某公司2016年3月购进一处房产，2022年5月1日将该处房产用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期 3 年，当年取得固定含税收入 180 万元。该房产原值 4 000 万元，当地政府规定的扣减幅度为 30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司 2022 年应缴纳的房产税为（　　）万元。|奇兵1-房产税法、契税法和土地增值税法-之了课堂

题目

[单选题]某公司2016年3月购进一处房产，2022年5月1日将该处房产用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期 3 年，当年取得固定含税收入 180 万元。该房产原值 4 000 万元，当地政府规定的扣减幅度为 30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司 2022 年应缴纳的房产税为（　　）万元。

A.33.6
B.32.8
C.31.77
D.34.4

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答案解析

答案： C

答案解析：

将房产用于投资联营，只收取固定收入，不承担联营风险的，按不含增值税的租金收入从租计征房产税，则该公司 2022 年应缴纳房产税为未联营期间按房产余值从价计征的房产税，与对外联营期间按照租金收入从租计征的房产税的两项之和。计征房产税的租金收入不含增值税，需要作价税分离。该公司 2022 年应纳房产税＝ 4 000×（1 － 30%） ×1.2%×4÷12 ＋ 180÷（1 ＋ 5%）×12% ＝ 31.77（万元），选项 C 当选。

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拓展练习

第1题

[单选题]甲公司拥有一处原值 4 000 万元的高档会所，2022 年 4 月对其进行改建。更换楼内电梯，将价值 100 万元的电梯更换为 180 万元的新电梯；支出 320 万元在后院新建露天泳池；拆除 80 万元的照明设施；支出 160 万元安装智能照明设备，会所于 2022 年 8 月底改建完毕并对外营业。当地省政府规定计算房产余值的扣除比例为 30%，2022 年该公司就此会所应缴纳房产税（　　）万元。

A.33.6
B.34.05
C.34.94
D.28.98

答案解析

答案： B

答案解析：

露天泳池不属于房产税的征税对象，不缴纳房产税；对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。2022 年该公司就此会所应缴纳房产税＝ 4 000×（1 － 30%）×1.2%×8÷12 ＋（4 000 ＋ 180 － 100 ＋ 160 － 80）×（1 － 30%）×1.2%×4÷12 ＝ 34.05（万元），选项 B 当选。

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第2题

[单选题]2022 年，成都市民汪先生和太太以 215 万元（不含税）购买一套 81.4 平方米的住房（属于家庭第二套改善性住房），则应缴纳契税（　　）万元。

A.2.15
B.3.23
C.4.3
D.0

答案解析

答案： A

答案解析：个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的（不含北京、上海、广州和深圳的住房），减按 1% 税率征收契税。应缴纳契税＝ 215×1% ＝ 2.15（万元），选项 A 当选。

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第3题

[不定项选择题]依据契税的相关规定，免予缴纳契税的有（　　）。

A.银行承受非破产、注销企业抵债的房产
B.企业承包荒地造林的土地
C.科研事业单位受赠的科研用地
D.运动员获得政府奖励的住房

答案解析

答案： B,C

答案解析：纳税人承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税，选项 B 当选；事业单位承受土地用于科学研究的，免征契税，选项 C 当选。

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第4题

[不定项选择题]纳税人发生下列情形的，在计算土地增值税时，需要对房地产进行评估来确定转让房地产收入、扣除项目的金额的有（　　）。

A.隐瞒房地产成交价格的
B.虚报房地产成交价格的
C.提供扣除项目金额不实的
D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，且无正当理由的

答案解析

答案： A,B,C,D

答案解析：纳税人有下列情况之一的，在计算土地增值税时，需要对房地产进行评估来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的（选项 A、B 当选）；（2）提供扣除项目金额不实的（选项 C 当选）；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的（选项 D 当选）。

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第5题

[组合题]

甲房地产开发公司登记注册地位于 A 市，2022 年 7 月，其对在 B 市开发的一处房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：

（1）2021 年 3 月，公司经竞拍以 36 000 万元取得该房地产项目的土地使用权，缴纳了契税。

（2）自 2021 年 4 月起，公司对受让土地进行项目开发建设，发生开发成本 22 500 万元，发生与该项目相关的利息支出 4 500 万元，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构的贷款证明。

（3）2022 年 6 月项目实现全部销售，共取得不含税收入 112 500 万元，允许扣除的有关税金及附加 540 万元，已预缴土地增值税 1 125 万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）

要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。

答案解析

[要求1]

答案解析：土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。“房地产所在地”，是指房地产的坐落地即 B 市。

[要求2]

答案解析：允许扣除的取得土地使用权支付的金额＝ 36 000×（1 ＋ 5%）＝ 37 800（万元）。

[要求3]

答案解析：

允许扣除的开发成本为 22 500 万元。

允许扣除的开发费用＝ 4 500 ＋（37 800 ＋ 22 500）×5% ＝ 7 515（万元）。

允许扣除的税金及附加为 540 万元。

加计扣除项目金额＝（37 800 ＋ 22 500）×20% ＝ 12 060（万元）。

允许扣除项目金额的合计数＝ 37 800 ＋ 22 500 ＋ 7 515 ＋ 540 ＋ 12 060 ＝ 80 415（万元）。

[要求4]

答案解析：

增值额＝ 112 500 － 80 415 ＝ 32 085（万元）。

增值率＝ 32 085÷80 415×100% ＝ 39.90%，适用税率 30%。

应缴纳土地增值税＝ 32 085×30% ＝ 9 625.5（万元）。

应补缴土地增值税＝ 9 625.5 － 1 125 ＝ 8 500.5（万元）。

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