房地产开发企业转让新建房计算土地增值税时，下列税费中不属于“与转让房地产有关的税金”这一扣除项目的有（　　）。|奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法-之了课堂

题目

[不定项选择题]房地产开发企业转让新建房计算土地增值税时，下列税费中不属于“与转让房地产有关的税金”这一扣除项目的有（　　）。

A.契税
B.增值税
C.城建税和教育费附加
D.印花税

本题来源：奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法点击去做题

答案解析

答案： A,B,D

答案解析：契税在“取得土地使用权所支付的金额”中反映，选项 A 当选；增值税属于价外税，不能作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，选项 B 当选；房地产企业在转让房地产时缴纳的印花税计入管理费用，在“房地产开发费用”中扣除，选项 D 当选。

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拓展练习

第1题

[单选题]

某企业拥有一栋原值 3 000 万元的办公楼，2022 年 1 月 1 日将办公楼的 1/3 出租（2021 年 12 月 31 日已交付），每月取得不含增值税租金 30 万元，其余部分自用。已知该企业所在地省人民政府规定计算房产余值的减除比例为30%，该企业2022年应纳房产税（　　）万元。

A.25.2
B.60
C.68.4
D.129.6

答案解析

答案： B

答案解析：

该企业 2022 年应纳房产税＝ 30×12%×12 ＋ 3 000×2/3×（1 － 30%）×1.2% ＝ 60（万元），选项 B 当选。

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第2题

[单选题]甲企业 10 月从当地政府处受让一宗土地，土地出让合同记载土地出让金 10 000 万元、土地补偿费 2 000 万元、安置补助费 5 000 万元、市政建设配套费 1 200 万元。甲企业受让土地使用权应缴纳的契税为（　　）万元。（当地契税税率为 4%）

A.400
B.480
C.680
D.728

答案解析

答案： D

答案解析：以协议方式出让的，契税的计税依据为土地出让合同确定的成交价格，具体包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。甲企业受让土地使用权应缴纳的契税＝（10 000 ＋ 2 000 ＋ 5 000 ＋ 1 200）×4% ＝ 728（万元），选项 D 当选。

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第3题

[单选题]

2022 年 11 月，某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得不含增值税转让收入 4 700 万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计 32 万元（不含增值税）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为 1 800 万元，房地产开发成本为 1 000 万元，利息支出 240 万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有 40 万元属于超过贷款期限的利息）。该房地产开发公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额因素。该公司应缴纳土地增值税（　　）万元。

A.0
B.278.4
C.290.4
D.300

答案解析

答案： C

答案解析：

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20% 的，应就其全部增值额按规定计税。扣除项目金额＝ 1 800 ＋ 1 000 ＋（240 － 40）＋（1 800 ＋ 1 000）×5% ＋ 32 ＋（1 800 ＋ 1 000）×20% ＝ 3 732（万元），不含增值税的收入总额为 4 700 万元，增值额＝ 4 700 － 3 732 ＝ 968（万元），增值率＝ 968÷3 732×100% ＝ 25.94%，适用 30% 的税率。该公司应纳土地增值税＝ 968×30% ＝ 290.4（万元），选项 C 当选。

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第4题

[不定项选择题]下列项目中，免征房产税的有（　　）。

A.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产
B.个人拥有的营业用房
C.为社区提供家政服务的机构自有并用于提供社区家政服务的房产
D.军队自用房产

答案解析

答案： A,C,D

答案解析：

企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税，选项 A 当选；个人拥有的营业用房照章缴纳房产税，选项 B 不当选；自 2019 年 6 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产，免征房产税，选项 C 当选；国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税，选项 D 当选。

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第5题

[组合题]

甲房地产开发公司登记注册地位于 A 市，2022 年 7 月，其对在 B 市开发的一处房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：

（1）2021 年 3 月，公司经竞拍以 36 000 万元取得该房地产项目的土地使用权，缴纳了契税。

（2）自 2021 年 4 月起，公司对受让土地进行项目开发建设，发生开发成本 22 500 万元，发生与该项目相关的利息支出 4 500 万元，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构的贷款证明。

（3）2022 年 6 月项目实现全部销售，共取得不含税收入 112 500 万元，允许扣除的有关税金及附加 540 万元，已预缴土地增值税 1 125 万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）

要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。

答案解析

[要求1]

答案解析：土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。“房地产所在地”，是指房地产的坐落地即 B 市。

[要求2]

答案解析：允许扣除的取得土地使用权支付的金额＝ 36 000×（1 ＋ 5%）＝ 37 800（万元）。

[要求3]

答案解析：

允许扣除的开发成本为 22 500 万元。

允许扣除的开发费用＝ 4 500 ＋（37 800 ＋ 22 500）×5% ＝ 7 515（万元）。

允许扣除的税金及附加为 540 万元。

加计扣除项目金额＝（37 800 ＋ 22 500）×20% ＝ 12 060（万元）。

允许扣除项目金额的合计数＝ 37 800 ＋ 22 500 ＋ 7 515 ＋ 540 ＋ 12 060 ＝ 80 415（万元）。

[要求4]

答案解析：

增值额＝ 112 500 － 80 415 ＝ 32 085（万元）。

增值率＝ 32 085÷80 415×100% ＝ 39.90%，适用税率 30%。

应缴纳土地增值税＝ 32 085×30% ＝ 9 625.5（万元）。

应补缴土地增值税＝ 9 625.5 － 1 125 ＝ 8 500.5（万元）。

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