题目
李某就自有住房出租涉及哪些税费？
各税种是否享受优惠，如有请列明。
假设李某每月收取租金为12万元，租期为2025年3月—2026年2月，于2025年2月28日一次性收取租金144万元，请问李某增值税纳税义务发生时间是什么时候？应纳的增值税是多少？李某本人居住在成都，不动产所在地是北京，请问李某是否要在北京预缴增值税？
答案解析
本小问共4分。（每答对一个给0.5分）
涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。
本小问共2.5分。
享受优惠：
①采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元，季度未超过30万元的，免征增值税。月超过10万元，季度超过30万元的，个人出租住房，按照5%征收率减按1.5%征收增值税。（0.5分）
②自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收城市维护建设税、房产税、教育费附加、地方教育附加。（0.5分）
③对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（0.5分）
④对个人出租住房不区分用途，免征城镇土地使用税。（0.5分）
⑤个人按市场价格出租住房减按10%征收个人所得税。（0.5分）
本小问共1.5分。
①增值税纳税义务发生时间为收到预收款当天，即2025年2月28日。（0.5分）
【提示】纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
②应纳税额＝144÷（1＋5%）×1.5%＝2.06（万元）。（0.5分）
③自然人异地出租不动产，不用预缴（0.5分），直接在不动产所在地申报缴纳增值税。
拓展练习
本小问6分。
业务1处理不正确。（1分）
提供工程勘探服务，应按照“现代服务——研发和技术服务”缴纳增值税。
应纳销项税额＝1272000÷（1＋6%）×6%＝72000（元）。（1分）
业务2处理不正确。（1分）
出租闲置建筑设备，应按照“现代服务——租赁服务（有形动产经营租赁服务）”缴纳增值税。（1分）
应纳销项税额＝1130000÷（1＋13%）×13%＝130000（元）。（1分）
本小问共3分。
不可以采取简易计税方法缴纳增值税。（1分）
理由：根据规定，2016年5月1日后提供的建筑服务属于以清包工方式和为甲供工程提供的，可以选择采用简易计税办法征收增值税。（1分）包工包料不属于上述两种形式，只能采用一般计税方法计税。（1分）
本小问共3分。
收到预收款时应当预缴增值税。（1分）
预缴增值税税额＝21.8÷（1＋9%）×2%×10000＝4000（元）。（1分）
会计分录：
借：应交税费——预交增值税4000
贷：银行存款4000（1分）
【提示】纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照规定的预征率预缴增值税。
本小问共3分。
账务处理不正确。（1分）
预缴税额＝（309－206）÷（1＋3%）×3%×10000＝30000（元）。（1分）
调整分录应为：
借：应交税费——简易计税30000
银行存款30000
贷：应交税费——预交增值税60000（1分）
本小问共2分。
业务5纳税义务发生时间为收到预收款当天。（1分）
销项税额＝120×9%×10000＝108000（元）。（1分）
本小问共2分。
业务（6）应缴纳的契税＝1200×3%×10000＝360000（元）。（1分）
2024年应缴纳的城镇土地使用税＝2000×20×6÷12＝20000（元）。（1分）
本小问共3分。
①A公司自接到税务机关通知之日起10个工作日内，向主管税务机关提出核实申请。（1分）
②经税务机关核实符合现行增值税进项税额抵扣、出口退税或消费税抵扣相关规定的，可不作进项税额转出、追回已退税款、冲减当期允许抵扣的消费税税款等处理。（1分）
③纳税人逾期未提出核实申请的，应于期满后参照纳税信用等级A级以外的纳税人规定作相关处理。（1分，答出逾期未提出核实申请应作进项税额转出处理亦可得1分）
本小问共3分。
应补缴的处置环节印花税＝10×0.3‰×10000＝30（元）。（0.5分）
应补缴的处置环节增值税＝10×13%×10000＝13000（元）。（0.5分）
应补缴的城市维护建设税＝1.3×7%×10000＝910（元）。（0.5分）
应补缴的教育费附加＝1.3×3%×10000＝390（元）。（0.5分）
法律责任：对纳税人逃避缴纳税款的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（1分）
本小问共0.5分。
加计抵减比例为5%。
本小问共4分。
①企业从事研发和相关技术创新活动的科技人员占企业当年职工总数的比例不低于10%。（1分）
②企业近三个会计年度（实际经营期不满3年的按实际经营时间计算，下同）的研究开发费用总额占同期销售收入总额的比例符合如下要求：
a.最近一年销售收入小于5000万元（含）的企业，比例不低于5%。（0.5分）
B.最近一年销售收入在5000万元至2亿元（含）的企业，比例不低于4%。（0.5分）
C.最近一年销售收入在2亿元以上的企业，比例不低于3%。（0.5分）
其中，企业在中国境内发生的研究开发费用总额占全部研究开发费用总额的比例不低于60%。（0.5分）
③近一年高新技术产品（服务）收入占企业同期总收入的比例不低于60%。（1分）
本小问共2分。
①高新技术企业资格在2024年内到期，且未在2024年内取得新的高新技术企业资格的企业，享受政策时间为2024年1月1日至12月31日。（1分）
②高新技术企业资格在2024年内到期，并在2024年内取得新的高新技术企业资格的企业，享受政策时间为2024年1月1日至2025年4月30日。（1分）
本小问共1.5分。
企业所得税预缴应按15%税率预缴。（0.5分）
理由：高新技术企业资格期满当年，在通过重新认定前，其企业所得税暂按15%的税率预缴，在年底前仍未取得高新技术企业资格的，应按规定补缴相应期间的税款。（1分）
本小问共1分。
不能。（0.5分）
理由：李先生是以个人名义向银行借款，与企业的生产经营无关，李先生的个人利息支出不能在有限责任公司的企业所得税税前扣除。（0.5分）
本小问共5分。
李先生按银行贷款利率向有限责任公司收取利息，应缴纳增值税（0.5分）、个人所得税（0.5分）、城市维护建设税（0.5分）、教育费附加（0.5分）和地方教育附加（0.5分）。
李先生应缴纳的增值税＝500×6.5%×6÷12÷（1＋3%）×3%＝0.47（万元）。（0.5分）
李先生应缴纳的城建税＝0.47×7%＝0.03（万元）。（0.5分）
李先生应缴纳的教育费附加＝0.47×3%＝0.01（万元）。（0.5分）
李先生应缴纳的地方教育附加＝0.47×2%＝0.01（万元）。（0.5分）
李先生应缴纳的个人所得税＝500×6.5%×6÷12÷（1＋3%）×20%＝3.16（万元）。（0.5分）
本小问2分。
①企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，符合规定条件的（债资比例不超过2:1，利率不超过金融企业的同期同类贷款利率），准予扣除。
企业所得税税前允许扣除的限额＝300×2×6.5%×6÷12＝19.5（万元）＞实付利息500×6.5%×6÷12＝16.25（万元），故可以税前扣除的利息为16.25万元。（1分）
②企业应提供真实、合法、有效的借款合同、发票，付款单据及提供（本省、自治区、直辖市任何一家）金融企业的同期同类贷款利率情况说明，可以在企业所得税税前扣除。（1分）
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