企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入当期损益（公允价值变动损益）。
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（1）投资性房地产后续计量模式的变更，即成本模式转为公允价值模式的，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益；
（2）投资性房地产的转换（公允价值模式下的）：
①采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益（即当期损益）；
②自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益（即当期损益）。
（3）投资性房地产的转换（成本模式下的）：均按照账面价值转换，不涉及金额的增减变动。
2017年12月20日甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼以经营租赁的方式出租给乙公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2018年1月1日为租赁期开始日，2020年12月31日到期。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。2018年1月1日此办公楼的公允价值为900万元，账面原价为2000万元，已提折旧为1200万元，未计提减值准备。2018年12月31日该办公楼的公允价值为1200万元，2019年12月31日办公楼的公允价值为1800万元，2020年12月31日办公楼的公允价值为1700万元。2020年12月31日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，不含税价款为1800万元，增值税税率为9%。2021年初完成交易，以银行存款支付。则甲公司出售办公楼时影响营业利润的金额为（ ）万元。
（1）2018年1月1日：
办公楼账面价值=2000-1200=800（万元），公允价值为900万元。转换日公允价值与账面价值的差额100万元计入其他综合收益，处置时结转当期损益。
借：投资性房地产——成本900
累计折旧1200
贷：固定资产2000
其他综合收益100
（2）2018年至2020年，每年租金收入：
借：银行存款等500
贷：其他业务收入500
（3）2018年至2020年投资性房地产累计公允价值变动800万元（1700-900）。
（4）2021年初，出售时：
出售时影响营业利润的金额=实际收到的价款-账面价值+原转换日计入其他综合收益的金额=1800-1700+100=200（万元）。
借：银行存款1962
贷：其他业务收入1800
应交税费——应交增值税（销项税额）162
借：其他业务成本1700
贷：投资性房地产——成本900
——公允价值变动800
借：公允价值变动损益800
贷：其他业务成本800
借：其他综合收益100
贷：其他业务成本100
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奇兵制胜2
投资性房地产处置的相关账务处理：
特别注意公允价值模式下的会计处理：“公允价值变动损益”和“其他业务成本”科目都属于损益类科目，所以公允价值变动损益转入其他业务成本不影响损益；而“其他综合收益”科目属于所有者权益类科目，在转入其他业务成本时是会增加营业利润。
企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（ ）
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，所以本题的表述正确。
2017年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼以经营租赁的方式出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2018年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：
资料一：2017年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2013年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。
资料二：2018年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。
资料三：2019年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2000万元。
资料四：2020年12月31日，该写字楼的公允价值为2150万元。
资料五：2021年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2100万元，款项已收存银行。甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑税费等其他因素。
要求：（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）
截至2017年12月31日累计折旧额=（1970-20）÷50×4=156（万元）
借：投资性房地产1970
累计折旧156
贷：固定资产1970
投资性房地产累计折旧156
【解题思路】固定资产转为采用成本模式计量的投资性房地产时，科目一一对应结转，即“固定资产”科目余额转入“投资性房地产”科目、“累计折旧”科目余额对应转入“投资性房地产累计折旧”科目、“固定资产减值准备”科目余额对应转入“投资性房地产减值准备”科目（此处不存在减值，故不考虑）。
2018年1月1日：
借：银行存款240
贷：预收账款240
2018年1月31日：
借：预收账款20
贷：其他业务收入20
2018年1月31日应计提的折旧=（1970-156-20）÷46÷12=3.25（万元）
借：其他业务成本3.25
贷：投资性房地产累计折旧3.25
【知识链接】预收账款与合同负债的使用范围：都核算企业按照合同规定预收的款项，但“合同负债“科目是新收入准则中新增设的科目，适用收入准则的预收款项通过“合同负债”科目核算。企业对外出租资产收取的租金不适用收入准则，所以不通过“合同负债”科目核算。
借：投资性房地产——成本2000
投资性房地产累计折旧（156+3.25×24）234
贷：投资性房地产1970
盈余公积26.4
利润分配——未分配利润237.6
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2020年12月31日：
与2019年12月31日相比公允价值上涨150万元（2150-2000）计入公允价值变动损益。
借：投资性房地产——公允价值变动150
贷：公允价值变动损益150
2021年1月1日：
借：银行存款2100
贷：其他业务收入2100
借：其他业务成本2150
贷：投资性房地产——成本2000
——公允价值变动150
借：公允价值变动损益150
贷：其他业务成本150
甲公司适用的所得税税率为25%。相关资料如下：
资料一：2015年12月31日，甲公司以银行存款44000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，并立即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥相关手续。该写字楼预计尚可使用22年，其取得时的成本与计税基础一致。
资料二：甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。
资料三：2016年12月31日和2017年12月31日，该写字楼的公允价值分别为45500万元和50000万元。
资料四：2017年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自2018年开始对该写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零。所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。
资料五：2021年12月31日，甲公司以52000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。假定不考虑除所得税以外的税费及其他因素。
借：投资性房地产——成本44000
贷：银行存款44000
借：投资性房地产——公允价值变动1500
贷：公允价值变动损益1500（45500-44000）
该写字楼的账面价值=45 500（万元）
计税基础=44 000-2 000=42 000（万元）
资产账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异，其金额=45 500-42 000=3 500（万元）
应确认的递延所得税负债=3 500×25%=875（万元）
【知识链接】
采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，也不计提减值准备。
借：固定资产50000
贷：投资性房地产——成本44000
——公允价值变动1500
公允价值变动损益4500
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公允价值模式下，房地产转换的会计处理总结如下：
注意：应按照转换日的公允价值结转。
账面价值=50 000-50 000/20=47 500（万元）；
计税基础=44 000-2 000×3=38 000（万元）；
应纳税暂时性差异的余额=47 500-38 000=9 500（万元）；
递延所得税负债的账面余额=9 500×25%=2 375（万元）。
借：固定资产清理40000
累计折旧10000
贷：固定资产50000
借：银行存款52000
贷：固定资产清理52000
借：固定资产清理12000
贷：资产处置损益12000
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