题目

答案解析

拓展练习



纳税人应进行土地增值税清算的情形:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的(选项 C 当选);(3)直接转让土地使用权的(选项 A 当选)。主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形:(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上,或该比例虽未超过 85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的(选项 B 不当选); (2)取得销售(预售)许可证满 3 年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的(选项 D 不当选);(4)省税务机关规定的其他情况。

抵债部分的写字楼也应视同销售缴纳土地增值税。
理由:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
取得土地使用权所支付的金额= 8 000×80%×(3/5 + 1/5)= 5 120(万元)。
房地产开发成本= 5 000×(3/5 + 1/5)= 4 000(万元)。
房地产开发费用=(5 120 + 4 000)×10% = 912(万元)。
销售收入= 15 000÷[3/5÷(3/5 + 1/5)] = 20 000(万元)。
与转让房地产有关的税金= 20 000×5%×(7% + 3%)= 100(万元)。
加计扣除金额=(5 120 + 4 000)×20% = 1 824(万元)。
扣除项目金额总计= 5 120 + 4 000 + 912 + 100 + 1 824 = 11 956(万元)。
增值额= 20 000 - 11 956 = 8 044(万元)。
增值率= 8 044÷11 956×100% = 67.28%,适用税率 40%,速算扣除系数为 5%。
应缴纳土地增值税= 8 044×40% - 11 956×5% = 2 619.8(万元)。









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