题目
[组合题]某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计8000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本5000万元；发生管理费用3200万元、销售费用1800万元、利息费用500万元（不能提供金融机构的证明）。9月，该写字楼竣工验收，10—12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入15000万元（不含税）。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。（其他相关资料：开发费用扣除的比例为10%；允许扣除的与转让房地产有关的税金216万元。）
[要求1]
抵债部分的写字楼是否需要缴纳土地增值税，并说明理由。
[要求2]
计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
[要求3]
计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
[要求4]
计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税税额。
本题来源：制胜好题-第十章
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答案解析
[要求1]
答案解析：
抵债部分的写字楼应视同销售缴纳土地增值税。
理由：房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产。
[要求2]
答案解析：
取得土地使用权所支付的金额＝8000×80%×（3/5＋1/5）＝5120（万元）。
房地产开发成本＝5000×（3/5＋1/5）＝4000（万元）。
房地产开发费用＝（5120＋4000）×10%＝912（万元）。
[要求3]
答案解析：
销售收入＝15000÷［3/5÷（3/5＋1/5）］＝20000（万元）。
与转让房地产有关的税金＝216（万元）。
加计扣除金额＝（5120＋4000）×20%＝1824（万元）。
扣除项目金额总计＝5120＋4000＋912＋216＋1824＝12072（万元）。
[要求4]
答案解析：
增值额＝20000－12072＝7928（万元）。
增值率＝7928÷12072×100%＝65.67%，适用税率40%，速算扣除系数5%。
应缴纳土地增值税税额＝7928×40%－12072×5%＝2567.6（万元）。
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拓展练习
第1题
答案解析
答案：
D
答案解析：先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产的，划拨土地性质未发生改变，承受方以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据；如若土地性质改为出让，房地产承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据。选项D当选。
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第2题
答案解析
答案：
A
答案解析：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。赵某应缴纳契税＝62×4%×50%＝1.24（万元）。个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。何某应缴纳契税＝66×4%×50%＝1.32（万元）。赵某和何某合计应缴纳契税＝1.24＋1.32＝2.56（万元）。
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第3题
答案解析
答案：
A
答案解析：自2024年12月1日起，除保障性住房外，东北地区省份预征率下限为1%，选项A当选。
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第4题
答案解析
答案：
B,C
答案解析：
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税，选项B当选。融资租赁的房产，在计征房产税时由承租人以房产余值从价计征，选项C当选。
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