题目
- A、6126.92
- B、6124.49
- C、6128
- D、6123.41
答案解析
（1）转让办公楼的销项税额＝（30000÷90%－5000）÷（1＋9%）×9%＝2339.45（万元）。
（2）允许扣除的转让环节的税金＝（2339.45－723）×（7%＋3%）＝161.65（万元）。
（1）取得土地使用权所支付的金额为5152万元。
（2）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。预提费用不允许扣除。房地产开发成本＝120＋5000＋200＋500＋50＝5870（万元）。
（3）土地增值税清算时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。房地产开发费用＝（500－20）＋（5152＋5870）×5%＝1031.1（万元）。
（4）转让环节的税金为161.65万元。
（5）其他扣除项目＝（5152＋5870）×20%＝2204.4（万元）。
（6）准予扣除项目金额合计＝5152＋5870＋1031.1＋161.65＋2204.4＝14419.15（万元）。
（1）不含增值税收入＝30000÷90%－2339.45＝30993.88（万元）。
（2）增值额＝30993.88－14419.15＝16574.73（万元）。
（3）增值率＝16574.73÷14419.15×100%＝114.95%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%。
（4）应缴纳土地增值税＝16574.73×50%－14419.15×15%＝6124.49（万元）。
拓展练习
（1）确定转让收入5000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为2000万元 ；
②房地产开发成本为1000万元 ；
③房地产开发费用为100+（2000+1000）×5%＝250（万元）；
④与转让房地产有关的税金为60万元 ；
⑤从事房地产开发的加计扣除为（2000+1000）×20%＝600（万元）；
⑥转让房地产的扣除项目金额合计＝2000＋1000＋250＋60＋600＝3910（万元）。
（3）计算转让房地产的增值额＝5000－3910＝1090（万元） 。
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率＝1090/3910×100%＝27.88%，适用税率为30% 。
（5）应纳土地增值税＝1090×30%＝327（万元）。
出售旧房及建筑，首先按评估价格及有关因素确定扣除项目，再根据土地增值税的计算方法计算应纳税额。其中评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。
（1）本题仓库的成新度折扣率为60%，即6成新，其评估价＝1500×60%＝900（万元）。
（2）该转让项目的土地增值额＝2000－300－900－25＝775（万元）。
（3）土地增值率＝775÷1225×100%＝63.27%，适用40%的税率，速算扣除系数5%。
（4）该企业转让旧仓库应纳土地增值税＝775×40%－1225×5%＝248.75（万元）。
扣除项目金额＝50＋200＋40＋60＋（50＋200）×20%＝400（万元）；
土地增值额＝1000－400＝600（万元）；
增值额与扣除项目之比＝600÷400×100%＝150%；
应纳土地增值税＝600×50%－400×15%＝240（万元）。
（1）纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料作为合法有效凭证，进行差额扣除。
（2）该酒店转让公寓应缴纳增值税＝（2500－1560）÷（1＋5%）×5%＝44.76（万元）。
（1）评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝3500×40%＝1400（万元）。
（2）准予扣除项目金额＝1400＋4.48＋15＝1419.48（万元）。
（1）增值额＝2500－44.76－1419.48＝1035.76（万元）。
（2）增值率＝1035.76÷1419.48×100%＝72.97%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
（3）该酒店转让公寓应缴纳土地增值税＝1035.76×40%－1419.48×5%＝343.33（万元）。
（1）星星房地产开发公司将商品房项目用于奖励优秀销售人员，增值税应视同应税交易。增值税销项税额＝32400÷72000×（72000＋2000）÷（1＋9%）×9%＝2749.54（万元）。
（2）用于出租部分的销项税额＝10÷（1＋9%）×9%＝0.83（万元）。
（3）业务（2）增值税销项税额＝2749.54＋0.83＝2750.37（万元）。
（1）该商品房已销售面积占比＝（72000＋2000）÷80000×100%＝92.5%。
（2）销售商品房对应的增值税＝2749.54－（1080＋450）×92.5%＝1334.29（万元）。
（3）可扣除的与转让房地产有关的税金＝1334.29×（7%＋3%＋2%）＝160.11（万元）。
（1）取得土地使用权所支付的金额＝（5000＋300）×92.5%＝4902.5（万元）。
（2）房地产开发成本＝12000×92.5%＝11100（万元）。
（3）房地产开发费用＝（1100－100）×92.5%＋（4902.5＋11100）×5%＝1725.13（万元）。
（4）与转让房地产有关的税金＝160.11（万元）。
（5）加计扣除金额＝（4902.5＋11100）×20%＝3200.5（万元）。
（6）可扣除的项目合计金额＝4902.5＋11100＋1725.13＋160.11＋3200.5＝21088.24（万元）。
（1）不含增值税收入＝32400÷72000×（72000＋2000）－2749.54＝30550.46（万元）。
（2）增值额＝30550.46－21088.24＝9462.22（万元），增值率＝9462.22÷21088.24×100%＝44.87%。适用税率为30%，速算扣除系数为0。
（3）应缴纳土地增值税＝9462.22×30%＝2838.67（万元）。
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