题目

[组合题]甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房,双方签订租赁合同,合同约定:租赁期限自2020年1月1日至2022年12月31日,租金为每月5000元,在每月10日前支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。 2021年1月,甲公司有意出售该租赁楼房,因乙公司无意购买,甲公司遂将租赁楼房出售给丙企业,丙企业取得租赁楼房所有权后,以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同,乙公司不同意解除合同,但愿意每月增加租金1000元,丙企业表示同意。 2021年3月,租赁楼房的部分门窗自然损坏,乙公司要求丙企业修理,丙企业一直未予理睬,乙公司自行找某装修企业维修,为此支付维修费用4000元。 2021年4月1日,乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2021年4月8日得知转租事实后,以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元,乙公司表示,维修费用可以抵销4000元租金,只愿意再支付2 000元,但不同意解除租赁合同。要求:根据《民法典》的有关规定,回答下列问题。
[要求1]乙公司可否以维修费用抵销4000元租金?并说明理由。
[要求2]

丙企业是否有权以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司主张解除租赁合同?并说明理由。

[要求3]

丙企业是否能以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同?简要说明理由。


本题来源:第九节 主要合同 点击去做题 箭头

答案解析

[要求1]
答案解析:乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。根据规定,承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。本题中,租赁楼房的部分门窗自然损坏,丙公司一直未履行维修义务,乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担,乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。
[要求2]
答案解析:丙企业无权解除甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同。根据规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。丙企业在取得租赁楼房的所有权之前,房屋已经出租,买卖不破租赁,租赁合同继续有效。
[要求3]
答案解析:丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。本题中,乙公司未经出租人丙企业同意,将其所租赁楼房转租给丁企业,因此丙企业可以主张解除租赁合同。
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拓展练习

第1题
[不定项选择题]甲委托乙用货车将一批水果运往A地,不料途中遭遇山洪,水果全部毁损。甲委托乙运输时已向乙支付运费。根据合同法律制度的规定,下列表述中,正确的有(  )。
  • A.乙应当赔偿因水果毁损给甲造成的损失
  • B.甲自行承担因水果毁损造成的损失
  • C.甲有权要求乙返还运费
  • D.甲无权要求乙返还运费
答案解析
答案: B,C
答案解析:

(1)承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担损害赔偿责任,但承运人证明货物的毁损、灭失是因不可抗力、货物本身的自然性质或者合理损耗以及托运人、收货人的过错造成的,不承担损害赔偿责任,本题中,由于山洪是不可抗力,因此承运人乙不承担损害赔偿责任,选项B当选;(2)货物在运输过程中因不可抗力灭失,未收取运费的,承运人不得要求支付运费;已收取运费的,托运人可以要求返还,本题中,乙已经收取了运费,因此甲可以要求返还,选项C当选。

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第2题
[不定项选择题]根据合同法律制度的规定,出租人出卖租赁房屋时,承租人享有以同等条件优先购买的权利。但在某些特殊情形下,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。该特殊情形包括(  )。
  • A.出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的
  • B.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,在拍卖3日前通知承租人,承租人未参加拍卖
  • C.出租人将租赁房屋出售给其侄子的
  • D.租赁房屋按份共有人行使优先购买权的
答案解析
答案: A,D
答案解析:

具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

(1)房屋按份共有人行使优先购买权的,选项D当选。

(2)出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,视为放弃优先购买权。选项A当选。

(3)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。选项C不当选。

(4)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。选项B不当选。

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第3题
[不定项选择题]根据合同法律制度的规定,下列情形中,赠与人可以行使法定撤销权的有(  )。
  • A.受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属
  • B.受赠人对赠与人有扶养义务而不履行
  • C.受赠人不履行赠与合同约定的义务
  • D.受赠人拒绝接受赠与
答案解析
答案: A,B,C
答案解析:受赠人有下列情形之一的,赠与人可以行使法定撤销权:(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。选项A当选;(2)对赠与人有扶养义务而不履行。选项B当选;(3)不履行赠与合同约定的义务。选项C当选。
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第4题
答案解析
答案: A
答案解析:融资租赁的出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用,租赁物不符合约定或者不符合使用目的的,出租人不承担责任,但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。本题表述正确。
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第5题
答案解析
[要求1]
答案解析:不成立。根据规定,借贷双方约定的年利率18%(1.5%✖12=18%),未超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍(4.5%✖4=18%),出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。
[要求2]
答案解析:不成立。根据规定,借贷双方约定了借款内利率但是未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借款内利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;本题中当事人没有约定逾期利率,但约定借款期间月利率1.5%(即年利率18%),因此按照借款内利率作为逾期利率。
[要求3]
答案解析:成立。根据规定,当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的,按照“一般保证”承担保证责任。本题中保证合同没有约定保证方式,因此视为一般保证。一般保证人享有先诉抗辩权,在主合同纠纷未经审判或者仲裁,并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前,保证人对债权人可拒绝承担保证责任。
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