甲公司拥有一处原值 4 000 万元的高档会所，2022 年 4 月对其进行改建。更换楼内电梯，将价值 100 万元的电梯更换为 180 万元的新电梯；支出 320 万元在后院新建露天泳池；拆除 80 万元的照明设施；支出 160 万元安装智能照明设备，会所于 2022 年 8 月底改建完毕并对外营业。当地省政府规定计算房产余值的扣除比例为 30%，2022 年该公司就此会所应缴纳房产税（　　）万元。|奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法-之了课堂

题目

[单选题]甲公司拥有一处原值 4 000 万元的高档会所，2022 年 4 月对其进行改建。更换楼内电梯，将价值 100 万元的电梯更换为 180 万元的新电梯；支出 320 万元在后院新建露天泳池；拆除 80 万元的照明设施；支出 160 万元安装智能照明设备，会所于 2022 年 8 月底改建完毕并对外营业。当地省政府规定计算房产余值的扣除比例为 30%，2022 年该公司就此会所应缴纳房产税（　　）万元。

A.33.6
B.34.05
C.34.94
D.28.98

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答案解析

答案： B

答案解析：

露天泳池不属于房产税的征税对象，不缴纳房产税；对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。2022 年该公司就此会所应缴纳房产税＝ 4 000×（1 － 30%）×1.2%×8÷12 ＋（4 000 ＋ 180 － 100 ＋ 160 － 80）×（1 － 30%）×1.2%×4÷12 ＝ 34.05（万元），选项 B 当选。

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拓展练习

第1题

[单选题]

2022 年年初，甲企业拥有一处独立的地下建筑物，该地下建筑物系商业用途房产，原价 150万元。已知该企业所在省人民政府规定房产税按照房产原值减除30%后的余额计算缴纳，该企业所在省确定的商业用途的独立地下建筑物，以房屋原价的 75% 作为应税房产原值。则 2022 年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（　　）元。

A.12 600
B.9 450
C.13 500
D.18 000

答案解析

答案： B

答案解析：应缴纳房产税＝ 150×75%×（1 － 30%）×1.2%×10 000 ＝ 9 450（元），选项 B 当选。

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第2题

[单选题]重置成本价的含义是，对旧房及建筑物，按（　　）时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

A.转让
B.装修
C.拆除
D.修建

答案解析

答案： A

答案解析：重置成本价的含义是，对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用，选项 A 当选。

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第3题

A.将企业逾期开发缴纳的土地闲置费计入“房地产开发成本”扣除
B.将转让新建房所缴纳的城建税计入到“与转让房地产有关的税金”扣除
C.将企业取得土地使用权时支付的契税计入“与转让房地产有关的税金”扣除
D.将企业取得土地使用权时支付的耕地占用税计入“房地产开发成本”扣除

答案解析

答案： B,D

答案解析：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除，选项 A 不当选；企业取得土地使用权时支付的契税应计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除，选项 C 不当选。

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第4题

[不定项选择题]对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的有（　　）。

A.房地产开发企业的预提费用，可以照章扣除
B.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
D.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除

答案解析

答案： B,C,D

答案解析：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除，选项 A 不当选。

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第5题

[组合题]

甲房地产开发公司登记注册地位于 A 市，2022 年 7 月，其对在 B 市开发的一处房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：

（1）2021 年 3 月，公司经竞拍以 36 000 万元取得该房地产项目的土地使用权，缴纳了契税。

（2）自 2021 年 4 月起，公司对受让土地进行项目开发建设，发生开发成本 22 500 万元，发生与该项目相关的利息支出 4 500 万元，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构的贷款证明。

（3）2022 年 6 月项目实现全部销售，共取得不含税收入 112 500 万元，允许扣除的有关税金及附加 540 万元，已预缴土地增值税 1 125 万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）

要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。

答案解析

[要求1]

答案解析：土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。“房地产所在地”，是指房地产的坐落地即 B 市。

[要求2]

答案解析：允许扣除的取得土地使用权支付的金额＝ 36 000×（1 ＋ 5%）＝ 37 800（万元）。

[要求3]

答案解析：

允许扣除的开发成本为 22 500 万元。

允许扣除的开发费用＝ 4 500 ＋（37 800 ＋ 22 500）×5% ＝ 7 515（万元）。

允许扣除的税金及附加为 540 万元。

加计扣除项目金额＝（37 800 ＋ 22 500）×20% ＝ 12 060（万元）。

允许扣除项目金额的合计数＝ 37 800 ＋ 22 500 ＋ 7 515 ＋ 540 ＋ 12 060 ＝ 80 415（万元）。

[要求4]

答案解析：

增值额＝ 112 500 － 80 415 ＝ 32 085（万元）。

增值率＝ 32 085÷80 415×100% ＝ 39.90%，适用税率 30%。

应缴纳土地增值税＝ 32 085×30% ＝ 9 625.5（万元）。

应补缴土地增值税＝ 9 625.5 － 1 125 ＝ 8 500.5（万元）。

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