甲公司是一家大型零售企业，其2×22年度发生的相关交易或事项如下：（1）2×22年1月1日，甲公司与乙公司签订商业用房租赁合同，向乙公司租入A大楼一至四层商业用房用于零售经营。根据租赁合同的约定，商业用房的租赁期为10年，自合同签订之日起计算，乙公司有权在租赁期开始日5年以后终止租赁，但需向甲公司支付相当于6个月租金的违约金；每年租金为2500万元，于每年年初支付；如果甲公司每年商品销售收入达到或超过100000万元，甲公司还需支付经营分享收入100万元；租赁到期后，甲公司有权按照每年2500万元续租5年；租赁结束移交商业用房时，甲公司需将商业用房恢复至最初乙公司交付时的状态。同日，甲公司向乙公司支付第一年租金2500万元。为获得该项租赁，甲公司向房地产中介支付佣金40万元。甲公司在租赁期开始日经评估后认为，其可以合理确定将行使续租选择权；预计租赁期结束商业用房恢复最初状态将发生成本60万元。甲公司对租入的使用权资产采用年限平均法自租赁期开始日计提折旧，预计净残值为零。（2）2×22年4月1日，经过三个月的场地整理和商品准备，甲公司在租入的A大楼一至四层开设的B商场正式对外营业。甲公司采用三种方式进行经营，第一种是自行销售方式，即甲公司从供应商处采购商品并销售给顾客；第二种是委托代销方式，即甲公司接受供应商的委托销售商品，并按照销售收入的一定比例收取费用；第三种是租赁柜台方式，即甲公司将销售商品的专柜租赁给商户经营，并每月收取固定的费用。根据委托销售合同的约定，甲公司接受委托代销供应商的商品，供应商应当确保所提供的商品符合国家标准，代销商品的价格由供应商确定，在甲公司商场中的售价不得高于所在城市其他商场中相同商品的价格。供应商应指派促销员在甲公司商场内负责代销商品的销售服务工作，妥善保管其在甲公司商场内的代销商品，并承担因保管不善及不可抗力而造成的一切风险和损失；供应商负责做好代销商品的售后服务工作，并承担因代销商品所引起的所有法律责任；代销商品的货款由甲公司收银台负责收取，发票由甲公司负责对外开具，每月末甲公司与供应商核对无误后，将扣除应收代销费用后的金额支付给供应商，供应商应按甲公司代销商品收入的10％向甲公司支付代销费用。在租赁柜台方式下，甲公司与商户签订3年的租赁协议，将指定区域的专柜租赁给商户，商户每月初按照协议约定的固定金额支付租金；商户在专柜内负责销售甲公司指定类别的商品，但具体销售什么商品由商户自己决定；商户销售商品的货款由甲公司收银台负责收取，发票由甲公司负责对外开具，每月末甲公司与商户核对无误后，将款项金额支付给商户。甲公司2×22年度应向商户收取的租金800万元已全部收到。2×22年度，甲公司的B商场通过自行销售方式销售商品85000万元，相应的商品成本73000万元；通过委托销售方式销售商品26000万元，相应的商品成本21000万元；通过出租柜台方式销售商品16000万元，相应的商品成本13000万元。其他资料：（P/A，6％，14）=9.295，（P/F，6％，15）=0.4173。要求：|第十四章租赁-之了课堂

题目

[组合题]甲公司是一家大型零售企业，其2×22年度发生的相关交易或事项如下：（1）2×22年1月1日，甲公司与乙公司签订商业用房租赁合同，向乙公司租入A大楼一至四层商业用房用于零售经营。根据租赁合同的约定，商业用房的租赁期为10年，自合同签订之日起计算，乙公司有权在租赁期开始日5年以后终止租赁，但需向甲公司支付相当于6个月租金的违约金；每年租金为2500万元，于每年年初支付；如果甲公司每年商品销售收入达到或超过100000万元，甲公司还需支付经营分享收入100万元；租赁到期后，甲公司有权按照每年2500万元续租5年；租赁结束移交商业用房时，甲公司需将商业用房恢复至最初乙公司交付时的状态。同日，甲公司向乙公司支付第一年租金2500万元。为获得该项租赁，甲公司向房地产中介支付佣金40万元。甲公司在租赁期开始日经评估后认为，其可以合理确定将行使续租选择权；预计租赁期结束商业用房恢复最初状态将发生成本60万元。甲公司对租入的使用权资产采用年限平均法自租赁期开始日计提折旧，预计净残值为零。（2）2×22年4月1日，经过三个月的场地整理和商品准备，甲公司在租入的A大楼一至四层开设的B商场正式对外营业。甲公司采用三种方式进行经营，第一种是自行销售方式，即甲公司从供应商处采购商品并销售给顾客；第二种是委托代销方式，即甲公司接受供应商的委托销售商品，并按照销售收入的一定比例收取费用；第三种是租赁柜台方式，即甲公司将销售商品的专柜租赁给商户经营，并每月收取固定的费用。根据委托销售合同的约定，甲公司接受委托代销供应商的商品，供应商应当确保所提供的商品符合国家标准，代销商品的价格由供应商确定，在甲公司商场中的售价不得高于所在城市其他商场中相同商品的价格。供应商应指派促销员在甲公司商场内负责代销商品的销售服务工作，妥善保管其在甲公司商场内的代销商品，并承担因保管不善及不可抗力而造成的一切风险和损失；供应商负责做好代销商品的售后服务工作，并承担因代销商品所引起的所有法律责任；代销商品的货款由甲公司收银台负责收取，发票由甲公司负责对外开具，每月末甲公司与供应商核对无误后，将扣除应收代销费用后的金额支付给供应商，供应商应按甲公司代销商品收入的10％向甲公司支付代销费用。在租赁柜台方式下，甲公司与商户签订3年的租赁协议，将指定区域的专柜租赁给商户，商户每月初按照协议约定的固定金额支付租金；商户在专柜内负责销售甲公司指定类别的商品，但具体销售什么商品由商户自己决定；商户销售商品的货款由甲公司收银台负责收取，发票由甲公司负责对外开具，每月末甲公司与商户核对无误后，将款项金额支付给商户。甲公司2×22年度应向商户收取的租金800万元已全部收到。2×22年度，甲公司的B商场通过自行销售方式销售商品85000万元，相应的商品成本73000万元；通过委托销售方式销售商品26000万元，相应的商品成本21000万元；通过出租柜台方式销售商品16000万元，相应的商品成本13000万元。其他资料：（P/A，6％，14）=9.295，（P/F，6％，15）=0.4173。要求：

[要求1]

根据资料（1），判断甲公司租入A大楼一至四层商业用房的租赁期，并说明理由。

[要求2]

根据资料（1），计算甲公司的租赁付款额及租赁负债的初始入账金额。

[要求3]

根据资料（1），计算甲公司使用权资产的成本，并编制相关会计分录。

[要求4]

根据资料（1），计算甲公司2×22年度使用权资产的折旧额。

[要求5]

根据资料（1），计算甲公司2×22年度租赁负债的利息费用，并编制相关会计分录。

[要求6]

根据资料（2），判断甲公司转租柜台是否构成一项租赁，并说明理由。

[要求7]

根据资料（2），判断甲公司转租柜台是经营租赁还是融资租赁，并说明理由。

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答案解析

[要求1]

答案解析：

租赁期为15年。

理由：在租赁期开始日，甲公司（承租人）评估后认为可以合理确定将行使续租选择权，所以，租赁期应包括续租选择权所涵盖的期间，即租赁期=10+5=15（年）。

[要求2]

答案解析：

租赁付款额=14×2500=35000（万元）

租赁负债的初始入账金额=2500×（P/A，6％，14）=23237.5（万元）

[要求3]

答案解析：

使用权资产的成本=租赁负债的初始计量金额+租赁期开始日支付的租赁付款额+初始直接费用+复原成本的现值=23237.5+2500+40+60×（P/F，6％，15）=25802.54（万元）

甲公司应编制的会计分录为：

借：使用权资产 25802.54

租赁负债——未确认融资费用（35000-23237.5）11762.5

贷：租赁负债——租赁付款额 35000

银行存款 2540

预计负债 25.04

[要求4]

答案解析：

甲公司2×22年度使用权资产的折旧额=25802.54÷15=1720.17（万元）

[要求5]

答案解析：

甲公司2×22年度租赁负债的利息费用=租赁负债期初摊余成本×增量借款利率=23237.5×6％=1394.25（万元）

甲公司应编制的会计分录为：

借：财务费用 1394.25

贷：租赁负债——未确认融资费用 1394.25

[要求6]

答案解析：

构成一项租赁。

理由：一项合同被分类为租赁，必须要满足三要素：（1）存在一定期间，甲公司与商户签订3年的租赁协议；（2）存在已识别资产，甲公司将指定区域的专柜租赁给商户；（3）资产供应方向客户转移对已识别资产使用权的控制，该专柜使用期间几乎全部经济利益由商户获得。

[要求7]

答案解析：

属于经营租赁。

理由：转租赁期限为3年，使用权资产租赁期限为15年，转租赁期限占原租赁期限的比例小于75％，因此属于经营租赁。

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拓展练习

第1题

[单选题]

2×22年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将其一栋物业租赁给乙公司作为商场使用。根据合同约定，物业的租金为每月80万元，于每季末支付，租赁期为5年，自合同签订日开始算起，租赁期首3个月为免租期，乙公司免予支付租金，如果乙公司每年的营业收入超过8亿元，乙公司应向甲公司支付经营分享收入100万元。乙公司2×22年度实现营业收入10亿元。甲公司认定上述租赁为经营租赁，甲公司发生的初始直接费用为15万元。不考虑增值税及其他因素，上述交易对甲公司2×22年度营业利润的影响金额是（）万元。

A.
556
B.
553
C.
577
D.
554.5

答案解析

答案： D

答案解析：

【答案】D

【解析】甲公司收到的或有租金应计入“租赁收入”中，影响营业利润，免租金期间应确认租赁收入。甲公司发生的初始直接费用在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。甲公司2×22年度营业利润的影响金额=[80×（12-3）+80×12×4]/5×6/12-15/5×6/12+100=554.5（万元）。

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第2题

[不定项选择题]

关于租赁期，下列各项表述中正确的有（）。

A.
某项房屋出租，出租人于2022年1月1日将房屋钥匙交付承租人，承租人在收到钥匙后，就可以自主安排房屋装修，并安排搬迁。合同约定有3个月的免租期，起租日为2022年4月1日，承租人自起租日开始支付租金。租赁期开始日为2022年1月1日
B.
承租人签订了一份设备租赁合同，包括5年不可撤销期限和2年期固定价格续租选择权，续租选择权期间的合同条款和条件与市价接近，没有终止罚款或其他因素表明承租人合理确定将行使续租选择权。此项租赁在租赁期开始日确定租赁期为5年
C.
承租人签订了一份建筑租赁合同，包括6年不可撤销期限和3年按照市价行使的续租选择权。在搬入该建筑之前，承租人花费了大量资金对租赁建筑进行了改良，预计在6年结束时租赁资产改良仍将具有重大价值，且该价值仅可通过继续使用租赁资产实现，因此在租赁期开始日，确定租赁期为9年
D.
承租人与出租人签订了一份租赁合同，约定自租赁期开始日3年内不可撤销，如果撤销，双方将支付重大罚金，3年期满后，经双方同意可再延长1年，如有一方不同意，将不再续期，且没有罚款。承租人对于租赁资产并不具有重大依赖。此项租赁不可撤销期间为4年

答案解析

答案： A,B,C

答案解析：

【答案】ABC

【解析】选项A，由于承租人自2022年1月1日起就已拥有对房屋使用权的控制，因此租赁期开始日为2022年1月1日，即租赁期包含出租人给予承租人的免租期；选项B，因没有终止罚款或其他因素表明承租人合理确定将行使续租选择权，续租期不应包括在内，因此租赁期为5年；选项C，承租人合理确定将行使续租选择权，因为如果在6年结束时放弃租赁改良资产，将蒙受重大经济损失。因此，在租赁期开始日，承租人确定租赁期为9年；选项D，自租赁期开始日起3年内有强制的权利和义务，是不可撤销期间。而此后1年的延长期并非不可撤销期间，因为承租人或出租人均可单方面选择不续约而无须支付任何罚款，因此不可撤销期间为3年。

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第3题

[不定项选择题]

下列各项中，不构成租赁付款额组成部分的有（）。

A.
承租人初始直接费用
B.
形式上可能包含变量但实质上无法避免的付款额
C.
承租人或与其有关的一方担保的资产余值
D.
仅由与出租人有关的一方予以担保的资产余值

答案解析

答案： A,C,D

答案解析：

【答案】ACD

【解析】本题考查承租人租赁付款额的概念。

选项A当选，租赁付款额中不包含初始直接费用，承租人初始直接费用计入使用权资产成本；选项B不选，租赁业务中的实质固定付款额是指在形式上可能包含变量但实质上无法避免的付款额；选项C当选，根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项才需计入租赁付款额；选项D当选，该选项属于未担保余值，未担保余值是指出租人无法保证能够实现或仅由与出租人有关的一方予以担保的部分。

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第4题

[不定项选择题]

关于售后租回交易的会计处理，下列项目中正确的有（）。

A.
售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人应当按原资产账面价值与售价的差额确认相关利得或损失
B.
如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，则企业应当将销售对价低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为出租人向承租人提供的额外融资进行会计处理；同时，承租人按照公允价值调整相关销售利得或损失，出租人按市场价格调整租金收入
C.
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，承租人应当继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理
D.
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，出租人应确认被转让资产

答案解析

答案： B,C

答案解析：

【答案】BC

【解析】售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人应当按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失，选项A错误；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，出租人不应确认被转让资产，但应当将支付的现金作为金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理，选项D错误。

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第5题

[组合题]

甲公司是一家设备生产商，与乙公司（生产型企业）签订了一份租赁合同，向乙公司出租所生产的设备，合同主要条款如下：

（1）租赁资产：设备A；

（2）租赁期：2022年1月1日至2029年12月31日，共8年；

（3）租金支付：自2022年起每年末支付年租金500万元，此外，乙公司还应根据每年使用该设备所生产产品的销售收入的2%向甲公司支付可变租金；

（4）租赁合同规定的利率；6%（年利率），与市场利率相同；

（5）该设备于2022年1月1日交付乙公司，预计使用寿命为8年；

（6）租赁期内该设备的保险、维修等费用均由乙公司自行承担。该设备于2022年1月1日的公允价值为3200万元，账面价值为2500万元，甲公司认为租赁到期时该设备余值为60万元，乙公司及其关联方未对余值提供担保；甲公司取得该租赁发生的相关成本为5万元；2022年12月31日，甲公司预计对乙公司的租赁应收款自初始确认后信用风险显著增加，甲公司按整个存续期计量损失准备的金额为50万元；2022年度，乙公司使用A设备生产的产品销售收入为2000万元，于2022年12月31日向甲公司支付可变租金。

已知（P/A，6%，8）=6.2098，（P/F，6%，8）=0.6274。假设不考虑其他因素和各项税费影响。要求：

答案解析

[要求1]

答案解析：

属于融资租赁。

理由：租赁期与租赁资产预计使用寿命一致，表明与该项资产所有权有关的几乎所有风险和报酬已实质转移给乙公司，所以将该租赁认定为融资租赁。

[要求2]

答案解析：

租赁收款额=租金×期数=500×8=4000（万元），租赁收款额按市场利率折现的现值=500×6.2098=3104.9（万元）。

按照租赁资产公允价值3200万元与租赁收款额按市场利率折现的现值3104.9万元两者孰低的原则，确认收入为3104.9万元。

[要求3]

答案解析：

未担保余值的现值=60×0.6274=37.64（万元）。

销售成本=账面价值-未担保余值的现值=2500-37.64=2462.36（万元）。

[要求4]

答案解析：

2022年1月1日（租赁期开始日）

借：应收融资租赁款——租赁收款额 4000

贷：主营业务收入 3104.9

应收融资租赁款——未实现融资收益 895.1

借：主营业务成本 2462.36

应收融资租赁款——未担保余值 60

贷：库存商品 2500

应收融资租赁款——未实现融资收益（60-37.64）22.36

借：销售费用 5

贷：银行存款 5

[要求5]

答案解析：

借：银行存款 500

贷：应收融资租赁款——租赁收款额 500

借：应收融资租赁款——未实现融资收益（3104.9×6%+37.64×6%）188.55

贷：租赁收入 188.55

借：银行存款（2000×2%）40

贷：租赁收入 40

借：信用减值损失 50

贷：应收融资租赁款减值准备 50

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