2022 年 11 月，某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得不含增值税转让收入 4 700 万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计 32 万元（不含增值税）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为 1 800 万元，房地产开发成本为 1 000 万元，利息支出 240 万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有 40 万元属于超过贷款期限的利息）。该房地产开发公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额因素。该公司应缴纳土地增值税（　　）万元。|奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法-之了课堂

题目

[单选题]2022 年 11 月，某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得不含增值税转让收入 4 700 万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计 32 万元（不含增值税）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为 1 800 万元，房地产开发成本为 1 000 万元，利息支出 240 万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有 40 万元属于超过贷款期限的利息）。该房地产开发公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额因素。该公司应缴纳土地增值税（　　）万元。

A.0
B.278.4
C.290.4
D.300

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答案解析

答案： C

答案解析：

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20% 的，应就其全部增值额按规定计税。扣除项目金额＝ 1 800 ＋ 1 000 ＋（240 － 40）＋（1 800 ＋ 1 000）×5% ＋ 32 ＋（1 800 ＋ 1 000）×20% ＝ 3 732（万元），不含增值税的收入总额为 4 700 万元，增值额＝ 4 700 － 3 732 ＝ 968（万元），增值率＝ 968÷3 732×100% ＝ 25.94%，适用 30% 的税率。该公司应纳土地增值税＝ 968×30% ＝ 290.4（万元），选项 C 当选。

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拓展练习

第1题

[单选题]下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（　　）。

A.农村的居住用房
B.建在室外的露天游泳池
C.个人拥有的市区经营性用房
D.房地产开发企业尚未使用或出租而待售的商品房

答案解析

答案： C

答案解析：房产税的征税范围不包括农村，选项A不当选。建在室外的露天游泳池不属于房产，不征收房产税，选项B不当选。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税，选项D不当选。

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第2题

[单选题]

某市一商贸企业 2022 年末建成办公楼一栋，该办公楼使用年限为 50 年。为建造办公楼新征用一块土地，面积为 44 000 平方米，土地单价为每平方米 400 元，房产建筑面积为 20 000 平方米，建筑成本为 2 200 万元。该办公楼原值为（　　）万元。

A.3 800
B.3 960
C.1 600
D.1 760

答案解析

答案： A

答案解析：

宗地容积率＝ 20 000÷44 000 ＝ 0.45，依据房产税法相关规定，容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该办公楼的原值＝ 20 000×2×400÷10 000 ＋ 2 200 ＝ 3 800（万元），选项 A 当选。

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第3题

[不定项选择题]

甲企业共有两处房产 A 和 B，房产原值共计 2 000 万元，2022 年年初，将两处房产用于投资联营，将原值为 800 万元的 A 房产投资于乙企业，甲企业参与投资利润分红，共担风险，当年取得分红 60 万元；将原值为 1 200 万元的 B 房产投资丙企业，不承担联营风险，当年取得不含增值税固定利润分红 80 万元。已知当地省人民政府规定的房产原值扣除比例为 30%。则下列关于上述两处房产的房产税缴纳情况，说法正确的有（　　）。

A.甲企业应就 A 房产缴纳房产税 7.2 万元
B.乙企业应就 A 房产缴纳房产税 6.72 万元
C.甲企业应就 B 房产缴纳房产税 9.6 万元
D.甲企业应就 B 房产缴纳房产税 10.08 万元

答案解析

答案： B,C

答案解析：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产租金，应根据规定由出租方按不含税租金收入计缴房产税。乙企业应就 A 房产缴纳房产税＝ 800×（1 － 30%）×1.2% ＝ 6.72（万元），选项 B 当选。甲企业应就 B 房产缴纳房产税＝ 80×12% ＝ 9.6（万元），选项 C 当选。

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第4题

[不定项选择题]下列可以是契税纳税人的有（　　）。

A.社会团体
B.个体经营者
C.外籍个人
D.国家机关

答案解析

答案： A,B,C,D

答案解析：契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人，是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。

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第5题

[不定项选择题]下列房产中，不需要缴纳土地增值税的有（　　）。

A.代建完成的厂房
B.尚在抵押期间的厂房
C.企业间相互交换的办公楼
D.法定继承人依法继承的房屋

答案解析

答案： A,B,D

答案解析：房地产的代建房行为，没有发生权属转移，不征收土地增值税，选项 A 当选；对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税，选项 B 当选；法定继承人通过继承承受房屋，不属于土地增值税的征税范围，选项 D 当选。

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