甲公司从事房地产开发经营业务，2024年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造自用的办公楼。（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（　　）。|第三~四节投资性房地产的后续计量，转换和处置-之了课堂

题目

[单选题]甲公司从事房地产开发经营业务，2024年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造自用的办公楼。（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（　　）。

A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益
B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报
C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本
D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值

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答案解析

答案： D

答案解析：选项A，商铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本；选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算；选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产，而不是计入所建造办公楼的成本。

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拓展练习

第1题

[单选题]甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2024年12月31日，甲公司的一项投资性房地产发生了减值迹象，预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元。该项投资性房地产的账面原值为6 000万元，已计提折旧1 500万元，已计提减值准备500万元。假定不考虑其他因素，甲公司2024年应确认的减值损失为（　　）万元。

A.300
B.500
C.0
D.800

答案解析

答案： A

答案解析：

成本模式下，投资性房地产采用账面价值与可收回金额孰低进行期末计量。本题中预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元，确定可收回金额时，按照未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后的净额孰高确定，因此可收回金额为3 700万元，投资性房地产的账面价值＝6 000－1 500－500＝4 000（万元），所以应确认的减值损失＝4 000－3 700＝300（万元）。

相关会计处理如下：

借：资产减值损失300

　贷：投资性房地产减值准备300

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第2题

[不定项选择题]核心公司于2024年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元。出租时，该建筑物的成本为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1 800万元，核心公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值，不考虑其他因素。2024年12月31日，核心公司正确的会计处理有（　　）。

A.投资性房地产的入账价值为1 800万元
B.应确认其他综合收益借方发生额200万元
C.应确认公允价值变动损失200万元
D.投资性房地产的入账价值为2 000万元

答案解析

答案： A,C

答案解析：

自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产，应按照公允价值入账，借方差额应计入公允价值变动损益。会计分录如下：

借：投资性房地产——成本1800

　　累计折旧500

　　固定资产减值准备300

　　公允价值变动损益200

　贷：固定资产2800

故选项A、C当选。

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第3题

[不定项选择题]下列关于投资性房地产的会计处理中，表述正确的有（　　）。

A.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本
B.当投资性房地产被处置，或者永久退出使用却不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产
C.企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目
D.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产来管理，再开发期间仍然计提折旧或摊销

答案解析

答案： A,B,C

答案解析：选项D，再开发期间不计提折旧或摊销，选项A、B、C当选。

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第4题

[组合题]2022年12月31日，甲企业将一自用写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于次年年末结清。租赁期间，由甲企业提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3 000万元，按直线法计提折旧，使用寿命为30年，预计净残值为零，已计提折旧1 000万元，账面价值为2 000万元。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。2023年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 700万元；2023年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付。2023年12月31日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发，开发完成后将继续用于经营租赁。2024年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2024年6月30日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次（2024年12月31日支付第一次租金，以此类推）。2024年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生资本化支出200万元，均以银行存款支付。现预计该项投资性房地产尚可使用年限为25年，预计净残值为零，折旧方法仍为直线法（假定不考虑相关税费及其他相关因素的影响）。

答案解析

[要求1]

答案解析：

借：投资性房地产——写字楼3000

　　累计折旧1000

　贷：固定资产3000

　　　投资性房地产累计折旧1000

[要求2]

答案解析：

借：银行存款300

　贷：其他业务收入300

借：其他业务成本100

　贷：投资性房地产累计折旧100

借：其他业务成本40

　贷：银行存款40

借：资产减值损失200

　贷：投资性房地产减值准备200

借：投资性房地产——写字楼（在建）1700

　　投资性房地产累计折旧1100

　　投资性房地产减值准备200

　贷：投资性房地产——写字楼3000

【提示】投资性房地产的日常修理费用，应该直接计入当期损益，通过其他业务成本核算。

[要求3]

答案解析：

2024年1月1日至6月30日：

借：投资性房地产——写字楼（在建）200

　贷：银行存款200

2024年6月30日该写字楼再开发完成：

借：投资性房地产——写字楼1900

　贷：投资性房地产——写字楼（在建）1900

[要求4]

答案解析：

借：银行存款250

　贷：其他业务收入250

借：其他业务成本[1900/25×（6/12）]38

　贷：投资性房地产累计折旧38

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第5题

[不定项选择题]采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的情况下，下列会计处理方法中，说法正确的有（　　）。

A.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目
B.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目
C.将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转“投资性房地产”的科目余额，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目
D.出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目

答案解析

答案： A,B,C

答案解析：选项D，应将其转入“其他业务成本”科目，选项A、B、C当选。

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