肖先生拟在2023年年末购置一套价格为360万元的精装修商品房，使用自有资金140万元，公积金贷款60万元，余款通过商业贷款获得。公积金贷款和商业贷款期限均为10年，均为浮动利率，2023年年末公积金贷款利率为4%，商业贷款利率为6%，均采用等额本息方式在每年年末还款。该商品房两年后交付，可直接拎包入住。肖先生计划收房后即搬入，居住满8年后（2033年年末）退休返乡并将该商品房出售，预计扣除各项税费后变现净收入450万元。若该商品房用于出租，每年年末可获得税后租金6万元。肖先生拟在第5年年末（2028年年末）提前偿还10万元的商业贷款本金。预计第5年年末公积金贷款利率下降至3%，商业贷款利率下降至5%。整个购房方案的等风险投资必要报酬率为9%。|注会《财务成本管理》真题（二）-之了课堂

题目

[组合题]肖先生拟在2023年年末购置一套价格为360万元的精装修商品房，使用自有资金140万元，公积金贷款60万元，余款通过商业贷款获得。公积金贷款和商业贷款期限均为10年，均为浮动利率，2023年年末公积金贷款利率为4%，商业贷款利率为6%，均采用等额本息方式在每年年末还款。该商品房两年后交付，可直接拎包入住。肖先生计划收房后即搬入，居住满8年后（2033年年末）退休返乡并将该商品房出售，预计扣除各项税费后变现净收入450万元。若该商品房用于出租，每年年末可获得税后租金6万元。肖先生拟在第5年年末（2028年年末）提前偿还10万元的商业贷款本金。预计第5年年末公积金贷款利率下降至3%，商业贷款利率下降至5%。整个购房方案的等风险投资必要报酬率为9%。

[要求1]

计算前5年每年年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。

[要求2]

计算第6年年初的公积金贷款余额和商业贷款余额。

[要求3]

计算后5年每年年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。

[要求4]

计算整个购房方案的净现值，并判断该方案在经济上是否可行。

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答案解析

[要求1]

答案解析：

前5年公积金年还款金额＝60÷（P/A，4%，10）＝60÷8.1109＝7.40（万元）

前5年商业贷款年还款金额＝（360–140–60）÷（P/A，6%，10）＝160÷7.3601＝21.74（万元）

[要求2]

答案解析：

公积金贷款余额＝7.40×（P/A，4%，5）＝7.40×4.4518＝32.94（万元）

商业贷款余额＝21.74×（P/A，6%，5）–10＝21.74×4.2124–10＝81.58（万元）

[要求3]

答案解析：

后5年公积金年还款金额＝32.94 ÷（P/A，3%，5）＝32.94÷4.5797＝7.19（万元）

后5年商业贷款年还款金额＝81.58÷（P/A，5%，5）＝81.58÷4.3295＝18.84（万元）

[要求4]

答案解析：

公积金还款的净现值＝7.40×（P/A，9%，5）＋7.19×（P/A，9%，5）×（P/F，9%，5）

＝7.40×3.8897 ＋7.19×3.8897×0.6499＝46.96（万元）

商业贷款还款的净现值＝21.74×（P/A，9%，5）＋[18.84×（P/A，9%，5）＋10]×（P/F，9%，5）

＝21.74×3.8897 ＋（18.84×3.8897 ＋10）×0.6499 ＝138.69（万元）

每年租金的净现值＝6×（P/A，9%，8）×（P/F，9%，2）＝6×5.5348×0.8417＝27.96（万元）

购房方案的净现值＝450×（P/F，9%，10）－140－46.96－138.69＋27.96

＝450×0.4224－140－46.96－138.69＋27.96＝－107.61（万元）

净现值小于0，该方案在经济上不可行。

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拓展练习

第1题

[不定项选择题]

甲公司目前没有上市交易的债券。在测算公司债务资本成本时，下列表述正确的有（　　）。

A.采用可比公司法时，可比公司应与甲公司在同一行业且拥有上市交易的债券
B.采用可比公司法时，可比公司应与甲公司的商业模式类似
C.采用风险调整法时，用来估计信用风险补偿率的发债公司应与甲公司在同一行业
D.采用风险调整法时，用来估计无风险利率的政府债券应与甲公司债券到期日相近

答案解析

答案： A,B,D

答案解析：

采用风险调整法时，用来估计信用风险补偿率的发债公司应与甲公司信用级别相同，选项C错误。

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第2题

[不定项选择题]

现有甲和乙两个互斥投资项目，均可重置。甲项目期限10年，乙项目期限6年。甲项目净现值2 000万元，折现率10%。下列表述中，正确的有（　　）。

A.按共同年限法，以最小公倍数确定共同年限，甲项目需要重置5次
B.按共同年限法，以最小公倍数确定共同年限，甲项目重置的净现值为3 068.2万元
C.根据等额年金法，甲项目永续净现值为3 254.89万元
D.根据等额年金法，甲项目等额年金为200万元

答案解析

答案： B,C

答案解析：甲项目与乙项目期限的最小公倍数是30，因此甲项目需重置2次，甲项目重置的净现值＝2 000＋2 000×（P/F，10%，10）＋2 000×（P/F，10%，20）＝3 068.2（万元），选项A错误、选项B正确。甲项目等额年金＝2 000÷（P/A，10%，10）＝325.489（万元），甲项目永续净现值＝325.489÷10%＝3 254.89（万元），选项C正确，选项D错误。

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第3题

[不定项选择题]

甲公司生产一种产品，单价30元，月固定成本108 000元，月正常销售量30 000件，盈亏临界点销售量18 000件。下列表述中正确的有（　　）。

A.安全边际率为40%
B.息税前利润率为8%
C.安全边际额为252 000元
D.变动成本总额为720 000元

答案解析

答案： A,B,D

答案解析：

盈亏临界点作业率＝18 000÷30 000×100%＝60%，安全边际率＝1－60%＝40%，选项A正确。安全边际量＝30 000–18 000＝12 000（件），安全边际额＝12 000×30＝360 000（元），选项C错误。盈亏临界点销售量＝固定成本÷单位边际贡献，单位边际贡献＝108 000÷18 000＝6（元），单位变动成本＝30–6＝24（元），变动成本总额＝24×30 000＝720 000（元），选项D正确。边际贡献率＝6÷30×100%＝20%，息税前利润率＝安全边际率×边际贡献率＝40%×20%＝8%，选项B正确。

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第4题

[不定项选择题]

下列关于责任中心的表述中，正确的有（　　）。

A.费用中心支出没有超过预算说明该中心业绩良好
B.责任中心业绩报告反映实际业绩与预期业绩及其差异
C.采用部门边际贡献考核利润中心部门经理业绩体现了可控原则
D.责任中心有权决定使用某项资产，就应对该项资产的成本负责

答案解析

答案： B,D

答案解析：

一个费用中心的支出没有超过预算，可能该中心的工作质量和服务水平低于计划的要求，不能直接说明该中心业绩良好，选项A错误。部门可控边际贡献体现了可控原则，因其反映了部门经理在其权限和控制范围内有效使用资源的能力，选项C错误。

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第5题

[组合题]

甲公司是一家集团公司，对子公司的投资项目实行审批制。2023年年末，集团投资限额尚余20 000万元，其中，债务资金限额12 000万元，股权资金限额8 000万元。甲公司共收到三家全资子公司（乙、丙、丁）分别上报的投资项目方案。相关资料如下：

答案解析

[要求1]

答案解析：

2023年年末现金流量＝－9 000（万元）

2024年年末现金流量＝0

年折旧额＝9 000×（1－10%）÷6＝1 350（万元）

2025～2029年每年年末现金流量＝（4 200－800）×（1－25%）－（600－200）×（1－25%）＋1 350×25%＝2 587.50（万元）

2030年设备账面价值＝9 000－1 350×6＝900（万元）

2030年年末现金流量＝2 587.5＋400－（400－900）×25%＝3 112.50（万元）

β资产＝2.6÷[1＋4÷3×（1－25%）]＝1.3

β权益＝1.3×[1＋2×（1－25%）]＝3.25

权益资本成本＝2%＋3.25×4%＝15%

项目折现率＝15%×1/3＋6%×（1－25%）×2/3＝8%

净现值＝2 587.5×（P/A，8%，5）×（P/F，8%，1）＋3 112.5×（P/F，8%，7）－9 000＝2 381.72（万元）

现值指数＝[2 587.5×（P/A，8%，5）×（P/F，8%，1）＋3 112.5×（P/F，8%，7）]÷9 000＝1.26

[要求2]

答案解析：

税后利息费用＝[9 000×（1＋7%）2－9 000]×（P/F，5%，2）×（1－25%）＋[9 000×（1＋7%）2－9 000]×（P/F，5%，4）×（1－25%）＝1 691.78（万元）

净现值＝1 691.78＋[9 000－（9 000－8 000）×25%]×（P/F，5%，4）－8 000＝890.41（万元）

现值指数＝（890.41＋8 000）÷8000＝1.11

[要求3]

答案解析：

①乙公司：

投资项目所需权益资金＝9 000×1÷3＝3 000（万元）

投资项目所需债务资金＝9 000×2÷3＝6 000（万元）

②丙公司：

投资项目所需权益资金＝8 000×1÷4＝2 000（万元）

投资项目所需债务资金＝8 000×3÷4＝6 000（万元）

③丁公司：

投资项目所需权益资金＝9 600×1÷3＝3 200（万元）

投资项目所需债务资金＝9 600×2÷3＝6 400（万元）

由于债务资金限额12 000万元，股权资金限额8 000万元，可通过乙公司和丙公司项目或者只通过丁公司项目，因为乙公司和丙公司投资项目合计净现值大于丁公司投资项目净现值，因此甲公司应审批通过乙公司投资项目和丙公司投资项目。

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