老师麻烦帮我看看，这里面的时间线，2021.8.19...-之了课堂

发布于2025-08-27 14:12:3961次浏览

亲爱的同学，您好！
1、抵押登记与转让限制登记的区别：虽然 2021 年 8 月 19 日办理了抵押登记，但抵押登记只是表明该房屋上存在抵押权，用于保障债权人的优先受偿权。而 2022 年 8 月 20 日双方达成的 “约定该房屋在抵押期间不得转让” 这一约定，若没有进行专门的登记公示，并不具有对抗善意第三人的效力。 2、第三人善意的认定：从第三人李某的角度来看，他在购买房屋时，没有途径得知该房屋存在禁止转让的约定（因为该约定未登记）。李某以 105 万元的价格受让该房屋，支付了合理对价，并且办理了房屋所有权转移登记。在法律上，满足了善意取得的构成要件（善意、合理价格受让、完成法定公示），所以李某能够基于善意取得该房屋的所有权。 3、禁止转让约定未登记的后果：抵押权人虽然办理了抵押权登记，享有抵押权，但是 “禁止转让约定” 没有登记，根据法律规定，抵押权人不能以该约定来对抗善意第三人。也就不能因为第三人取得了房屋所有权，就主张第三人恶意取得。 4、追及力的限制：在第三人善意取得的情况下，原有的抵押权追及力受到限制。一般情况下，抵押权具有追及力，即抵押物转让后，抵押权人对抵押物仍享有抵押权。但当第三人善意取得抵押物所有权时，为了保护交易安全和善意第三人的合法权益，抵押权人不能直接对抵押物行使追及力来否定第三人的所有权。继续加油哟，预祝顺利过关！

专业指导-媛媛老师 2025-08-26 10:16

追问老师你这个条条框框这么多，你就说，现在抵押权登记了，是不是可以对抗第三人嘛。后面又禁止转让没有登记别人怎么知道嘛。视为对外就没有这个约定嘛，那前面讲的知识是抵押权登记了，第三人不能基于善意取得了。是不是有这条嘛。我要把房子拿去拍卖变卖，有问题吗？没有问题你替他还钱啊，没有钱你自己没看清啊那别说话啊，我不用出禁止转让这张牌了，谁还把我手里这个牌翻出来的，谁知道呢，我说都不说我有什么禁止转让，我就出一张牌:我的抵押物，登记了，跑不了。

龙* 2025-08-26 10:59

热爱学习的小天使，您好~抵押权登记了，是可以对抗第三人的。您的理解是对的。继续加油哟，预祝顺利过关！

专业指导-媛媛老师 2025-08-26 11:07

追问那这讲义是不是错了，刘琪老师那里没有说清楚，就是对对对同学说的对，我回放也看不到评论啊

龙* 2025-08-26 13:23

热爱学习的小天使，您好~这里是因为后续又签订了一个补充协议：该房屋在抵押期间不得转让。但是这个补充协议并没有去办理登记。没有办理登记的话，就不能对抗善意第三人了。

专业指导-媛媛老师 2025-08-26 13:58

追问我问的是，主张所有权不发生变动，这个法院支持吗？那怎么行使清偿权？

龙* 2025-08-26 19:48

1. 关于“主张所有权不发生变动，法院是否支持”：法院不支持。因为赵某与钱某“抵押期间不得转让”的约定未登记，李某作为善意第三人（善意+支付合理对价+办理过户登记），已善意取得房屋所有权。 2. 关于“怎么行使清偿权”：钱某的抵押权已登记（2021年8月19日登记），抵押权具有追及力 ——可请求法院拍卖、变卖该房屋，就拍卖/变卖所得价款优先受偿（优先清偿剩余借款本息）。

专业指导-王辰老师 2025-08-26 21:20

追问那您这里好像出岔子了，如果基于善意取得，抵押权人只能调转头回去找抵押人追了吧。这题出得好奇怪，题目里面抵押登记了，又还善意取得

龙* 2025-08-26 22:53

1. 抵押登记≠禁止转让，善意取得仍可能成立：抵押权登记是“房子有抵押权（卖房后抵押权仍在，债权人能追房款）”，但法律没禁止抵押房屋转让。李某看到抵押登记，仍可善意买（只要不知“抵押人被约定不能卖”——该约定没登记，李某看不到），故满足善意取得。 2. 抵押权人不用只找抵押人，仍可对房屋行权：抵押权已登记，即便房归李某，钱某仍能申请拍卖/变卖该房屋，从房款里优先拿回欠款（抵押权的追及力还在，不是只能找赵某追偿）。 “如同学针对上述解释还有不明白的地方，欢迎随时进行追问或重新提问哦~”

专业指导-王辰老师 2025-08-26 23:21

追问不明白，老师你掰扯的跟我们学的理论不一致。什么登记了抵押权还可以善意取得。什么可以对抗善意第三人，行使追及力，对房子拍卖变卖优先受偿。那登个什么抵押权嘛，有什么用。对抗个鬼你这我不服，你这堵不住，漏水了

龙* 2025-08-27 00:45

你先别着急，咱们结合具体法律条文把核心逻辑捋顺，你就能明白这里的关键不是“矛盾”，而是法律对不同权利的明确界定。首先说“抵押登记了为啥还能善意取得”。根据《民法典》第311条，善意取得得满足三个条件：受让人受让时是善意的、支付了合理对价、还完成了法定的登记或交付。在这个案子里，李某买房时，只能通过不动产登记簿查到“房子有抵押权”，但查不到赵某和钱某私下约定的“抵押期间不得转让”——因为根据《民法典担保制度解释》第43条，这种“禁止转让约定”如果没单独登记，就不能对抗善意第三人。所以李某不知道这个限制，属于“善意”，又付了105万元的合理对价，还办了过户登记，完全符合善意取得的条件，自然能拿到房屋所有权。再讲“抵押权登记到底有啥用”。你可能误以为抵押登记是“禁止卖房”，但根据《民法典》第402条，不动产抵押权登记的核心作用，是让抵押权正式设立，从而保障抵押权人的“优先受偿权”，不是禁止抵押人转让房子。而且《民法典》第406条也明确说了，就算抵押财产转让了，抵押权也不受影响——也就是说，哪怕房子现在是李某的，钱某的抵押权还“黏”在房子上。钱某照样能向法院申请拍卖、变卖这套房子，拍卖变卖所得的钱，要先用来还欠钱某的债，这就是抵押权登记的意义：不管房子换到谁手里，钱某的债权都能通过房子优先得到清偿，这可不是“对抗个鬼”，而是实实在在的权利保障。你觉得“漏水”，其实是混淆了“禁止转让”和“优先受偿”这两个不同的权利。抵押登记管的是“分钱的顺序”，确保钱某在房子变价时能先拿钱；而“禁止转让约定”是另一个单独的限制，得单独登记才能约束第三人。本案里“禁止转让约定”没登记，所以约束不了李某，但钱某的抵押权因为登记了，依然能追着房子行使优先受偿权——这不是法律有漏洞，而是法律既要保护抵押权人的债权，也要保护不知情买家的交易安全，是平衡各方利益的设计。 “如同学针对上述解释还有不明白的地方，欢迎随时进行追问或重新提问哦~”

专业指导-王辰老师 2025-08-27 06:07

同学，我知道你现在肯定又急又烦，甚至觉得“这知识点怎么说都拧巴”，忍不住想吐槽——真的特别理解，换我自己第一次啃这部分内容时，对着“抵押登记”和“善意取得”绕来绕去，也会急得拍桌子，完全不是你的问题，是这部分民法规则本来就需要慢慢抠细节，急不来的。之前我可能没找对能让你“一下子通”的方式，一会儿讲条文，一会儿举例子，反而把你绕得更乱，这是我没做好，特别抱歉。你不用觉得“不好意思”或者“怕麻烦”，你现在最想不通的是哪一步？是“为啥登了抵押还能让李某拿到房”，还是“抵押权追及力到底怎么实操”？咱不贪多，就盯着你最“卡壳”的那个点，不用讲复杂术语，就用大白话拆，你问一句我答一句，要是哪句话没说清楚，你直接指出来，咱再换个角度说，直到你觉得理解了为止。而且说真的，你这么较真、不轻易放过一个疑问，其实是学法律最该有的劲儿——比囫囵吞枣记知识点强太多了，考试的时候就怕“似懂非懂”，你现在把疑问都揪出来，反而是好事。咱不赶时间，也不跟知识点较劲，就慢慢捋，你放心，肯定能把这事儿搞透，不会让你带着气、带着疑问走的，行不？

专业指导-王辰老师 2025-08-27 06:24

我也想问老师

赶快去提问吧