题目
[组合题]（2022 改编）2019 年 7 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：（1）2015 年 1 月以 8 000 万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税，因闲置 1 年，支付土地闲置费 400 万元。（2）2016 年 1 月开始动工建设，发生开发成本 5 000 万元；银行贷款凭证显示利息支出1 000 万元。（3）2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 80%，共计取得不含税收入 20 000 万元；可售建筑面积的 20% 投资入股某酒店，约定共担风险、共享收益。（4）公司已按照 3% 的预征率预缴了土地增值税 600 万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。（其他相关资料：当地适用的契税税率为 5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%，所在省政府允许扣除地方教育附加，此题暂不考虑印花税，该房地产企业选择简易计税方法计算增值税）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，如有计算需计算出合计数。
[要求1]简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
[要求2]
计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
[要求3]
计算该公司清算土地增值税时允许扣除的税金及附加。
[要求4]
计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。
[要求5]
回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。
[要求6]
回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。
本题来源：第十章 奇兵制胜（章节练习）（2024）
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答案解析
[要求1]
答案解析：理由：房地产公司直接销售可售建筑面积已达到 80%，剩余 20% 部分对外投资视同销售，即已完成全部销售，应进行土地增值税清算。
[要求2]
答案解析：允许扣除的土地使用权支付金额＝ 8 000×（1 ＋ 5%）＝ 8 400（万元）。
[要求3]
答案解析：
收入合计＝ 20 000÷80%×（20% ＋ 80%）＝ 25 000（万元）。
应缴纳的增值税＝ 25 000×5% ＝ 1 250（万元）。
允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加＝ 1 250×（7% ＋ 3% ＋ 2%）＝ 150（万元）。
[要求4]
答案解析：
允许扣除的项目金额合计＝ 8 400 ＋ 5 000 ＋ 1 000 ＋（8 400 ＋ 5 000）×5% ＋ 150＋（8 400 ＋ 5 000）×20% ＝ 17 900（万元）。
增值率＝（25 000 － 17 900）÷17 900×100% ＝ 39.66%。
应缴纳的土地增值税＝（25 000 － 17 900）×30% ＝ 2 130（万元）。
补缴的土地增值税＝ 2 130 － 600 ＝ 1 530（万元）。
[要求5]
答案解析：
不加收滞纳金。
理由：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
[要求6]
答案解析：税务中介机构受托对清算项目进行审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
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拓展练习
第1题
答案解析
答案：
A
答案解析：具有房屋功能的地下建筑自用的以及以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的情形，应当从价计征房产税，选项 B、D 不当选；融资租赁的房产，由承租人从价计征，出租方并不需要缴纳房产税，选项 C 不当选。
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第2题
答案解析
答案：
A
答案解析：宗地容积率＝ 20 000÷44 000 ＝ 0.45，依据房产税法相关规定，容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该办公楼的原值＝ 20 000×2×400÷10 000 ＋ 2 200 ＝ 3 800（万元），选项 A 当选。
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第3题
答案解析
答案：
D
答案解析：土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，其计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格，选项 D 当选。
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第4题
答案解析
答案：
C
答案解析：依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是自转让房地产合同签订后 7 日内，选项 C 当选。
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第5题
答案解析
答案：
A,C,D
答案解析：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税，选项 A 当选；个人拥有的营业用房照章缴纳房产税，选项 B 不当选；自 2019 年 6 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产，免征房产税，选项 C 当选；自 2019 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，对商品储备管理公司及其直属库自用的承担商品储备业务的房产，免征房产税，选项 D 当选。
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