2026年12月土地增值税减免实操指引：尾盘销售免税情形与申报要点

对于房地产企业而言，项目清算并不意味着土地增值税事务的结束。清算后剩余房源的销售（即"尾盘销售"），同样涉及申报与减免适用。2026年1月1日起施行的《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（2026年第3号）首次系统规范了尾盘销售的申报时间与扣除金额计算，也明确了免税政策的适用口径。年底处于第四季度申报与年度收尾的关键节点，以下要点值得逐一核对。

2026年12月土地增值税减免实操指引：尾盘销售免税情形与申报要点

尾盘销售的减免并非"自动享受"，而是建立在准确归集数据、正确计算单位扣除金额、按期申报的基础之上。12月既是第四季度申报期，也是梳理全年尾盘台账的合适时点。建议对照3号公告逐项复核，并结合项目所在地省级政府公布的普通标准住宅标准执行。

免税情形：以"当期增值额"为判断标准

3号公告第八条明确，纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税；未超过20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

这里的关键在于"当期"二字。判断口径是尾盘销售所属税款属期的增值率，而非整个项目的清算增值率。举例来说，某项目尾盘销售某属期收入3000万元，含相关税金在内的扣除项目金额为2800万元，增值率未超过20%，即可申报享受免征优惠。反之，若同一项目某属期增值率达到24%，则该期需按30%税率缴纳，不能援引其他属期的免税结论。

需要提醒的是，"普通标准住宅"的认定标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定，各地在单套建筑面积等指标上存在差异，申报前应对照项目所在地文件确认。

申报要点：时间、扣除金额与分别核算

● 申报时间。预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应按尾盘销售方式申报；其中预征所属期终了后至出具清算审核结论期间取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。

● 扣除金额计算。各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。该单位金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售实际发生的税金据实扣除。注意分母是"可售建筑面积"，而非总建筑面积。

● 分别核算。同一项目内既建造普通标准住宅，又建造非普通住宅或商业用房的，应按不同期间、不同项目分别归集收入、扣除项目金额和税金；不能分别核算的，不能享受普通标准住宅优惠政策。

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