某公司2016年3月购进一处房产，2022年5月1日将该处房产用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期 3 年，当年取得固定含税收入 180 万元。该房产原值 4 000 万元，当地政府规定的扣减幅度为 30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司 2022 年应缴纳的房产税为（　　）万元。|奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法-之了课堂

题目

[单选题]某公司2016年3月购进一处房产，2022年5月1日将该处房产用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期 3 年，当年取得固定含税收入 180 万元。该房产原值 4 000 万元，当地政府规定的扣减幅度为 30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司 2022 年应缴纳的房产税为（　　）万元。

A.33.6
B.32.8
C.31.77
D.34.4

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答案解析

答案： C

答案解析：

将房产用于投资联营，只收取固定收入，不承担联营风险的，按不含增值税的租金收入从租计征房产税，则该公司 2022 年应缴纳房产税为未联营期间按房产余值从价计征的房产税，与对外联营期间按照租金收入从租计征的房产税的两项之和。计征房产税的租金收入不含增值税，需要作价税分离。该公司 2022 年应纳房产税＝ 4 000×（1 － 30%） ×1.2%×4÷12 ＋ 180÷（1 ＋ 5%）×12% ＝ 31.77（万元），选项 C 当选。

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拓展练习

第1题

[单选题]2022 年年初，李某有两套住房，其中一套原值为 220 万元的住房用于自己居住，另一套原值为 150 万元的住房，于当年 4 月 30 日按照市场价格出租给张某，租期一年，每月不含税租金 5 000 元。已知当地省政府规定计算房产余值的减除比例为 30%，李某当年应缴纳房产税（　　）元。

A.0
B.1 600
C.4 800
D.4 801.85

答案解析

答案： B

答案解析：个人所有非营业用的房产，免征房产税；对个人按照市场价格出租的居民住房，可暂减按 4% 的税率征收房产税。李某当年应缴纳房产税＝ 5 000×4%×8 ＝ 1 600（元），选项 B 当选。

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第2题

[单选题]张三 2022 年 9 月初购买一幢 110 平方米的商品房，成交价格为 220 万元；另购买单独计价的储藏室（与商品房为不同不动产单元），转移合同注明成交价格为 30 万元。根据省政府规定，商品房的契税税率为 4%，储藏室的契税税率为 3%。张三 2022 年应缴纳的契税为（　　）万元。（上述金额均不含增值税）

A.0.3
B.0.4
C.9.7
D.10

答案解析

答案： C

答案解析：房屋附属设施（包括储藏室）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。张三 2022 年应缴纳契税＝ 220×4% ＋ 30×3% ＝ 9.7（万元），选项 C 当选。

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第3题

[单选题]

2022 年 4 月，某市一家商贸公司（增值税一般纳税人）转让 10 年前自建的一栋写字楼，合同注明不含增值税转让收入 6 200 万元，当年购入土地支付地价款 2 000 万元，该写字楼的原值为 4 600 万元，已提折旧 2 300 万元，已知该写字楼重置成本 5 000 万元，成新度为 70%。该商贸公司转让写字楼应缴纳土地增值税（　　）万元。（纳税人选择简易计税办法计缴增值税，不考虑地方教育附加，印花税税率为 0.5‰）

A.210
B.200.7
C.199.77
D.800.7

答案解析

答案： C

答案解析：

纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，计征土地增值税。题干中注明“合同”字样的，需要计算印花税。增值税一般纳税人（非房地产开发企业）转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额。扣除项目＝ 2 000 ＋ 5 000×70% ＋ 6 200×5%×（7% ＋ 3%）＋ 6 200×0.5‰＝ 5 534.1（万元），增值额＝ 6 200 － 5 534.1 ＝ 665.9（万元），增值率＝ 665.9÷5 534.1×100% ＝ 12.03%，适用税率为 30%。应纳土地增值税＝ 665.9×30% ＝ 199.77（万元），选项 C 当选。

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第4题

[不定项选择题]纳税人从租计征房产税时，适用的税率有（　　）。

A.1.2%
B.4%
C.10%
D.12%

答案解析

答案： B,D

答案解析：房产出租的，按租金收入计征房产税，税率为 12%；对个人出租住房，不区分用途，按 4% 的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按 4% 的税率征收房产税。选项 B、D 当选。

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第5题

[组合题]

某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计 8 000 万元，本年度占用 80% 开发写字楼。开发期间发生开发成本 5 000 万元；发生管理费用 3 200 万元、销售费用 1 800 万元、利息费用 500 万元（不能提供金融机构的证明）。9 月，该写字楼竣工验收，10 ～ 12 月，房地产开发公司将写字楼总面积的 3/5 直接销售，销售合同记载取得收入为 15 000 万元（不含税）。12 月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的 1/5 抵偿材料价款。剩余的 1/5 公司转为固定资产自用。

（其他相关资料：开发费用扣除的比例为 10%。该公司采用简易计税方法计缴增值税，不考虑地方教育附加）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

答案解析

[要求1]

答案解析：

抵债部分的写字楼也应视同销售缴纳土地增值税。

理由：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

[要求2]

答案解析：

取得土地使用权所支付的金额＝ 8 000×80%×（3/5 ＋ 1/5）＝ 5 120（万元）。

房地产开发成本＝ 5 000×（3/5 ＋ 1/5）＝ 4 000（万元）。

房地产开发费用＝（5 120 ＋ 4 000）×10% ＝ 912（万元）。

[要求3]

答案解析：

销售收入＝ 15 000÷[3/5÷（3/5 ＋ 1/5）] ＝ 20 000（万元）。

与转让房地产有关的税金＝ 20 000×5%×（7% ＋ 3%）＝ 100（万元）。

加计扣除金额＝（5 120 ＋ 4 000）×20% ＝ 1 824（万元）。

扣除项目金额总计＝ 5 120 ＋ 4 000 ＋ 912 ＋ 100 ＋ 1 824 ＝ 11 956（万元）。

[要求4]

答案解析：

增值额＝ 20 000 － 11 956 ＝ 8 044（万元）。

增值率＝ 8 044÷11 956×100% ＝ 67.28%，适用税率 40%，速算扣除系数为 5%。

应缴纳土地增值税＝ 8 044×40% － 11 956×5% ＝ 2 619.8（万元）。

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