某工厂企业 2022 年 2 月自建的厂房竣工并投入使用，该厂房原值为 8 000 万元，其中用于储存物资的独立地下室为 800 万元。假设该企业所在省确定的工业用途的独立地下建筑物的房产原价折算比例为 60%，房产原值的减除比例为 30%。该企业 2022 年应缴纳房产税（　　）万元。（2016 改编）|奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法-之了课堂

题目

[单选题]某工厂企业 2022 年 2 月自建的厂房竣工并投入使用，该厂房原值为 8 000 万元，其中用于储存物资的独立地下室为 800 万元。假设该企业所在省确定的工业用途的独立地下建筑物的房产原价折算比例为 60%，房产原值的减除比例为 30%。该企业 2022 年应缴纳房产税（　　）万元。（2016 改编）

A.56
B.59.14
C.53.76
D.61.60

本题来源：奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法点击去做题

答案解析

答案： C

答案解析：应缴纳的房产税＝（8 000 － 800）×（1 － 30%）×1.2%×10÷12 ＋ 800×60%×（1 － 30%）×1.2%×10÷12 ＝ 53.76（万元）。

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拓展练习

第1题

[单选题]关于契税的计税依据，下列说法不正确的是（　　）。

A.土地使用权出售、房屋买卖，以土地、房屋权属转移合同确定的价格作为计税依据
B.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
C.采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应以合同规定的总价款作为计税依据
D.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产，由房地产转让方补缴契税，计税依据为转让房地产成交价格

答案解析

答案： D

答案解析：先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产的，划拨土地性质未发生改变，承受方以房地产权属合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税；如若土地性质改为出让，房地产承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。选项 D 当选。

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第2题

[不定项选择题]甲、乙两人互换房产，甲房产价值 200 万元，乙房产价值 150 万元，乙另支付补价 50 万元。当地政府规定的契税税率为 3%，下列说法中，正确的有（　　）。

A.甲、乙双方均需要缴纳契税
B.仅由乙缴纳契税
C.甲应当缴纳契税 6 万元
D.乙应当缴纳契税 1.5 万元

答案解析

答案： B,D

答案解析：土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。选项 B、D 当选。

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第3题

[不定项选择题]土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，可在计算土地增值税时凭合法、有效凭证扣除的有（　　）。

A.建成后出租给事业单位的幼儿园
B.建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋
C.建成后有偿出售的车库
D.建成后产权属于全体业主所有的文体场馆

答案解析

答案： B,C,D

答案解析：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则扣除：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除（选项 D 当选）；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除（选项 B 当选）；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（选项 C 当选）。

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第4题

[组合题]

（2020）某房地产开发公司是增值税一般纳税人，2020 年 5 月，拟对其开发的位于市区的写字楼项目进行土地增值税清算。该项目资料如下：

（1）2016 年 1 月以 8 000 万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税；

（2）2016 年 3 月开始动工建设，发生房地产开发成本 15 000 万元，其中包括装修费用 4 000 万元；

（3）发生利息支出 3 000 万元，但不能提供金融机构贷款证明；

（4）2020 年 3 月，该项目全部销售完毕，共计取得含税销售收入 42 000 万元；

（5）该项目已预缴土地增值税 450 万元。

（其他相关资料：契税税率为 5%，利息支出不能提供金融机构贷款证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 10%，计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计 240 万元，该公司对项目选择简易计税方法计缴增值税）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

答案解析

[要求1]

答案解析：

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

本题中该项目全部销售完毕，应进行土地增值税清算。

[要求2]

答案解析：

计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额＝ 8 000×（1 ＋ 5%）＝ 8 400（万元）。

[要求3]

答案解析：该项目应缴纳的增值税额＝ 42 000÷（1 ＋ 5%）×5% ＝ 2 000（万元）。

[要求4]

答案解析：计算土地增值税时允许扣除的开发费用＝（8 400 ＋ 15 000）×10% ＝ 2 340（万元）。

[要求5]

答案解析：

计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数＝ 8 400 ＋ 15 000 ＋ 2 340 ＋ 240 ＋（8 400 ＋ 15 000）×20% ＝ 30 660（万元）。

[要求6]

答案解析：

增值额＝ 42 000 － 2 000 － 30 660 ＝ 9 340（万元）。

增值率＝ 9 340÷30 660×100% ＝ 30.46%，适用税率 30%。

该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额＝ 9 340×30% ＝ 2 802（万元）。

该房地产开发项目应补缴的土地增值税额＝ 2 802 － 450 ＝ 2 352（万元）。

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第5题

[组合题]

某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计 8 000 万元，本年度占用 80% 开发写字楼。开发期间发生开发成本 5 000 万元；发生管理费用 3 200 万元、销售费用 1 800 万元、利息费用 500 万元（不能提供金融机构的证明）。9 月，该写字楼竣工验收，10 ～ 12 月，房地产开发公司将写字楼总面积的 3/5 直接销售，销售合同记载取得收入为 15 000 万元（不含税）。12 月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的 1/5 抵偿材料价款。剩余的 1/5 公司转为固定资产自用。

（其他相关资料：开发费用扣除的比例为 10%。该公司采用简易计税方法计缴增值税，不考虑地方教育附加）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

答案解析

[要求1]

答案解析：

抵债部分的写字楼也应视同销售缴纳土地增值税。

理由：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

[要求2]

答案解析：

取得土地使用权所支付的金额＝ 8 000×80%×（3/5 ＋ 1/5）＝ 5 120（万元）。

房地产开发成本＝ 5 000×（3/5 ＋ 1/5）＝ 4 000（万元）。

房地产开发费用＝（5 120 ＋ 4 000）×10% ＝ 912（万元）。

[要求3]

答案解析：

销售收入＝ 15 000÷[3/5÷（3/5 ＋ 1/5）] ＝ 20 000（万元）。

与转让房地产有关的税金＝ 20 000×5%×（7% ＋ 3%）＝ 100（万元）。

加计扣除金额＝（5 120 ＋ 4 000）×20% ＝ 1 824（万元）。

扣除项目金额总计＝ 5 120 ＋ 4 000 ＋ 912 ＋ 100 ＋ 1 824 ＝ 11 956（万元）。

[要求4]

答案解析：

增值额＝ 20 000 － 11 956 ＝ 8 044（万元）。

增值率＝ 8 044÷11 956×100% ＝ 67.28%，适用税率 40%，速算扣除系数为 5%。

应缴纳土地增值税＝ 8 044×40% － 11 956×5% ＝ 2 619.8（万元）。

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