其他初始直接费用和各项税费的影响。
其他资料：（P/A，6%，6）＝ 4.9173，（P/A，6%，5）＝ 4.2124，（P/A，6%，2）＝ 1.8334，（P/A，7%，2）＝ 1.8080，（P/F，7%，1）＝ 0.9346。
租赁期开始日，甲公司预计将合理行使续租选择权，因此租赁期为 6 年，应确认租赁负债＝ 60×（P/A，6%，6）＝ 60×4.9173 ＝ 295.04（万元），使用权资产的入账价值为295.04 万元。相关会计分录如下：
借：使用权资产 295 .04
租赁负债——未确认融资费用 （360 － 295.04）64 .96
贷：租赁负债——租赁付款额 （60×6）360
第四年年末，使用权资产账面价值＝ 295.04 － 295.04÷6×4 ＝ 98.35（万元）；
第四年年末，租赁负债账面价值＝ 60×（P/A，6%，2）＝ 60×1.8334 ＝ 110（万元）。
第四年年末，甲公司不应调整租赁负债及使用权资产的账面价值。
理由：该地区的房地产价格上涨属于市场情况发生的变化，不属于发生甲公司可控范围内的重大事件或变化而影响了甲公司合理确定行使购买选择权，甲公司不应调整租赁负债及使用权资产的账面价值。
甲公司第五年年末确认利息费用＝ 110×6% ＝ 6.60（万元）；截至第五年年末甲公司使用权资产累计计提的折旧＝ 295.04÷6×5 ＝ 245.87（万元）。
相关会计分录如下：
借：租赁负债——租赁付款额 60
贷：银行存款 60
借：财务费用 6 .60
贷：租赁负债——未确认融资费用 6 .60
借：固定资产 112 .57
租赁负债——租赁付款额 60
使用权资产累计折旧 245 .87
贷：使用权资产 295 .04
租赁负债——未确认融资费用 [60-60÷（1 ＋ 6%）]3 .40
银行存款 120
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