不动产转让时契税由谁缴纳？计税依据如何确定

​不动产转让也是日常生活中比较常见的事情，企业的财务人员建议多去了解学习一下这方面的知识点信息。例如，不动产转让时契税由谁缴纳？计税依据如何确定？关于这些问题，接下来之了君就给大家一一讲解清楚，给大家一些参考。

一、不动产转让时契税由谁缴纳？

契税的纳税义务人是不动产权属的承受人（即受让方、买方），转让方（卖方）无需缴纳契税。这一规则贯穿所有不动产转让场景，包括：

1.房屋买卖、赠与、抵债的接受方；

2.土地使用权出让、转让的受让方；

3.不动产交换中获得权属的一方（等值交换双方均不缴）。

承受人需在权属转移合同签订或生效之日起10日内，向不动产所在地税务机关申报纳税，逾期将面临滞纳金（日万分之五）与罚款。

二、契税计税依据如何确定？

1.成交价格计税（主流场景）

土地使用权出让、房屋买卖（含实物抵债、以物易物等具有经济利益的转移），以合同约定的成交价格为计税依据，包含货币、实物、无形资产及其他经济利益（例：用价值800万的工程车抵房屋差价，需将800万计入成交价计税）。

2.税务核定价格（无价/低价场景）

①无偿转移（如继承、赠与、夫妻间权属变更）：无成交价格，由税务机关参照同类不动产市场价格核定（例：市中心120㎡住宅过户，税务机关按区域市场价核定320万作为计税依据）；

②成交价格明显偏低且无正当理由：税务机关有权按市场价格、评估价格或成本加成法核定，以实际交易实质确定计税依据（例：表面合同300万，实际支付500万，按500万计税）。

3.差额计税

①土地使用权、房屋交换的，计税依据为“交换价格的差额”：

②等值交换（如500万房屋与500万房屋互换）：差额为0，免征契税；

③不等值交换（如500万房屋与600万房屋互换）：仅由支付差额的一方（500万房屋的承受人）按100万差额计税。

4.补交费用计税（划拨土地转让场景）

以划拨方式取得的土地使用权，转让时需补交土地出让金的，计税依据为补交的土地出让金及其他相关费用全额（例：国企改制中划拨土地转让，补交2800万出让金+200万相关费用，合计3000万作为计税依据）。

5.配套费用并入计税

房屋买卖中，与成交价格相关的装修费、契税、印花税等合理费用，需并入成交价格作为计税依据（但不包含增值税税款）。

三、契税税率是多少？

契税法定税率为3%-5%，具体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在法定区间内确定，核心按“房屋类型、套数、面积”差异化执行：

（一）住房类

首套住房：面积≤90㎡按1%征收，90㎡≤144㎡按1.5%征收，面积>144㎡按2%征收（部分城市取消144㎡界限，统一按1.5%执行）；

二套住房：面积≤90㎡按1%征收，面积>90㎡按2%征收；

三套及以上住房：统一按3%-5%征收。

（二）非住房类

土地使用权转让、商业用房（商铺、写字楼）、工业厂房等交易，统一按3%-5%税率征收。

（三）特殊场景优惠

1.夫妻间权属变更、法定继承：免征契税；

2.拆迁补偿购房：按差额免征或减征契税（具体比例按地方政策）；

3.小微企业、个体工商户购买非住房：部分地区可享受税率优惠，需咨询当地税务机关。

不动产转让时契税缴纳以及计税依据的确定，相信大家应该看了上面之了君的分析，心里也有了初步的认识。若需系统学习不动产交易全流程涉税处理，可通过之了课堂获取专业培训与实操指导，保障交易合规高效。