题目
[组合题]某房地产开发公司（增值税一般纳税人）从事住宅商品房开发。2026年10月2日，该公司出售住宅一幢，总面积12000平方米，不含增值税的销售价格为1.5万元/平方米。该房屋支付土地出让金1600万元，包括契税48万元。房地产开发成本9600万元，另外支付利息支出800万元（不能按收入项目准确分摊），其中40万元为银行罚息。假设印花税税率为0.05%、城建税税率为7%、教育费附加征收率为3%、地方教育附加费率为2%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。
[要求1]假设该项目缴纳增值税1620万元，请计算该项目应缴纳的土地增值税。（结果保留两位小数，以万元为单位）
本题来源：第三节 其他税种纳税申报代办
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答案解析
[要求1]
答案解析：
（1）销售收入＝12000×1.5＝18000（万元）。
（2）计算扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额：1600万元。
【提示】取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金（如契税）。
②房地产开发成本：9600万元。
③房地产开发费用＝（1600＋9600）×10%＝1120（万元）
④可扣除的税金：
城建税及教育费附加＝1620×（7%＋3%＋2%）＝194.4（万元）
印花税＝18000×0.05%＝9（万元）
合计可扣除税金＝194.4＋9＝203.4（万元）
⑤加计扣除＝（1600＋9600）×20%＝2240（万元）
扣除项目金额合计＝1600＋9600＋1120＋203.4＋2240＝14763.4（万元）
（3）增值额＝18000－14763.4＝3236.6（万元）
（4）增值率＝3236.6÷14763.4＝21.92%＜50%。
（5）适用税率30%，速算扣除系数为0。
（6）应纳土地增值税税额＝3236.6×30%＝970.98（万元）
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拓展练习
第1题
答案解析
答案：
A,C,D,E
答案解析：
选项B，企业根据会计准则的核算要求将开发房地产项目满足资本化条件的利息支出计入开发成本，在计算土地增值税时开发成本中不包含此部分利息支出，而是要将其调整至财务费用中按规定扣除。
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第2题
答案解析
答案：
D
答案解析：
选项D，融资租赁的房产，由承租方自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
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第3题
答案解析
答案：
D
答案解析：选项D，对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市税务局确定，暂免征收城镇土地使用税；对仓库库区、厂房本身用地，应依法征收城镇土地使用税。
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第5题
答案解析
答案：
C
答案解析：
采用以物易物方式进行商品交易签订的合同，应按合同所载的购销合计数作为计税依据。转让土地使用权和转让不动产应按产权转移书据进行贴花，该房地产开发公司应缴纳印花税＝（2000＋2500）×0.5‰＝2.25（万元）。
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