(1) 销售收入=12000×1.5=18000(万元)
取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金(如契税)
(2)计算扣除项目:
①取得土地使用权所支付的金额:1600万元
②房地产开发成本:9600万元
③房地产开发费用=(1600+9600)×10%=1120(万元)
④可扣除的税金:
城建税及教育费附加、地方教育附加=1620×(7%+3%)=162(万元)
⑤加计扣除=(1600+9600)×20%=2240(万元)
扣除项目金额合计=1600+9600+1120+162+2240=14722(万元)
(3)增值额=18000-14722=3278(万元)
(4)增值率=3278÷14722=22.27%<50%
(5)适用税率30%,速算扣除系数为0
(6)应纳土地增值税税额=3278×30%=983.4(万元)
抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。总销售收入=12000÷3/5×4/5=16000(万元)
土地使用权金额=6000×60%×4/5=2880(万元)
开发成本=4000×4/5=3200(万元)
开发费用=400×4/5+(2880+3200)×5%=624(万元)
税金及附加=16000×5%×(7%+3%)=80(万元)
加计扣除金额=(2880+3200)×20%=1216(万元)
扣除项目金额总计=2880+3200+624+80+1216=8000(万元)
增值额=16000-8000=8000(万元)
增值率=8000÷8000×100%=100%
应缴纳土地增值税=8000×40%-8000×5%=2800(万元)
甲公司为增值税一般纳税人,2024年1月转让一栋2012年5月购买的办公楼,取得不含税收入6000万元,已按规定缴纳转让环节的有关税金,并取得完税凭证。转让该办公楼不能取得评估价格,但能提供购买该办公楼的发票以及契税完税凭证。发票上注明的金额为1200万元,契税36万元。转让该办公楼缴纳的印花税税额为3万元。甲公司转让该办公楼缴纳的增值税为228万元,甲公司适用的城建税税率为7%,教育费附加征收比率为3%,地方教育附加征收比率为2%。
(1)计算该公司应缴纳的土地增值税。
(2)公司转让旧厂房(存量房)涉及的土地增值税扣除项目金额确定有三种情况,分别阐述。
(1)扣除项目
发票加计5%=1200×(1+5%×12)=1920(万元)
与转让房地产有关的税金=3+228×(7%+3%+2%)+36=66.36(万元)
可扣除项目合计=1920+66.36=1986.36(万元)
增值额=6000-1986.36=4013.64(万元)
增值率=4013.64÷1986.36=202.06%
应纳土地增值税=4013.64×60%-1986.36×35%=2408.18-695.23=1712.95(万元)
(2)①能取得评估价格,此时扣除项目金额为:
a.取得土地使用权所支付的金额。
b.旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率。
c.与转让房地产有关的税金:城建税、教育费附加、印花税。
②不能取得评估价格,但能提供购房发票,此时扣除项目金额为:
a.按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
b.与转让房地产有关的税金:城建税、教育费附加、印花税;纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
③不能取得评估价格,也不能提供购房发票的
税务机关可以根据税收征收管理法的规定,实行核定征收。
在加工承揽合同中,原材料提供方不同,印花税的计税依据如何判定。
由受托方提供原材料,在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的,应分别按承揽合同、买卖合同计税,两项税额相加数,即为合同应贴印花税。
由受托方提供原材料,在合同中未分别记载加工费金额与原材料金额的,就全部金额依照承揽合同计税贴花。
由委托方提供原材料,对委托方提供的主要材料或原料金额不计税贴花。无论加工费和辅助材料金额是否分别记载,均以辅助材料与加工费的合计数,依照承揽合同计税贴花。
甲企业2024年6月对其办公楼进行如下改建或调整:
1.更换办公楼的电梯和部分办公座椅:其中,旧电梯的入账价值16万元,新电梯入账价值30万元;旧桌椅入账价值6万元,新桌椅入账价值8万元。
2.将办公楼空余的房间对外出租,免收租金半年。
该企业咨询下列问题,请你逐一回答:
1.更换的电梯是否影响当年房产税的计税原值?请简述理由。
2.更换的桌椅是否影响当年房产税的计税原值?请简述理由。
3.分析甲企业出租办公楼免收租金期间是否缴纳房产税,若缴纳,计税依据是什么?
1.更换的电梯影响当年房产税的计税原值。
理由:凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值。
2.更换的桌椅不影响当年房产税的计税原值。
理由:桌椅不属于不可随意移动的附属设备和配套设施,这是单独的办公设备,应作为管理费用核算。
3.甲企业出租办公楼免收租金期间需缴纳房产税,应以房产原值为计税依据,从价计征房产税。