某加工零配件企业 2022 年 6 月 5 日转让其位于郊区的一栋空置厂房并签订了合同，取得不含增值税销售收入 3 200 万元。2012 年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额 700 万元，能提供已支付的地价款凭据，发生建造成本 800 万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为 2 500 万元，成新度折扣率为 60%，允许扣除相关税金及附加 360 万元。要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。|奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法-之了课堂

题目

[组合题]某加工零配件企业 2022 年 6 月 5 日转让其位于郊区的一栋空置厂房并签订了合同，取得不含增值税销售收入 3 200 万元。2012 年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额 700 万元，能提供已支付的地价款凭据，发生建造成本 800 万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为 2 500 万元，成新度折扣率为 60%，允许扣除相关税金及附加 360 万元。要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。

[要求1]回答零配件企业办理土地增值税纳税申报的期限。

[要求2]

计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。

[要求3]

计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

[要求4]

计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。

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答案解析

[要求1]

答案解析：土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。因此，该零配件加工企业应在 6 月 12 日前进行土地增值税的纳税申报。

[要求2]

答案解析：

评估价格＝ 2 500×60% ＝ 1 500（万元）。

旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

[要求3]

答案解析：

扣除项目金额合计数＝ 1 500 ＋ 700 ＋ 360 ＝ 2 560（万元）。

纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

[要求4]

答案解析：

增值额＝ 3 200 － 2 560 ＝ 640（万元）。

增值额与扣除项目金额的比率＝ 640÷2 560×100% ＝ 25%，适用税率为 30%。

应缴纳的土地增值税＝ 640×30% ＝ 192（万元）。

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拓展练习

第1题

[单选题]张三 2022 年 9 月初购买一幢 110 平方米的商品房，成交价格为 220 万元；另购买单独计价的储藏室（与商品房为不同不动产单元），转移合同注明成交价格为 30 万元。根据省政府规定，商品房的契税税率为 4%，储藏室的契税税率为 3%。张三 2022 年应缴纳的契税为（　　）万元。（上述金额均不含增值税）

A.0.3
B.0.4
C.9.7
D.10

答案解析

答案： C

答案解析：房屋附属设施（包括储藏室）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。张三 2022 年应缴纳契税＝ 220×4% ＋ 30×3% ＝ 9.7（万元），选项 C 当选。

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第2题

[不定项选择题]下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（　　）。

A.农村集体土地承包经营权的转移，不征收契税
B.土地使用权出让的，计税依据包括安置补助费、青苗补偿费
C.房屋互换免征契税
D.以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不征契税

答案解析

答案： A,B,D

答案解析：土地使用权互换、房屋互换，其计税依据为所换取的土地使用权、房屋的价格差额。当互换价格相等时，免征契税；互换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税，选项 C 不当选。

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第3题

[不定项选择题]甲、乙两人互换房产，甲房产价值 200 万元，乙房产价值 150 万元，乙另支付补价 50 万元。当地政府规定的契税税率为 3%，下列说法中，正确的有（　　）。

A.甲、乙双方均需要缴纳契税
B.仅由乙缴纳契税
C.甲应当缴纳契税 6 万元
D.乙应当缴纳契税 1.5 万元

答案解析

答案： B,D

答案解析：土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。选项 B、D 当选。

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第4题

[不定项选择题]下列行为中，不征收土地增值税的有（　　）。

A.将房产赠与其直系亲属
B.将房产进行出租
C.企业之间互换房地产
D.房地产价值的重新评估

答案解析

答案： A,B,D

答案解析：企业之间互换房地产需要缴纳土地增值税，选项 C 不当选。

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第5题

[组合题]

（2020）某房地产开发公司是增值税一般纳税人，2020 年 5 月，拟对其开发的位于市区的写字楼项目进行土地增值税清算。该项目资料如下：

（1）2016 年 1 月以 8 000 万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税；

（2）2016 年 3 月开始动工建设，发生房地产开发成本 15 000 万元，其中包括装修费用 4 000 万元；

（3）发生利息支出 3 000 万元，但不能提供金融机构贷款证明；

（4）2020 年 3 月，该项目全部销售完毕，共计取得含税销售收入 42 000 万元；

（5）该项目已预缴土地增值税 450 万元。

（其他相关资料：契税税率为 5%，利息支出不能提供金融机构贷款证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 10%，计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计 240 万元，该公司对项目选择简易计税方法计缴增值税）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

答案解析

[要求1]

答案解析：

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

本题中该项目全部销售完毕，应进行土地增值税清算。

[要求2]

答案解析：

计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额＝ 8 000×（1 ＋ 5%）＝ 8 400（万元）。

[要求3]

答案解析：该项目应缴纳的增值税额＝ 42 000÷（1 ＋ 5%）×5% ＝ 2 000（万元）。

[要求4]

答案解析：计算土地增值税时允许扣除的开发费用＝（8 400 ＋ 15 000）×10% ＝ 2 340（万元）。

[要求5]

答案解析：

计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数＝ 8 400 ＋ 15 000 ＋ 2 340 ＋ 240 ＋（8 400 ＋ 15 000）×20% ＝ 30 660（万元）。

[要求6]

答案解析：

增值额＝ 42 000 － 2 000 － 30 660 ＝ 9 340（万元）。

增值率＝ 9 340÷30 660×100% ＝ 30.46%，适用税率 30%。

该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额＝ 9 340×30% ＝ 2 802（万元）。

该房地产开发项目应补缴的土地增值税额＝ 2 802 － 450 ＝ 2 352（万元）。

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