题目
[组合题]位于市区的甲房地产开发公司为增值税一般纳税人，2020 年 10 月发生以下业务： （1）销售自行开发的商品房总可售面积的 80%，取得含税销售额26160万元。 （2）出租自行开发的商品房总可售面积的 20%，租期为 2020 年 10 月 1 日至 2023
年 9 月 30 日。一次性取得 3 年不含税租金 1080 万元。 （3）支付乙公司施工劳务费，取得增值税专用发票注明金额4200万元、税额378万元，并注明建筑服务发生地名称及项目名称，该施工劳务费由销售的商品房分担 80%。 （4）在该商品房开发销售期间发生管理费用 700 万元、销售费用 400 万元、利息费用 500 万元（包括银行罚息 20 万元，能够提供金融机构的证明并能够按建筑项目合理分摊）。 已知：甲公司 2019 年 3 月受让该商品房所用土地，向政府部门支付地价款 6000 万元（取得合规支付凭证），支付相关税费共计 210 万元。甲公司将受让土地的 60% 用于开发该商品房，《施工许可证》上注明的开工日期为 2019 年 5 月。所在地省政府规定其
他开发费用扣除比例为 5%。取得的增值税专用发票均已申报抵扣。与转让房地产有关的税金包括地方教育附加，不考虑印花税。 根据上述资料，回答下列问题。[要求1]甲公司销售、出租商品房应缴纳增值税（ ）万元。
[要求2]计算土地增值税时，可扣除的与转让房地产有关的税金（ ）万元。
[要求3]计算土地增值税时，可扣除取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计（ ）万元。
[要求4]计算土地增值税时，可扣除房地产开发费用（ ）万元。
[要求5]甲公司销售商品房应缴纳土地增值税（ ）万元。
[要求6]关于甲公司土地增值税处理，下列表述正确的有（ ）。
- A、“与转让房地产有关的税金”不包括允许从销项税额中抵扣的进项税额
- B、房地产出租，不属于征收土地增值税征收范围
- C、为取得土地使用权支付的契税，允许计入“与转让房地产有关的税金”中扣除
- D、实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，不能按清算项目准确计算的不得扣除
- E、甲公司应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
答案解析
[要求1]
答案：
C
答案解析：甲公司销售商品房确认销项税额=（26160-6000×60%×80%）/(1+9%)×9%=1922.20（万元），出租商品房确认销项税额=1080×9%=97.20（万元）。应缴纳的增值税=1922.20+97.20-378=1641.40（万元）。
[要求2]
答案：
B
答案解析：可扣除的与转让房地产有关的税金 =（1922.2-378×80%）×（7%+3%+2%）=194.38（万元）。
[要求3]
答案：
B
答案解析：可扣除取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本 =6000×60%×80%+210×60%×80%+4200×80%=6340.80（万元）。
[要求4]
答案：
D
答案解析：可扣除房地产开发费用 =（500-20）×80%+6340.80×5%=701.04（万元）。
[要求5]
答案：
D
答案解析：
扣除项目金额合计=6340.80+701.04+194.38+6340.80×20%=8504.38（万元），增值额=26160-1922.20-8504.38=15733.42（万元），增值率=15733.42/8504.38×100%=185%。适用税率50%，速算扣除系数15%，应缴纳的土地增值税=15733.42×50%-8504.38×15%=6591.05（万元）。
[要求6]
答案：
A,B,E
答案解析：选项 C，为取得土地使用权支付的契税，应计入取得土地使用权所支付的金额中；选项 D，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除，凡不能按清算项目准确计算的，则按清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
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本题来源：2021年税务师《税法（I）》真题
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拓展练习
第1题
[单选题]关于土地增值税扣除项目，下列说法正确的是（ ）。答案解析
答案：
D
答案解析：选项 A，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；选项 B，耕地占用税在取得耕地时计入房地产开发成本；选项 C，房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，在计算土地增值税时，不采用据实扣除的办法，而采用计算扣除方法。
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第2题
[单选题]某先进制造企业为增值税一般纳税人，适用进项加计抵减政策，2024年4月一般计税项目销项税额200万元，当期可抵扣进项100万元，上期留抵3万元，则当期可计提的加计抵减额是（ ）万元。
答案解析
答案：
C
答案解析：
当期可计提的加计抵减额＝100×5%＝5（万元）。
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第3题
[单选题]关于增值税销售额的特殊规定，下列说法正确的是（ ）。答案解析
答案：
D
答案解析：选项 A，一般纳税人提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额；选项 B，经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额；选项 C，纳税人提供签证代理服务以取得的全部价款和价外费用，扣除向服务接受方收取并代为支付给外交部和外国驻华使（领）馆的签证费、认证费后的余额为销售额。
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第5题
[单选题]某生产企业为增值税一般纳税人，2021 年 3 月应税货物不含税销售额 180 万元，货物适用税率为 13%；免税货物销售额 120 万元，已知用于生产应税货物和免税货物的原材料进项税额无法划分，合计 20 万元（购进时已抵扣）。该企业当月应缴纳增值税（ ）万元。答案解析
答案：
D
答案解析：不得抵扣的进项税额 = 当期无法划分的全部进项税额 ×（当期简易计税方法计税项目销售额 + 免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额=20×120÷（180+120）=8（万元），因为购进时已经抵扣，所以当月应转出进项税额8万元。当月应缴纳增值税 =180×13%+8=31.4（万元）。
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