投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式，低于账面价值的部分怎么入账？

​投资性房地产从成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值低于账面价值的差额，计入留存收益（盈余公积和未分配利润），不影响当期损益。

（一）入账核心规则

1.会计处理原则

按变更当日的公允价值作为新的账面价值。

公允价值与原账面价值的差额（此处为贷方差额，即公允价值＜账面价值），调整期初留存收益。

无需通过“公允价值变动损益”核算，不影响当期利润表。

2.具体分录逻辑（假设无减值准备）

借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）

借：盈余公积（差额×法定盈余公积计提比例，如10%）

借：利润分配——未分配利润（差额×（1-法定盈余公积比例））

贷：投资性房地产（原成本模式下的账面余额）

贷：投资性房地产累计折旧/摊销（原已计提的折旧/摊销）

（二）投资性房地产（成本模式转公允价值模式）会计政策变更入账模板

1、基础场景入账模板（无减值准备）

①　已知数据

原成本模式下“投资性房地产”账面余额：A元

原已计提“投资性房地产累计折旧/摊销”：B元

变更日公允价值：C元（C＜A-B，即公允价值低于账面价值）

差额计算：D=（A-B）-C（公允价值低于账面价值的金额）

法定盈余公积计提比例：10%

②　会计分录

借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）C元

盈余公积（D×10%）D×10%元

利润分配——未分配利润（D×90%）D×90%元

贷：投资性房地产（原账面余额）A元

投资性房地产累计折旧/摊销（原已计提金额）B元

③示例（带具体金额）

假设A=1000万元，B=200万元，C=750万元，D=（1000-200）-750=50万元

借：投资性房地产——成本7,500,000

盈余公积50,000（500,000×10%）

利润分配——未分配利润450,000（500,000×90%）

贷：投资性房地产10,000,000

投资性房地产累计折旧/摊销2,000,000

3、特殊场景入账模板（有减值准备）

①已知数据

原成本模式下“投资性房地产”账面余额：A元

原已计提“投资性房地产累计折旧/摊销”：B元

原已计提“投资性房地产减值准备”：E元

变更日公允价值：C元（C＜A-B-E）

差额计算：D=（A-B-E）-C（扣除减值后的账面价值与公允价值的差额）

法定盈余公积计提比例：10%

②会计分录

借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）C元借：投资性房地产减值准备（原已计提金额）E元借：盈余公积（D×10%）D×10%元借：利润分配——未分配利润（D×90%）D×90%元贷：投资性房地产（原账面余额）A元贷：投资性房地产累计折旧/摊销（原已计提金额）B元

③示例（带具体金额）

假设A=1000万元，B=200万元，E=50万元，C=700万元，D=（1000-200-50）-700=50万元借：投资性房地产——成本7,000,000

投资性房地产减值准备500,000

盈余公积50,000（500,000×10%）

利润分配——未分配利润450,000（500,000×90%）

贷：投资性房地产10,000,000

投资性房地产累计折旧/摊销2,000,000