代收水电费，由销售单位直接向业主开具发票，物业公司不直接对业主开具发票，也不得计入收入总额。物业公司收取水电费有2种模式，实务工作中，转售模式更为常见！

模式一、收取水电费的单位没有与水电供应单位签订委托代收水电费协议，那么视为销售水电,物业公司需按照适用税率向业主全额开具发票。物业公司可以将本部分业务分开核算，可选择按照差额征税（但这种方式不得抵扣进项税额哦）。

若收水电费的单位为增值税一般纳税人,业户要求开具增值税专用发票的,收水电费的单位应向业主开具增值税专用发票,同时支付给电业局的电费增值税也可抵扣。

若收水电费的单位为增值税小规模纳税人,业户要求开具增值税专用发票的,可到税务机关代开。

模式二、如果收水电费的单位与水电供应单位签订了委托代收代缴协议,收水电费的单位只是负责代收代缴,平价收取水电费且不垫付资金,则应由水电供应单位向业户开具发票。采用分摊方式的，按水电供应单位的发票复印件、分割单及合同注明分割方式为分割依据。收水电费的单位不用出具发票，物业公司仅就代收手续费按照经理代理服务确认收入。

国家税务总局公告2016年第54号《关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

国家税务总局公告2018年第28号 《关于发布 企业所得税税前扣除凭证管理办法 的公告》

第十九条  企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

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