用于出租房子拿来买卖，需要从投房转到存货吗

不能简单因为“要卖”就从投资性房地产转到存货；多数情况下应直接按处置投资性房地产处理。

（一）为什么普通企业出租房出售不转存货？

“存货/开发产品”主要是房地产开发企业为对外销售而持有的房地产。 普通企业持有的出租房产，原本就是投资性房地产；出售时属于处置投资性房地产，不需要先转成存货。

（二）如果确实符合转存货条件

转换日一般为：租赁期届满，且董事会或类似机构作出书面决议，明确将其重新开发用于对外销售的日期。

1.成本模式：按转换日账面价值转入“开发产品”，结转投资性房地产累计折旧/摊销和减值准备。

2.公允价值模式：按转换日公允价值转入“开发产品”，差额计入公允价值变动损益。

所以，用于出租的房子拿来买卖，如果只是把租客要买这套房子的情况，通常不转存货，直接做投资性房地产处置。

投资性房地产出售（处置）完整账务处理

（一）成本模式下的处置

1.收到处置价款

借：银行存款

贷：其他业务收入

2.结转处置账面价值

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

（二）公允价值模式下的处置

1.收到处置价款

借：银行存款

贷：其他业务收入

2.结转处置账面价值

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动

（若“公允价值变动”在借方，则借记“投资性房地产——公允价值变动”）

3.将持有期间累计的公允价值变动损益转出

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

（若持有期间累计公允价值变动为损失，则做相反分录：

借：其他业务成本

贷：公允价值变动损益）

（三）特殊注意事项

1.相关税费处理：处置投资性房地产发生的税费（如增值税、城建税、教育费附加、土地增值税等），通过“税金及附加”科目核算。

2.部分处置：如果仅处置投资性房地产的一部分，应按处置比例结转对应的账面价值和累计折旧/摊销/减值准备。

3.转换日与处置日的区分：如果先将投资性房地产转换为存货（开发产品）再出售，则转换时按“投资性房地产→存货”处理，后续出售时按“存货销售”处理（确认主营业务收入/成本），而非投资性房地产处置。

4.自用房地产转为投资性房地产后再出售：如果该房产在转为投资性房地产之前曾作为自用固定资产/无形资产使用，且转换时产生了计入其他综合收益的金额（公允价值模式下的贷方差额），则在处置时应将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）。