题目
A银行的抵押权何时设立？并说明理由。
甲公司以划拨建设用地使用权未经批准不能抵押为由，主张抵押合同无效，能否成立？并说明理由。
甲房地产公司新建的建筑物是否为抵押物？并说明理由。
甲房地产公司能否转让该建设用地使用权？并说明理由。
答案解析
A银行的抵押权于2021年5月21日设立。根据规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物抵押的，抵押权自登记时设立。
甲公司以划拨建设用地使用权未经批准不能抵押为由，主张抵押合同无效，不能成立。根据规定，当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记的，抵押权人有权行使抵押权，抵押权实现所得价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
新增建筑物不是抵押物。根据规定，当事人仅以建设用地使用权抵押，抵押权效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，不及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物。
甲房地产公司可以转让该建设用地使用权。根据规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定，按照其约定。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
拓展练习
抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。本题中抵押权顺位的变更，未经乙银行的书面同意，不得对乙银行产生不利影响，因此，应当首先确定不变更顺位的情况下，乙银行可以得到的清偿额 500 万元，确保顺位变更后，丙银行只能就300万元的变价优先受偿，乙银行作为第二顺位的抵押权人，仍可就剩余 500 万元的变价优先受偿，甲银行得不到任何清偿。选项 B 当选。
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（1）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（2）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。选项A、B当选。
以上表述为价款优先权（超级优先权），表述正确。
钱某对赵某房屋的抵押权于 8 月 19 日设立。根据规定，不动产设立抵押的，抵押权自登记日起设立。本题中，2023 年 8 月 19 日，赵某与钱某办理了抵押登记，故 8月 19 日抵押权设立。
就该财产优先受偿。根据规定，抵押权人在债务履行期届满前，与抵押人约定“债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有”，属于流押条款。当事人在抵押合同中约定流押条款的，债务人不履行到期债务时，抵押权人并不能直接取得抵押财产的所有权，只能依法就抵押财产优先受偿。
人民法院不予支持。根据规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。当事人约定禁止或者限制转让抵押但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外。本题中，赵某、钱某约定该套房屋在抵押期间不得转让，但双方未将该约定进行登记，所以钱某不得主张转让不发生效力。
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