小区物业属于是什么性质的单位？

小区物业并非行政单位/事业单位，核心性质是提供物业管理服务的市场经营主体，日常我们接触的小区物业服务方，主要是物业服务企业（法人企业），也有少数老旧小区由社区/业委会自行管理（非企业性质），其中企业型物业是主流形式。

从法律和经营属性上，核心分两类，且均受《物业管理条例》《民法典》合同编约束：

（一）主流：物业服务企业（有限责任公司为主）

这是商品房小区最常见的形式，属于营利性法人组织，具备独立的法人资格，有明确的经营目标（收取物业费并赚取合理利润）。

1.组织形式：多为有限责任公司，需完成工商注册、税务登记，具备独立的民事行为能力，独立承担民事责任；

2.核心权利义务：通过与业主委员会/全体业主签订《物业服务合同》，获得小区物业管理权，按合同约定提供保洁、安保、绿化、设施维修等服务，同时按标准收取物业费；若服务违约，需承担合同约定的赔偿责任。

（二）少数：非企业型物业管理主体

多见于老旧小区、无业委会的小区，无营利属性，属于公益性/自治性管理：

1.社区居委会/街道办代管：由社区牵头提供基础物业服务，费用多为公摊或政府补贴，无盈利目的；

2.业主自行管理：由业委会组织业主轮流/委托专人管理，属于业主自治行为，仅收取成本性费用，不产生利润。

（三）关键属性与法律定位

1.物业与业主的核心关系：平等的民事合同关系，并非管理与被管理的上下级关系，物业的服务范围、收费标准、权责边界均由物业服务合同明确；

2.监管归属：日常经营由市场监管部门（工商）监管，物业服务行为、收费标准由住建部门（物业主管部门）监管，纠纷可向住建部门投诉或通过诉讼/仲裁解决；

3.特殊点：物业虽可按合同约定制定小区管理规约（如停车、装修规定），但该规约需经业主大会表决通过，本质是业主自治规则的落地，并非物业的单方行政性规定。

简单来说，商品房小区的物业就是和业主签合同的服务型公司，其所有行为都需在合同框架内进行，业主作为合同相对方，有权监督、考核其服务质量，也可按法定程序解聘不合格的物业服务企业。