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一、物与物权的概念和种类

1.物的种类

分类

要点

动产与不动产

不动产包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物

主物与从物

物理上相互“独立”,功能上“主从”无特别情况下,从物的权利归属与主物一致

如房间的钥匙、书的封套、汽车的备用胎、机器的维修工具等

原物与孳息

①界定:“独立”+“产生”

②分类:天然孳息与法定孳息

③天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得,当事人另有约定的除外


2.物权与债权

物权

债权

属于支配权(有权以自己的意志实现权利,无需第三人协助)

属于请求权(有赖于债务人的履行行为)

排他性(一物之上只能成立一项所有权)

兼容性(一物之上可以多重买卖)

绝对权(对抗所有人的财产权,排除任何他人的干涉)

相对权(仅对特定的债务人存在)

 

3.物权的种类

物权:包括所有权、用益物权和担保物权

自物权

所有权:国家所有、集体所有、私人所有

他物权

①用益物权:建设用地使用权、农村土地承包经营权、地役权、宅基地使用权

②担保物权:抵押权、质押权、留置权

动产物权

动产所有权、动产抵押权、动产质权、留置权

不动产物权

不动产所有权、土地使用权、不动产抵押权(没有“质押权”、“留置权”)

独立物权

所有权、除地役权外的用益物权

从物权

担保物权、地役权


二、非基于法律行为的物权变动

1.基于事实行为

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。


2.基于法律规定

因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。


3.基于公法行为

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。


三、物权变动的公示方式

1.动产

交付生效

总原则

动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,法律另有规定的除外

质权

以动产设定质押的,质权自交付时设立

登记对抗

抵押权

动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人

特殊动产

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人


2.不动产

登记生效

总原则

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外

抵押权

不动产设定抵押的,应当办理抵押物登记,抵押权自登记之日起设立

登记对抗

土地承包

经营权

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人

地役权

地役权自地役权合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人


四、按份共有

1.共有形态

共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。


2.共有份额

按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。


3.对外转让份额

按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。


4.共有物处分与重大修缮

处分共有的不动产或者动产,或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的,应当经占“份额”2/3以上(≥2/3)的按份共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。


五、无权处分与善意取得制度

1.无权处分订立的合同有效

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。


2.物权归属

转让人虽然没有处分权,但如果受让人为善意,转让价格合理,标的物已交付(“占有改定”不符合善意取得制度上的“交付”要求)或登记的,转让人基于真权利人意思合法占有标的物,受让人即可善意取得标的物所有权。


六、建设用地使用权移转取得


出让+转让

1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书

2.按照出让合同约定进行投资开发(属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件)

3.转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书

划拨+转让

1.报有批准权的人民政府审批

2.应当由受让方办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金

   不得转让

1.出让方式取得土地使用权,不符合法定转让条件的

2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利

3.依法收回土地使用权

4.共有房地产,未经其他共有人书面同意

5.权属有争议

6.未依法登记领取权属证书


七、抵押权

1.流押抵押条款

订立抵押合同时,抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权“直接”归债权人所有;但该“流押条款”的无效不影响抵押合同其他条款的效力。


2.抵押物

①浮动抵押

浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。

在动产浮动抵押的抵押财产确定之前,即使浮动抵押办理了登记,该抵押权也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

②新增的不动产

建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。

③物上代位性

担保期间,抵押物毁损、灭失或者被征收等,抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。


3.抵押物的转让

①抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

②抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。


4.抵押物的出租

①订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

②抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

 

5.抵押权的实现

①抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。

②抵押权已登记的先于未登记的受偿(仅适用于登记产生对抗效力的抵押权类型)。

③抵押权均未登记的,按照债权比例清偿。

④顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的,抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿。

⑤顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的,抵押权实现后的剩余价款应予提存,留待清偿顺位在后的抵押担保债权。


6.最高额抵押

抵押权人的债权在下列情况下确定:

①约定的债权确定期间届满;

②没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设定之日起满2年后请求确定债权;

③新的债权不可能发生;

④抵押财产被查封、扣押;

⑤债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。


八、权利质权

1.证券权利

以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的,质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的,质权自有关部门办理出质登记时设立。


2.基金份额与股权

以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的,质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的,质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。


3.知识产权

以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的“财产权”出质的,质权自有关主管部门办理出质登记时设立。


4.应收账款

以应收账款出质的,质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。中国人民银行征信中心是应收账款质押的登记机构。


九、留置权

1.当事人可以约定排除留置权


2.留置权成立的条件

①债权人合法占有债务人之动产。

②债权已届清偿期。

③动产之占有与债权属同一法律关系。


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