个人转让住房交什么税？哪些税是减免的呢

在房产交易市场中，个人转让住房涉及一系列税务问题。这些税费不仅关乎卖房者的实际收益，更与国家税收政策紧密相连。不同情况下，所需缴纳的税种及享受的减免政策存在差异。为帮助大家明晰相关规定，本文将详细梳理个人转让住房涉及的税种及减免情形。

个人转让住房交什么税？

（一）增值税

1.征税情况：个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5% 的征收率全额缴纳增值税。应纳税额计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用 ÷（1 + 5%）×5% 。例如，一套售价 105 万元（含价外费用）、购买不足 2 年的住房，其应缴纳增值税为 105÷（1 + 5%）×5% = 5 万元。

2.免税情况：

①　对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。

②　在北上广深，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5% 的征收率缴纳增值税，应纳税额 =（含税销售额 - 购买住房价款）÷（1 + 5%）×5% ；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税。需要注意的是，普通住房一般需同时满足住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下等条件，具体标准各地略有不同。

（二）个人所得税

1.征税情况：转让住房以其转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按 “财产转让所得” 项目依 20% 的税率计算缴纳个人所得税 。其中，“房屋原值” 一般为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；“合理费用” 包括住房装修费用（最高扣除限额为房屋原值的 10%，且需提供合法有效的凭证）、手续费、公证费等。应纳税额计算公式为：应纳税额 =（收入总额 - 财产原值 - 合理费用）×20% 。假设一套住房转让收入为 200 万元，房屋原值 120 万元，装修费用 10 万元（符合扣除标准），转让过程中缴纳的税金等为 5 万元，那么应纳税额 =（200 - 120 - 10 - 5）×20% = 13 万元。

2.免税情况：个人转让自用达 5 年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。“自用 5 年以上” 是指个人购房至转让房屋的时间达 5 年以上；“家庭唯一生活用房” 是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

（三）土地增值税

为促进房地产市场平稳健康发展，对个人销售住房暂免征收土地增值税 。

（四）印花税

同样基于鼓励住房消费等政策目的，对个人销售或购买住房暂免征收印花税 。

（五）城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

这三项附加税费以增值税为计税依据，随增值税一同征免 。即当需要缴纳增值税时，需同时缴纳城市维护建设税（税率根据地区不同分为 7%、5%、1%）、教育费附加（税率 3%）和地方教育附加（税率 2%）；若增值税免征，附加税费也相应免征。例如，若需缴纳 1 万元增值税，则需缴纳城市维护建设税 10000×7% = 700 元（假设所在地税率为 7%），教育费附加 10000×3% = 300 元，地方教育附加 10000×2% = 200 元，共计 1200 元。

个人转让住房的税务处理，既需要遵循税收法规，也应充分利用减免政策。纳税人务必准确把握各项政策要求，提前做好税务规划，确保交易合法合规进行。若对具体税务问题存在疑问，建议及时咨询税务部门或专业人士，避免因税务处理不当带来不必要的风险与损失。