（1）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

（2）销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋适用税率）；

（3）当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款；

（4）甲公司销售商品房确认销项税额＝（26160－6000×60%×80%）÷（1＋9%）×9%＝1922.2（万元），出租商品房确认销项税额＝1080×9%＝97.2（万元）。

（5）应缴纳的增值税＝1922.2＋97.2－378＝1641.4（万元）。

（1）销售商品房当月应缴纳增值税＝1922.2－378×80%＝1619.8（万元）；

（2）可扣除的与转让房地产有关的税金＝1619.8×（7%＋3%＋2%）＝194.38（万元）。

（1）不含增值税收入＝26160－1922.2＝24237.8（万元）；

（2）扣除项目金额合计＝6340.8＋701.04＋194.38＋6340.8×20%＝8504.38（万元）；

（3）增值额＝24237.8－8504.38＝15733.42（万元），增值率＝15733.42÷8504.38×100%＝185%。适用税率50%，速算扣除系数15%；

（4）应缴纳的土地增值税＝15733.42×50%－8504.38×15%＝6591.05（万元）。

【解题思路】

计算土地增值税综合分析题的解题思路

第1步：读题干起始句，了解企业的类型等。

（1）如读本题起始句：位于市区的甲房地产开发公司为增值税一般纳税人，2024年1月发生以下业务。

（2）可以知道是一般纳税人的房开企业卖新房，适用增值税税率是9%，征收率是5%。可扣除项目是5项。包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、税金、加计扣除。

第2步：读题干尾句

（1）如读本题尾句：甲公司将受让土地的60%用于开发该商品房，《施工许可证》上注明的开工日期为2022年12月。所在地省政府规定其他开发费用扣除比例为5%。取得的增值税专用发票均已申报抵扣。与转让房地产有关的税金包括地方教育附加，不考虑印花税。

（2）可以知道算与转让房地产有关的税金时要考虑到地方教育费附加。

（3）房开费用扣除比例为5%。

（4）受让土地的60%用于开发该商品房。在计算与土地有关扣除项目的时候要注意按开发比扣除，不能全额扣除。

（5）开工日期为2022年12月属于营改增后的项目，适用一般计税。房开企业卖新房适用一般计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。（【注意】这儿对应的土地价款与（4）的开发比呼应上了）

第3步：读题目每个小问，通过题目了解本题计算的内容。

本题第1问：甲公司销售、出租商品房应缴纳增值税（　　）万元。

本题第2问：计算土地增值税时，可扣除与转让房地产有关的税金（　　）万元。

本题第3问：计算土地增值税时，可扣除取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计（　　）万元。

本题第4问：计算土地增值税时，可扣除房地产开发费用（　　）万元。

本题第5问：甲公司销售商品房应缴纳土地增值税（　　）万元。

通过读本题小问，了解本题需要分别计算销售、出租商品房应缴纳增值税，以及房开企业卖新房的可扣除项目，房开企业应缴纳的土地增值税。

第4步：在草稿纸中列示房开企业卖新房有关的项目。

包括不含税收入、取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、税金、加计扣除、增值额、应缴纳土地增值税。

第5步：带着小问从头到尾一边读题干，一边在草稿纸上列示。

（1）定位业务（1）并分析：销售自行开发的商品房总可售面积的80%，取得含税销售额26160万元。

①可售面积80%，在计算扣除项目的时候不仅要考虑开发比，还要考虑销售比，只能按已售比例计算扣除，未销售部分的成本费用不可以扣除。可扣除的分项成本费用×开发比60%×销售比80%。【注意】在计算可扣除项目的时候，要关注哪些需要考虑开发比销售比，哪些只需要考虑销售比。

②需要先计算对应的土地价款，从尾句“政府部门支付地价款6000万元，支付相关税费共计210万元，60%用于开发该商品房”。从首句“销售自行开发的商品房总可售面积的80%”，土地价款需要按已开发已销售部分扣除。对应的土地价款＝6000×60%×80%＝2880（万元）。

③计算销售自行开发的商品房的销项税额。销项税＝（26160－2880）÷（1＋9%）×9%＝1922.2（万元）。

④在草稿纸中列示：甲公司销售商品房确认的不含税收入＝26160－1922.2＝24237.8（万元）。

⑤计算与转让房地产有关的税金时，需要先算转让房地产缴纳的增值税，以增值税为基数计算与转让房地产有关的税金。销售商品房应缴纳增值税＝1922.2－378×80%＝1619.8（万元）；因为378万元进项税额对应的开发项目是全部开发项目，只销售了80%，所以在计算与转让房地产有关的税金时需要按销售比计算。

⑥在草稿纸中列示：可扣除的与转让房地产有关的税金＝1619.8×（7%＋3%＋2%）＝194.38（万元）。

⑦取得土地使用权所支付的金额包含地价款6000万元、为取得土地使用权按国家统一规定交纳的有关费用210万元。取得土地只开发了60%并只销售了80%，在草稿纸中列示：取得土地使用权所支付的金额＝（6000＋210）×60%×80%＝2980.8（万元）。

（2）定位业务（2）并分析：出租自行开发的商品房总可售面积的20%，租期为2024年1月1日至2026年12月31日。一次性取得3年不含税租金1080万元。

一般纳税人出租不动产，适用一般计税方法计税的，适用增值税税率9%。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。出租商品房确认销项税额＝1080×9%＝97.2（万元）。

（3）定位业务（3）并分析：支付乙公司施工劳务费，取得增值税专用发票注明金额4200万元、税额378万元，并注明建筑服务发生地名称及项目名称。

①取得专票，并注明建筑服务发生地名称及项目名称，可以抵扣进项税。

②已开发商品房只销售了80%，只能按已销售的80%计算可以扣除的开发成本，在草稿纸中列示：可以扣除的开发成本＝4200×80%＝3360（万元）。

（4）定位业务（4）并分析：在该商品房开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（包括银行罚息20万元，能够提供金融机构的证明并能够按建筑项目合理分摊）。

①能分摊利息支出并能提供贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。

②不能分摊利息支出或不能提供贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。

③从题目中可以知道财务费用可以提供贷款证明，但是银行罚息不可以扣除，需要减掉。房开费用扣除比例为5%。

④在草稿纸中列示：房开费用＝（500－20）×80%＋6340.8×5%＝701.04（万元）。

（5）房开企业卖新房可以加计扣除。

①加计扣除部分＝（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×20%。

②在草稿纸中列示：加计扣除＝（2980.8＋3360）×20%＝1268.16（万元）。

（6）扣除项目金额合计＝2980.8＋3360＋701.04＋194.38＋1268.16＝8504.38（万元）。

（7）计算增值额＝24237.8－8504.38＝15733.42（万元），增值率＝15733.42÷8504.38×100%＝185%。适用税率50%，速算扣除系数15%。

（8）应缴纳的土地增值税＝15733.42×50%－8504.38×15%＝6591.05（万元）。

第6步：通过上面的计算分析，一个一个小问地找答案。

选项C不当选：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

选项D不当选：不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。