题目
[简答题]某房地产开发公司从事住宅商品房开发。2024年1月2日,该公司出售住宅一幢,总面积12000平方米,不含增值税的销售价格为1.5万元/平方米。该房屋支付土地出让金1600万元,包括契税48万元。房地产开发成本9600万元,另外支付利息支出800万元(不能按收入项目准确分摊),其中40万元为银行罚息。假设城建税税率为7%,印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%,不考虑地方教育附加。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。假设该项目缴纳增值税1620万元,请计算该项目应缴纳的土地增值税。
答案解析
答案解析:

(1)      销售收入=12000×1.518000(万元)

取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金(如契税)

2)计算扣除项目:

①取得土地使用权所支付的金额:1600万元

②房地产开发成本:9600万元

③房地产开发费用=(16009600)×10%1120(万元)

④可扣除的税金:

城建税及教育费附加、地方教育附加=1620×(7%3%)=162(万元)

⑤加计扣除=(16009600)×20%2240(万元)

扣除项目金额合计=160096001120162224014722(万元)

3)增值额=18000147223278(万元)

4)增值率=3278÷1472222.27%50%

5)适用税率30%,速算扣除系数为0

6)应纳土地增值税税额=3278×30%983.4(万元)

 

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本题来源:第三节 其他税种纳税申报代理
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拓展练习
第1题
[简答题]某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权,支付价款、税费合计6000万元,本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收,10-12月,房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售,销售合同记载取得收入为12000万元(不含税)。12月,该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款,经双方协商,房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注:开发费用提供金融机构贷款证明的扣除的比例为5%,采用简易计税方法计算增值税,不考虑地方教育费附加和印花税)请计算应该缴纳的土地增值税。
答案解析
答案解析:

抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。总销售收入=12000÷3/5×4/5=16000(万元)

土地使用权金额=6000×60%×4/5=2880(万元)

开发成本=4000×4/5=3200(万元)

开发费用=400×4/5+(2880+3200)×5%=624(万元)

税金及附加=16000×5%×(7%+3%)=80(万元)

加计扣除金额=(2880+3200)×20%=1216(万元)

扣除项目金额总计=2880+3200+624+80+1216=8000(万元)

增值额=16000-8000=8000(万元)

增值率=8000÷8000×100%=100%

应缴纳土地增值税=8000×40%-8000×5%=2800(万元)

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第2题
[简答题]

甲公司为增值税一般纳税人,20241月转让一栋20125月购买的办公楼,取得不含税收入6000万元,已按规定缴纳转让环节的有关税金,并取得完税凭证。转让该办公楼不能取得评估价格,但能提供购买该办公楼的发票以及契税完税凭证。发票上注明的金额为1200万元,契税36万元转让该办公楼缴纳的印花税税额为3万元。甲公司转让该办公楼缴纳的增值税为228万元,甲公司适用的城建税税率为7%,教育费附加征收比率为3%,地方教育附加征收比率为2%

(1)计算该公司应缴纳的土地增值税。

(2)公司转让旧厂房(存量房)涉及的土地增值税扣除项目金额确定有三种情况,分别阐述。

答案解析
答案解析:

(1)扣除项目

发票加计5%=1200×(1+5%×12=1920(万元)

与转让房地产有关的税金=3+228×(7%+3%+2%)+36=66.36(万元)

可扣除项目合计=1920+66.36=1986.36(万元)

增值额=6000-1986.36=4013.64(万元)

增值率=4013.64÷1986.36=202.06%

应纳土地增值税=4013.64×60%-1986.36×35%=2408.18-695.23=1712.95(万元)

(2)①能取得评估价格,此时扣除项目金额为:

a.取得土地使用权所支付的金额。

b.旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率。

c.与转让房地产有关的税金:城建税、教育费附加、印花税。

②不能取得评估价格,但能提供购房发票,此时扣除项目金额为:

a.按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

b.与转让房地产有关的税金:城建税、教育费附加、印花税;纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

③不能取得评估价格,也不能提供购房发票的

税务机关可以根据税收征收管理法的规定,实行核定征收。

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第3题
[简答题]

在加工承揽合同中,原材料提供方不同,印花税的计税依据如何判定。

答案解析
答案解析:

由受托方提供原材料在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的,应分别按承揽合同、买卖合同计税,两项税额相加数,即为合同应贴印花税。

由受托方提供原材料在合同中未分别记载加工费金额与原材料金额的,就全部金额依照承揽合同计税贴花。

由委托方提供原材料,对委托方提供的主要材料或原料金额不计税贴花。无论加工费和辅助材料金额是否分别记载,均以辅助材料与加工费的合计数,依照承揽合同计税贴花。


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第4题
[简答题]

甲企业20246月对其办公楼进行如下改建或调整:

1.更换办公楼的电梯和部分办公座椅:其中,旧电梯的入账价值16万元,新电梯入账价值30万元;旧桌椅入账价值6万元,新桌椅入账价值8万元。

2.将办公楼空余的房间对外出租,免收租金半年

该企业咨询下列问题,请你逐一回答:

1.更换的电梯是否影响当年房产税的计税原值?请简述理由。

2.更换的桌椅是否影响当年房产税的计税原值?请简述理由。

3.分析甲企业出租办公楼免收租金期间是否缴纳房产税,若缴纳,计税依据是什么?

答案解析
答案解析:

1.更换的电梯影响当年房产税的计税原值。

理由:凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值。

2.更换的桌椅不影响当年房产税的计税原值。

理由:桌椅不属于不可随意移动的附属设备和配套设施,这是单独的办公设备,应作为管理费用核算。

3.甲企业出租办公楼免收租金期间需缴纳房产税,应以房产原值为计税依据,从价计征房产税。

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