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题目
[单选题]计算土地增值税时,所销售的房产对应的下列费用中,不准予按照实际发生额从收入总额中扣除的是(  )。
  • A.前期工程费
  • B.耕地占用税
  • C.排污费、绿化费
  • D.建房贷款超期支付的罚息
答案解析
答案: D
答案解析:前期工程费、耕地占用税、排污费和绿化费均属于房地产开发成本的组成部分,可按照实际发生额扣除。建房贷款超期支付的罚息不能扣除,选项 D 当选。
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本题来源:第十章 奇兵制胜(章节练习)(2024)
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拓展练习
第1题
[单选题]甲企业 10 月从当地政府处受让一宗土地,土地出让合同记载土地出让金 10 000 万元、土地补偿费 2 000 万元、安置补助费 5 000 万元、市政建设配套费 1 200 万元。甲企业受让土地使用权应缴纳的契税为(  )万元。(当地契税税率为 4%)
  • A.400
  • B.480
  • C.680
  • D.728
答案解析
答案: D
答案解析:土地使用权出让的,契税的计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。甲企业受让土地使用权应缴纳的契税=(10 000+ 2 000 + 5 000 + 1 200)×4% = 728(万元),选项 D 当选。
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第2题
[不定项选择题]依据契税相关规定,下列行为属于契税征税范围的有(  )。
  • A.军事单位承受国有土地使用权用于军事设施
  • B.土地使用权出让
  • C.以房产作价投资、入股
  • D.以实物交换房屋
答案解析
答案: A,B,C,D
答案解析:契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。选项 A、B、C、D 都属于契税的征税范围。
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第3题
[不定项选择题]依据契税的相关规定,免予缴纳契税的有(  )。
  • A.银行承受非破产、注销企业抵债的房产
  • B.企业承包荒地造林的土地
  • C.科研事业单位受赠的科研用地
  • D.运动员获得政府奖励的住房
答案解析
答案: B,C
答案解析:纳税人承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税,选项 B 当选;事业单位承受土地用于科研的,免征契税,选项 C 当选。
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第4题
[不定项选择题]下列行为中,不征收土地增值税的有(  )。
  • A.将房产赠与其直系亲属
  • B.将房产出租
  • C.企业之间互换房地产
  • D.房地产价值的重新评估
答案解析
答案: A,B,D
答案解析:企业之间互换房地产需要缴纳土地增值税,选项 C 不当选。
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第5题
[组合题]

(2022 改编)2019 年 7 月,某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下:

(1)2015 年 1 月以 8 000 万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地,并缴纳契税,因闲置 1 年,支付土地闲置费 400 万元。

(2)2016 年 1 月开始动工建设,发生开发成本 5 000 万元;银行贷款凭证显示利息支出1 000 万元。

(3)2019 年 6 月项目已销售可售建筑面积的 80%,共计取得不含税收入 20 000 万元;可售建筑面积的 20% 投资入股某酒店,约定共担风险、共享收益。

(4)公司已按照 3% 的预征率预缴了土地增值税 600 万元,并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。

(其他相关资料:当地适用的契税税率为 5%,省级政府规定其他开发费用的扣除比例为 5%,所在省政府允许扣除地方教育附加,此题暂不考虑印花税,该房地产企业选择简易计税方法计算增值税)

要求:根据上述资料,按照下列序号计算回答问题,如有计算需计算出合计数。

答案解析
[要求1]
答案解析:理由:房地产公司直接销售可售建筑面积已达到 80%,剩余 20% 部分对外投资视同销售,即已完成全部销售,应进行土地增值税清算。
[要求2]
答案解析:允许扣除的土地使用权支付金额= 8 000×(1 + 5%)= 8 400(万元)。
[要求3]
答案解析:

收入合计= 20 000÷80%×(20% + 80%)= 25 000(万元)。

应缴纳的增值税= 25 000×5% = 1 250(万元)。

允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加= 1 250×(7% + 3% + 2%)= 150(万元)。

[要求4]
答案解析:

允许扣除的项目金额合计= 8 400 + 5 000 + 1 000 +(8 400 + 5 000)×5% + 150+(8 400 + 5 000)×20% = 17 900(万元)。

增值率=(25 000 - 17 900)÷17 900×100% = 39.66%。

应缴纳的土地增值税=(25 000 - 17 900)×30% = 2 130(万元)。

补缴的土地增值税= 2 130 - 600 = 1 530(万元)。

[要求5]
答案解析:

不加收滞纳金。

理由:纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

[要求6]
答案解析:税务中介机构受托对清算项目进行审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信。
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