题目
答案解析
（1）确定转让收入5000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为2000万元 ；
②房地产开发成本为1000万元 ；
③房地产开发费用为100+（2000+1000）×5%＝250（万元）；
④与转让房地产有关的税金为60万元 ；
⑤从事房地产开发的加计扣除为（2000+1000）×20%＝600（万元）；
⑥转让房地产的扣除项目金额合计＝2000＋1000＋250＋60＋600＝3910（万元）。
（3）计算转让房地产的增值额＝5000－3910＝1090（万元） 。
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率＝1090/3910×100%＝27.88%，适用税率为30% 。
（5）应纳土地增值税＝1090×30%＝327（万元）。
拓展练习
出售旧房及建筑，首先按评估价格及有关因素确定扣除项目，再根据土地增值税的计算方法计算应纳税额。其中评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。
（1）本题仓库的成新度折扣率为60%，即6成新，其评估价＝1500×60%＝900（万元）。
（2）该转让项目的土地增值额＝2000－300－900－25＝775（万元）。
（3）土地增值率＝775÷1225×100%＝63.27%，适用40%的税率，速算扣除系数5%。
（4）该企业转让旧仓库应纳土地增值税＝775×40%－1225×5%＝248.75（万元）。
扣除项目金额＝50＋200＋40＋60＋（50＋200）×20%＝400（万元）；
土地增值额＝1000－400＝600（万元）；
增值额与扣除项目之比＝600÷400×100%＝150%；
应纳土地增值税＝600×50%－400×15%＝240（万元）。
转让旧房时可以扣除的项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用＝300＋10＝310（万元）；
（2）评估价格＝5000×50%＝2500（万元），纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，故房地产评估费用10万元也可以税前扣除；
（3）与转让房地产有关的税金＝55.93（万元）；
（4）可扣除项目金额合计＝310＋2500＋10＋55.93＝2875.93（万元）。
不含增值税收入＝9000－428.57=8571.43（万元）；
增值额＝8571.43－2875.93＝5695.50（万元）；
增值率＝5695.50÷2875.93×100%＝198.04%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%；
应纳土地增值税＝5695.50×50%－2875.93×15%＝2416.36（万元）。
（1）纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料作为合法有效凭证，进行差额扣除。
（2）该酒店转让公寓应缴纳增值税＝（2500－1560）÷（1＋5%）×5%＝44.76（万元）。
（1）评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝3500×40%＝1400（万元）。
（2）准予扣除项目金额＝1400＋4.48＋15＝1419.48（万元）。
（1）增值额＝2500－44.76－1419.48＝1035.76（万元）。
（2）增值率＝1035.76÷1419.48×100%＝72.97%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
（3）该酒店转让公寓应缴纳土地增值税＝1035.76×40%－1419.48×5%＝343.33（万元）。
（1）当期允许扣除的土地价款＝10000×60%×80%＝4800（万元）。
（2）营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。增值税销项税额＝（含税收入－允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）×9%＝（30000－4800）÷（1＋9%）×9%＝2080.73（万元）。
（3）甲公司应确认的不含增值税收入＝含税收入－增值税销项税额＝30000－2080.73＝27919.27（万元）。
（1）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。
（2）可扣除的取得土地使用权所支付的金额＝（10000＋450）×60%×80%＝5016（万元）。
（3）可扣除的房地产开发成本＝13000×80%＝10400（万元）。
（4）甲公司可扣除的房地产开发费用＝（5016＋10400）×8%＝1233.28（万元）。
（1）可扣除的取得土地使用权所支付的金额＝5016（万元）。
（2）可扣除的房地产开发成本＝10400（万元）。
（3）可扣除的房地产开发费用＝1233.28（万元）。
（4）因转让房地产缴纳的印花税应当作为与转让房地产有关的税金扣除。与转让房地产有关的税金＝400（万元）。
（5）其他扣除项目＝（5016＋10400）×20%＝3083.2（万元）。
（6）甲公司允许可扣除项目金额合计＝5016＋10400＋1233.28＋400＋3083.2＝20132.48（万元）。
（1）土地增值税增值额＝收入额－扣除项目金额＝27919.27－20132.48＝7786.79（万元）。
（2）增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%＝7786.79÷20132.48×100%＝38.68%。适用30%税率，速算扣除系数为0。
（3）应补缴的土地增值税＝7786.79×30%－300＝2036.04（万元）。
（1）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
（2）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
（3）甲公司出租写字楼应在B市预缴的增值税＝1080÷（1＋9%）×3%＝29.72（万元）。
选项A不当选：房地产开发企业因转让房地产缴纳的印花税可以作为与转让房地产有关的税金扣除。
选项C、D不当选：出租不动产，适用一般计税方法的，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款。
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