题目
[组合题](2020)某房地产开发公司是增值税一般纳税人,2020 年 5 月,拟对其开发的位于市区的写字楼项目进行土地增值税清算。该项目资料如下: (1)2016 年 1 月以 8 000 万元竞得国有土地一宗,并按规定缴纳契税; (2)2016 年 3 月开始动工建设,发生房地产开发成本 15 000 万元,其中包括装修费用
4 000 万元; (3)发生利息支出 3 000 万元,但不能提供金融机构贷款证明; (4)2020 年 3 月,该项目全部销售完毕,共计取得含税销售收入 42 000 万元; (5)该项目已预缴土地增值税 450 万元。 (其他相关资料:契税税率为 5%,利息支出不能提供金融机构贷款证明,当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 10%,计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计
240 万元,该公司对项目选择简易计税方法计缴增值税) 要求:根据上述资料,按照下列序号回答问题,如有计算需计算出合计数。
[要求1]说明该项目应进行土地增值税清算的原因。
[要求2]
计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额。
[要求3]
计算该项目应缴纳的增值税额。
[要求4]
计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
[要求5]
计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
[要求6]
计算该房地产开发项目应补缴的土地增值税额。
本题来源:奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法
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答案解析
[要求1]
答案解析:
符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
③直接转让土地使用权的。
本题中该项目全部销售完毕,应进行土地增值税清算。
[要求2]
答案解析:
计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额= 8 000×(1 + 5%)= 8 400(万元)。
[要求3]
答案解析:该项目应缴纳的增值税额= 42 000÷(1 + 5%)×5% = 2 000(万元)。
[要求4]
答案解析:计算土地增值税时允许扣除的开发费用=(8 400 + 15 000)×10% = 2 340(万元)。
[要求5]
答案解析:
计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数= 8 400 + 15 000 + 2 340 + 240 + (8 400 + 15 000)×20% = 30 660(万元)。
[要求6]
答案解析:
增值额= 42 000 - 2 000 - 30 660 = 9 340(万元)。
增值率= 9 340÷30 660×100% = 30.46%,适用税率 30%。
该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额= 9 340×30% = 2 802(万元)。
该房地产开发项目应补缴的土地增值税额= 2 802 - 450 = 2 352(万元)。
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拓展练习
第1题
答案解析
答案:
B
答案解析:夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的,免征契税,选项 A 不当选;对个人购买 90 平方米及以下家庭唯一住房的,减按 1% 的税率征收契税,选项 B 当选;国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税,选项 C 不当选;承受荒山、荒地、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产,免征契税,选项 D 不当选。
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第2题
答案解析
答案:
A
答案解析:重置成本价的含义是,对旧房及建筑物,按转让时的建材价格及人工费用计算,建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用,选项 A 当选。
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第3题
答案解析
答案:
B
答案解析:合作建房建成后转让的,应当缴纳土地增值税,选项 B 当选;房地产的出租不属于土地增值税的征税范围,选项 A 不当选;纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不属于土地增值税的征税范围,选项 C 不当选;个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税,选项 D 不当选。
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第4题
答案解析
答案:
B
答案解析:自然人转让房地产,其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时,向房地产坐落地的税务机关申报缴纳土地增值税,选项 B 当选。
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第5题
答案解析
答案:
B,D
答案解析:房产出租的,按租金收入计征房产税,税率为 12%;对个人出租住房,不区分用途,按 4% 的税率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按 4% 的税率征收房产税。选项 B、D 当选。
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