题目
[组合题]（2024）某房地产开发公司2022—2023年开发一栋写字楼，经营情况如下：（1）2022年10月通过政府拍卖受让一项土地使用权，支付土地出让金7000万元，取得合法票据。按照4%的税率计算缴纳契税280万元，并取得完税凭证。2023年1月准备开工建设，因客观原因土地容积率被调低，财政部门通知可以退还土地出让金1000万元。（2）2023年11月写字楼开发竣工，12月底售罄取得收入27000万元。（3）该项写字楼开发成本共计8000万元，财务费用1100万元（与转让房地产相关并从金融机构取得贷款证明的利息支出200万元），管理费用600万元，销售费用700万元。（4）开发全过程中，“税金及附加”科目的借方发生额为180万元。（其他相关资料：上述金额均不含增值税，计算土地增值税时，利息支出允许据实扣除，其他开发费用扣除比例为5%，计算土地增值税时允许扣除的税金为150万元）
[要求1]
判断退还土地出让金时是否可以退还已缴纳的契税，如果可以，回答需提供的资料。如不可以，说明理由。
[要求2]
回答计算土地增值税增值额时利息支出允许据实扣除应满足的条件。
[要求3]
回答计算土地增值税增值额时可扣除项目的合计金额。
[要求4]
计算销售写字楼应缴纳的土地增值税。
本题来源：制胜好题-第十章
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答案解析
[要求1]
答案解析：
可以退还相应的契税。
应提交的资料：纳税人身份证件、完税凭证复印件、补充合同（协议）和退款凭证。
[要求2]
答案解析：
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构贷款证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
[要求3]
答案解析：
取得土地使用权支付的金额＝7000＋（280－1000×4%）－1000＝6240（万元）。
开发成本＝8000（万元）。
开发费用＝200＋（6240＋8000）×5%＝912（万元）。
转让环节税金＝150（万元）。
加计扣除的金额＝（6240＋8000）×20%＝2848（万元）。
可扣除项目的合计金额＝6240＋8000＋912＋150＋2848＝18150（万元）
[要求4]
答案解析：
增值额＝27000－18150＝8850（万元）。
增值率＝8850÷18150×100%＝48.76%，适用税率为30%。
应缴纳土地增值税＝8850×30%＝2655（万元）。
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拓展练习
第1题
答案解析
答案：
D
答案解析：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，选项A不当选。个人所有非营业用的房产（主要指居民住房）免征房产税，选项B不当选。房产税以房产为征税对象，独立于房屋之外的建筑物（没有屋顶或围墙的设施）不属于房产，选项C不当选。
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第2题
答案解析
答案：
C
答案解析：该公司2024年4月30日交付该房产用于投资联营，只收取固定收入，不承担联营风险，即2024年5月至2024年12月，按不含增值税的租金收入从租计征房产税；2024年1月至2024年4月，应从价计征房产税。该公司2024年应缴纳房产税＝4000×（1－30%）×1.2%×4÷12＋180×12%＝32.8（万元）。
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第3题
答案解析
答案：
C
答案解析：以偿还债务的方式转移房屋权属的，参照房屋买卖确定契税计税依据。契税由房屋权属承受人乙缴纳，应缴纳契税＝100×3%＝3（万元）。
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第4题
答案解析
答案：
A
答案解析：自2024年12月1日起，对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。应缴纳契税＝215×1%＝2.15（万元）。
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