开发卖房如何计税？一文区分土地增值税与增值税计算逻辑

地产开发商通过建房销售赚取差价，房产虽无传统商品流通环节，但产生了增值收益，需要缴纳增值税，很多人会将其与土地增值税混淆。那么，房企开发卖房如何计税？土地增值税与增值税的计算逻辑有什么区别？跟着之了君一起来看看吧。

开发卖房如何计税？一文区分土地增值税与增值税计算逻辑

开发卖房核心税种计税规则

1、增值税：房地产企业一般纳税人适用一般计税方法的，以销售房产取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。一般纳税人销售房地产新项目适用9%税率，销售2016年4月30日前的房地产老项目可选择5%简易计税；小规模纳税人销售不动产现行征收率为3%。

2、土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

3、企业所得税：房产销售所得计入企业当期应纳税所得额计税，基础税率为25%。计税依据为企业收入总额，扣除不征税收入、免税收入、各项成本费用扣除以及以前年度允许弥补的亏损后的余额。

区分土地增值税与增值税计算逻辑

1、计税依据不同：土地增值税的计税依据为房地产转让产生的增值额，可扣除项目包含取得土地使用权支付金额、房地产开发成本与开发费用、转让环节相关税金等。增值税的计税依据为应税销售增值额，核心逻辑为销售额扣除合规购进、土地价款等抵扣项后的余额。

2、税率不同：土地增值税根据增值额与扣除项目金额的比例，实行30%、40%、50%、60%四级超率累进税率。增值税采用比例税率，房企一般纳税人销售不动产适用9%税率，小规模纳税人适用3%征收率。

看完以上内容，相信大家已经清楚房企卖房计税方式，以及土地增值税与增值税的计算逻辑差异。两类税种名称相近、计税场景相似，但核心规则差异极大，实务中务必精准区分。如果大家对房企纳税申报、计税核算有疑问，可以来之了课堂咨询专业老师。