题目
[组合题]某加工零配件企业 2022 年 6 月 5 日转让其位于郊区的一栋空置厂房并签订了合同，取得不含增值税销售收入 3 200 万元。2012 年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额 700
万元，能提供已支付的地价款凭据，发生建造成本 800 万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为 2 500 万元，成新度折扣率为 60%，允许扣除相关税金及附加 360 万元。 要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。
[要求1]回答零配件企业办理土地增值税纳税申报的期限。
[要求2]
计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。
[要求3]
计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
[要求4]
计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。
本题来源：奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法
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答案解析
[要求1]
答案解析：土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。因此，该零配件加工企业应在 6 月 12 日前进行土地增值税的纳税申报。
[要求2]
答案解析：
评估价格＝ 2 500×60% ＝ 1 500（万元）。
旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
[要求3]
答案解析：
扣除项目金额合计数＝ 1 500 ＋ 700 ＋ 360 ＝ 2 560（万元）。
纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
[要求4]
答案解析：
增值额＝ 3 200 － 2 560 ＝ 640（万元）。
增值额与扣除项目金额的比率＝ 640÷2 560×100% ＝ 25%，适用税率为 30%。
应缴纳的土地增值税＝ 640×30% ＝ 192（万元）。
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拓展练习
第1题
答案解析
答案：
B
答案解析：
该企业 2022 年应纳房产税＝ 30×12%×12 ＋ 3 000×2/3×（1 － 30%）×1.2% ＝ 60（万元），选项 B 当选。
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第2题
答案解析
答案：
D
答案解析：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受产权的单位和个人为契税的纳税人。特别注意契税的纳税人是“买方”而不是“卖方”。此题中，出让国有土地使用权的自然资源局是“卖方”，不需要缴纳契税，选项 A 不当选。国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税，选项 B 不当选。以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税，选项 C 不当选。
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第3题
答案解析
答案：
B,D
答案解析：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除，选项 A 不当选；企业取得土地使用权时支付的契税应计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除，选项 C 不当选。
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第4题
答案解析
答案：
A,C,D
答案解析：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，选项 A、C 当选；房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用，选项 B 不当选；房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，选项 D 当选。
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第5题
答案解析
答案：
A,B,C,D
答案解析：纳税人有下列情况之一的，在计算土地增值税时，需要对房地产进行评估来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的（选项 A、B 当选）；（2）提供扣除项目金额不实的（选项 C 当选）；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的（选项 D 当选）。
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