物业公司销售（转售）自来水，2026年起不再差额计税，改为全额计税，一般纳税人可选择3%简易计税或9%一般计税；小规模纳税人按1%（2026–2027年）执行。
一、核心政策（2026年1月1日起）
依据财政部、税务总局公告2026年第10号：
一般纳税人：销售自来水可选择简易计税3%（全额、不得抵扣进项），或一般计税9%（可抵扣进项）。
小规模纳税人：按3%征收率减按1%（政策至2027年12月31日）。
关键变化：原国家税务总局公告2016年第54号的差额简易计税已废止，统一按全额计税。
二、两种计税方式对比
计税方式 | 征收率/税率 | 进项抵扣 | 适用场景 |
简易计税 | 3% | 不可抵扣 | 进项票少、税负更稳 |
一般计税 | 9% | 可抵扣 | 进项充足、毛利较高 |
三、发票与申报要点
1.开票：按销售自来水开具专票/普票，一般纳税人选简易计税则开3%，一般计税开9%；小规模开1%。
2.申报：简易计税填“简易计税方法计税”栏；一般计税按销项减进项申报。
3.注意：选择简易计税36个月内不得变更。
四、代收代付vs转售（关键区分）
代收代付：自来水公司直接开票给业主，物业仅收手续费→手续费按6%（一般纳税人）或1%（小规模）计税。
转售：自来水公司开票给物业，物业再开票给业主→按上述转售自来水规则计税。
五、示例（一般纳税人选简易计税）
支付自来水公司：10,300元（含税，3%）
向业主收取：11,330元（含税，3%）
增值税=11,330÷1.03×3%=330元（不再扣除10,300元）
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