一般纳税人出售不动产的增值税怎么计算？速看

● 小规模纳税人/一般纳税人：简易计税

1.自建

不动产所在地预缴：预缴税款=（全部价款和价外费用）/（1+5%）*5%

机构所在地：（全部价款和价外费用）/（1+5%）*5%－预缴税款

2.非自建

● 不动产所在地预缴：预缴税款=（全部价款和价外费用－购置原价）/（1+5%）*5%

● 机构所在地：应纳税额=（全部价款和价外费用－购置原价）/（1+5%）*5%－预缴税额

● 一般纳税人：一般计税

1.自建

不动产所在地预缴：预缴税款=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%

机构所在地：应纳税额=[（全部价款和价外费用）÷（1+9%）×9%－进项税额]－预缴税款

2.非自建

不动产所在地预缴：预缴税款=（全部价款和价外费用－购置原价）/（1+5%）*5%

机构所在地：应纳税额=[（全部价款和价外费用）÷（1+9%）×9%－进项税额]－预缴税款

● 期房预售：

1.老项目：简易计税方法

预缴税款=预收款/（1+5%）*3%

2.老项目、新项目：一般计税方法

预缴税款=预收款/（1+9%）*3%

● 期房确认销售：

1.老项目：（简易计税方法）

应纳税额=销售额/（1+5%）*5%－预缴税款

2.老项目、新项目：一般计税方法

应纳税额=[（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）*9%－进项税额]－预缴税款

● 现房销售：

1.老项目：简易计税方法

应纳税额=销售额/（1+5%）*5%

2.新项目：一般计税方法

应纳税额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）*9%－进项税额

当期允许扣除的土地价款=（当期销售建筑面积/可供销售建筑面积）*支付的土地价款

一般纳税人销售或出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法。（也就是说，可以使用一般计税方法，也可以选择使用简易计税方法）。

营改增实施的时间是2016年5月1日，2016年4月30日前（包括这天）销售或出租不动产征收的是营业税（不用管具体怎么征收），2016年5月1日后（包括这天）销售或出租不动产征收的是增值税，不再有营业税。一般习惯性把营改增以前的征收营业税的项目称为老项目，之后的项目称为新项目。