甲公司将一栋写字楼租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2025年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，于2020年8月20日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为50000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为1500万元，采用年限平均法计提折旧。2025年1月1日，该写字楼的公允价值为52000万元。假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的10%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为（　　）万元。| 第四节投资性房地产的核算-之了课堂

题目

[单选题]甲公司将一栋写字楼租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2025年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，于2020年8月20日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为50000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为1500万元，采用年限平均法计提折旧。2025年1月1日，该写字楼的公允价值为52000万元。假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的10%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为（　　）万元。

A.720.52
B.725.42
C.741.67
D.765.42

本题来源：第四节投资性房地产的核算点击去做题

答案解析

答案： B

答案解析：2025年1月1日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=50000-（50000-1500）÷40/12×（4+12×4）=44745.83（万元），转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=（52000-44745.83）×10%=725.42（万元）。

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拓展练习

第1题

[单选题]2021年12月5日，甲公司董事会批准关于出租办公楼的议案，且出租办公楼的意图在短期内不会发生变化，当日办公楼的账面价值为5200万元，公允价值为5600万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2022年1月1日，甲公司与承租方签订办公楼合同，租赁期为自2022年1月1日起至2024年1月1日，年租金为480万元，于每年年末收取。2022年12月31日该办公楼公允价值为6000万元，2023年12月31日公允价值为6500万元。2024年1月1日租赁期届满，甲公司将该办公楼收回后直接对外出售，收到价款6000万元已存入银行。2024年度处置该投资性房地产影响利润总额的金额为（　　）万元。

A.-1000
B.-100
C.300
D.700

答案解析

答案： B

答案解析：

处置时的会计分录如下：

借：银行存款6000 　

　贷：其他业务收入6000

借：其他业务成本6500 　

　贷：投资性房地产——成本5600 　　　　　　　

　　　　　　　　　——公允价值变动900（6500-5600）

借：公允价值变动损益900

其他综合收益400（5600-5200）

　贷：其他业务成本1300

2024年度处置该投资性房地产影响利润总额的金额=6000-6500+400=-100（万元）。

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第2题

[单选题]下列关于投资性房地产后续计量的表述中，错误的是（　　）。

A.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销
B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量的，应当按月计提折旧或摊销
C.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不允许再采用成本模式计量
D.如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，应当在原计提范围内转回

答案解析

答案： D

答案解析：投资性房地产减值准备一经计提，持有期间不得转回，选项D说法错误。

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第3题

[单选题]纯生房地产企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2023年7月1日将一栋商品房对外出租。该商品房的成本为32 000万元，出租时公允价值为36 000万元，预计使用年限为20年，预计净残值为500万元。2023年12月31日，该投资性房地产的公允价值为38 000万元。2024年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为40 000万元，该企业处置投资性房地产时可能影响2024年营业成本的金额为（　　）万元。

A.28000
B.30000
C.32000
D.34000

答案解析

答案： C

答案解析：处置该项投资性房地产可能影响2024年营业成本金额=出售时账面价值38 000-结转出租时产生的其他综合收益（36 000-32 000）-公允价值变动损益结转（38 000-36 000）=32 000（万元）。

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第4题

[不定项选择题]

下列关于投资性房地产中已出租建筑物的说法中，正确的有（　　）。

A.
企业可以将其拥有使用权的建筑物出租
B.
用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物
C.
一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物
D.
已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物
E.
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产

答案解析

答案： B,C,D,E

答案解析：

对于以经营租赁方式租入的建筑物再转让给其他单位的，不能确认为投资性房地产，因此选项A说法错误，本题的正确选项为B、C、D、E。

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第5题

[不定项选择题]

纯生企业采用成本模式对投资性房地产进行核算。2024年11月30日，纯生企业将一栋办公楼出租给环宇企业。纯生企业以前期间取得办公楼时，核算其成本为2400万元，采用年限平均法计提折旧，预计使用寿命为25年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，环宇企业每月支付纯生企业租金10万元。当年12月31日，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1800万元，此时办公楼的账面价值为2000万元，以前未计提减值准备。不考虑相关税费，针对2024年下述事项说法正确的有（　　）。

A.纯生企业每月计提折旧的金额为8万元.
B.纯生企业计提减值准备的金额为200万元
C.纯生企业每月确认其他业务收入的金额为10万元
D.该投资性房地产影响纯生公司营业利润的金额为-198万元
E.该投资性房地产影响纯生企业营业利润的金额为-200万元

答案解析

答案： A,B,C,D

答案解析：

（1）计提折旧：

每月计提的折旧=2400÷25÷12=8（万元）。

借：其他业务成本8

　贷：投资性房地产累计折旧8

（2）确认租金：

借：银行存款（或其他应收款）10

　贷：其他业务收入10

（3）计提减值准备：

借：资产减值损失200

　贷：投资性房地产减值准备200

该投资性房地产影响纯生公司当年营业利润的金额=-8+10-200=-198（万元），故选项E错误。

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