题目
[组合题]位于市区的甲房地产开发公司为增值税一般纳税人，2020 年 10 月发生以下业务： （1）销售自行开发的商品房总可售面积的 80%，取得含税销售额26160万元。 （2）出租自行开发的商品房总可售面积的 20%，租期为 2020 年 10 月 1 日至 2023
年 9 月 30 日。一次性取得 3 年不含税租金 1080 万元。 （3）支付乙公司施工劳务费，取得增值税专用发票注明金额4200万元、税额378万元，并注明建筑服务发生地名称及项目名称，该施工劳务费由销售的商品房分担 80%。 （4）在该商品房开发销售期间发生管理费用 700 万元、销售费用 400 万元、利息费用 500 万元（包括银行罚息 20 万元，能够提供金融机构的证明并能够按建筑项目合理分摊）。 已知：甲公司 2019 年 3 月受让该商品房所用土地，向政府部门支付地价款 6000 万元（取得合规支付凭证），支付相关税费共计 210 万元。甲公司将受让土地的 60% 用于开发该商品房，《施工许可证》上注明的开工日期为 2019 年 5 月。所在地省政府规定其
他开发费用扣除比例为 5%。取得的增值税专用发票均已申报抵扣。与转让房地产有关的税金包括地方教育附加，不考虑印花税。 根据上述资料，回答下列问题。
[要求1]甲公司销售、出租商品房应缴纳增值税（ ）万元。
[要求2]计算土地增值税时，可扣除的与转让房地产有关的税金（ ）万元。
[要求3]计算土地增值税时，可扣除取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计（ ）万元。
[要求4]计算土地增值税时，可扣除房地产开发费用（ ）万元。
[要求5]甲公司销售商品房应缴纳土地增值税（ ）万元。
[要求6]关于甲公司土地增值税处理，下列表述正确的有（ ）。
- A、“与转让房地产有关的税金”不包括允许从销项税额中抵扣的进项税额
- B、房地产出租，不属于征收土地增值税征收范围
- C、为取得土地使用权支付的契税，允许计入“与转让房地产有关的税金”中扣除
- D、实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，不能按清算项目准确计算的不得扣除
- E、甲公司应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
本题来源：2021年税务师《税法（I）》真题
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答案解析
[要求1]
答案：
C
答案解析：甲公司销售商品房确认销项税额=（26160-6000×60%×80%）/(1+9%)×9%=1922.20（万元），出租商品房确认销项税额=1080×9%=97.20（万元）。应缴纳的增值税=1922.20+97.20-378=1641.40（万元）。
[要求2]
答案：
B
答案解析：可扣除的与转让房地产有关的税金 =（1922.2-378×80%）×（7%+3%+2%）=194.38（万元）。
[要求3]
答案：
B
答案解析：可扣除取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本 =6000×60%×80%+210×60%×80%+4200×80%=6340.80（万元）。
[要求4]
答案：
D
答案解析：可扣除房地产开发费用 =（500-20）×80%+6340.80×5%=701.04（万元）。
[要求5]
答案：
D
答案解析：
扣除项目金额合计=6340.80+701.04+194.38+6340.80×20%=8504.38（万元），增值额=26160-1922.20-8504.38=15733.42（万元），增值率=15733.42/8504.38×100%=185%。适用税率50%，速算扣除系数15%，应缴纳的土地增值税=15733.42×50%-8504.38×15%=6591.05（万元）。
[要求6]
答案：
A,B,E
答案解析：选项 C，为取得土地使用权支付的契税，应计入取得土地使用权所支付的金额中；选项 D，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除，凡不能按清算项目准确计算的，则按清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
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拓展练习
第1题
答案解析
答案：
B
答案解析：选项B，纳税人跨地区出租不动产的，在不动产所在地预缴增值税，以预缴增值税税额为计税依据，按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率计算缴纳城市维护建设税。
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第2题
答案解析
答案：
B
答案解析：出售比例 =72000÷80000=90%；可以扣除的土地成本 =20000×90%=18000（万元）；可以扣除的开发成本 =15000×90%=13500（万元）；可以扣除的开发费用
=（18000+13500）×10%=3150（万元）；可以扣除的与转让房地产有关的税金 782 万元；财政部规定的其他扣除项目 =（18000+13500）×20%=6300（万元）；允许扣除项目金额合计数 =18000+13500+3150+782+6300=41732（万元）。
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第3题
答案解析
答案：
C
答案解析：为深入推进税务领域“放管服”改革，2021年3月中办、国办印发的文件是《关于进一步深化税收征管改革的意见》，选项C正确。
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