无产权房产和共有房产如何计征房产税？

关于无产权房产和共有房产的房产税计征问题，目前中国尚未在全国范围内推行统一的房产税立法，因此具体的税收政策主要依据地方试点规定（如上海、重庆）以及相关税收原则。以下结合现有试点政策和税收实践，为您梳理一般性处理方式：

一、无产权房产

无产权房产通常指未办理法定产权登记、但实际占有使用的房产，例如：

1.违规建筑、未批先建的房屋

2.历史遗留的权属不清房产

3.长期租赁或占用但无产权的房产

（一）计税依据：

若房产属于应税范围，通常以评估价值或同类房产的市场参考价作为计税依据。

若无合法产权，税务机关可能参考房屋的建造成本、占地面积、使用性质等因素核定税基。

（二）纳税人认定：

原则上由实际使用人或控制人作为纳税人（如实际占有的单位或个人）。

若存在租赁关系，可能由产权人（若有登记）或实际受益人纳税，具体按地方规定执行。

（三）试点地区参考：

上海试点：对“无产权”但用于经营的房产，可能纳入征税范围，按房产原值或市场评估价计征。

重庆试点：对独栋别墅、高档住房征税，无产权房产若符合应税标准，可能参照执行。

二、共有房产

共有房产指两个及以上权利人（自然人、法人）共同拥有产权的房产，分为“按份共有”和“共同共有”。

（一）纳税人认定：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定，共有人均为房产税的纳税人，承担连带纳税义务。

若共有人之间另有协议（如约定由一方缴税），该协议不能对抗税务机关，但缴税后可内部追偿。

（二）计税方式：

按房产整体价值计税，再根据共有份额分摊税额。

公式：各共有人应纳税额=房产计税总值×税率×各自产权比例。

若为共同共有（未明确份额），则默认按均等份额分摊。

（三）征收管理：

税务机关可向任一共有人发出缴税通知，逾期未缴可能影响所有共有人的信用记录。

共有房产若出租，税款可能从租金收入中扣除。

三、重要注意事项

（一）地区差异：

目前仅上海、重庆试点房产税，其他地区暂未对个人非营业住房普遍征收。未来若全国推行立法，政策可能调整。

试点地区对“无产权房产”的规定较为严格，通常需结合规划、住建部门认定其合法性。

（二）争议处理：

无产权房产若被征税，纳税人可申请复核计税依据，或通过法律程序解决权属争议。

共有房产的份额争议需通过民事确权（如法院判决、公证）解决，再以确权结果调整税务分摊。

（三）免税情形：

个人唯一住房、保障性住房等可能享有免税或减免政策，但无产权房产通常难以直接适用。

建议若涉及无产权房产，建议尽快补办产权登记或取得合法权属证明，以明确税务责任。共有房产的共有人应通过书面协议明确税务分摊、缴纳方式及违约责任。关注地方税务部门的最新政策，或咨询专业税务机构/律师，以获取针对性指导。